天津滨海量价齐跌成交降两成 金九银十暗淡收场

滨海量价齐跌成交降两成

　　之前被很多区域内开发商寄予厚望的“金九银十”已经落下了帷幕，成交套数环比下降11.92%、同比下降20.63%的“答卷”显然让很多开发商难以满意。楼市今年最后“旺季”已经黯然收场，但是持续低迷的成交态势却仍在延续，这让随之而来的年末淡季更加不被看好，楼市的冬天已经悄然到来。

　　滨海成交量同比降两成

　　数据显示，2011年9、10月份，滨海新区商品房成交量为2358套，环比7、8月份下降了11.92%，同比2010年9、10月份，下降了20.63%。今年9、10月份，滨海新区成交235225.6平方米，环比减少10.22%；成交均价为9296元每平方米，环比7、8月份增长了3.4%，同比2010年下降了0.18%。虽然成交量总体表现低迷，但是各个区域的具体情况却并不相同。根据统计，2011年9、10月份塘沽成交面积为141125.8平方米，环比减少了14.73%；成交均价为9327元每平方米，环比7、8月份的9712元每平方米，下降了3.96%。汉沽成交面积为29642.5平方米，环比增加了19.32%。大港区成交面积为44043.3平方米，环比减少了25.44%。开发区成交面积为20414平方米，是前两个月一成交面积环比涨幅最大的区域，环比增加了62.30%。

　　滨海新区成交量的环比大幅下降同各大开发商在“金九银十”加速推盘上市的举动形成了鲜明对比，大量楼盘的入市放量没有给开发商带来成交量的大幅上涨，而是让区域内出现了相对的供过于求，让滨海楼市进入了“买方市场”时代，“有房就能卖”的热销情况不再。随着供应量的大量增多，项目之间的竞争也在加剧，虽然为了加速回收资金，很多项目采取了超过以往的大力度折扣优惠和多样的营销手段，不少购房者还是不为所动，取得的销售效果有限，购房者降价预期浓厚，观望态势有增无减。

　　在各个区域之中，作为滨海核心区之一的塘沽这种“量价齐降”的状态体现得最为明显。在9、10月份，塘沽成交面积环比下降14.73%，成交均价“直降”近400元，成为各个区域之中价格降幅最为明显的地区。“项目的成交量在9、10月份同之前两个月基本持平，但是和去年同期肯定是不能比的。”某项目的一位工作人员坦言，虽然项目推出了“一口价”的特价房源，相比之前已持续几个月的“缓降”力度更大，但是购买的人群仍然有限。“有的意向客户买涨不买跌，也有很多意向客户认为年底价格还将探底，因此仍然持观望态度。”这种优惠力度不断加码，但是成交量仍然处于胶着状态的情况也出现在另外一个区域某大盘项目之中。该项目在开盘之后不断调整营销策略，高层产品价格在原有基础上可以达到十余个点位的超大优惠，但是销售业绩仍然不如该项目稍晚开盘的洋房产品强劲。业内人士杜先生认为，这种情况的出现很大程度上是由于购房者市场角色的转变。“在区域楼市价格处于上行阶段时，很多项目价格几乎几天一涨，这让不少购房者的购房心态很急躁，买房‘拍板’很快，价格的持续上涨让购房者对不少项目的缺点选择了宽容。目前的情况则恰恰相反，市场供应量很大，价格止涨回跌，在这种情况下，购房者拥有更多的选择权，价格不再是很多人眼中的唯一标准，在预算许可的情况下，挑选品质更好、居住舒适度更高以及保值性更佳的房源成为不少购房者的新主张。”业内人士杜先生认为，塘沽区域内目前在售的高层产品居多，洋房产品则相对稀缺，由于市场原因，不少洋房产品的价格同高层之间差距缩短，不少预算充裕的客户可能会将目光从高层转移至品质更佳的洋房产品上。

　　业内人士认为，9、10月惨淡的成交量，会影响到将于今年底至明年初上市的纯新盘定价。同时，持续上涨的库存让开发商压力不小，在限购和信贷紧缩双重压力下，开发商想要冲刺年终业绩，回笼资金，降价促销成为不得不走的一条路，年末房价有望进一步下降。

　　高端项目开盘让开发区逆势上扬

　　今年的“金九银十”，和塘沽等区域成交量、成交均价均出现大幅下降不同，开发区却呈现出了“异军突起”的状态，两个月成交面积为20414平方米，环比出现了62.30%的较大增幅，是9、10月份成交面积环比涨幅最大的区域。开发区的成交均价为19209元每平方米，环比7、8月份的16138元每平方米，环比上涨了19%。业内人士认为，开发区“金九银十”的量价齐升主要是缘于开发区高端项目入市并且取得了不错的开盘业绩，这在整体上拉高了开发区的成交量和价格水平。

　　位于泰达MSD的某品牌楼盘于8月末正式实现了开盘，据项目的一位策划人员介绍，该项目开盘后，在9、10月份取得了70至80套的成交量，月均成交达到40来套。项目的均价为22000元至23000元每平方米，面积区间为170至300平方米。“项目开盘后还是取得了不错的销售业绩的，一方面是因为作为高端住宅项目，在园林、户型设计等方面拥有显著的优势，吸引了不少终极改善型客户出手；另外也是因为考虑到目前的市场因素，项目的定价相对‘平和’，凸显了性价比。”该工作人员表示，作为开发区入市的新项目，该项目的开盘显著拉动了区域的成交量增长，同时均价的高企也让开发区每平方米成交均价出现了3000元的增幅。相比该项目，其他多数开发区项目都已经处于顺销期，销售趋于平稳，是很难达到项目开盘期的这种销售量的。

　　相比该项目的开盘热销，开发区不少项目则呈现出了“量减价持平”的状态。某洋房项目的工作人员表示，该项目在9月份取得了十余套的成交量，但是10月份的成交量则出现了显著减少，仅为9月份的二分之一，客户的观望情绪更加浓重。虽然成交量有所减少，但是项目的均价仍然保持了之前的水平。“和其他区域不少项目价格出现跳水不同，目前开发区各个项目的价格几乎都没有出现下降，这和开发区区域成熟度比较高、目前在售项目并不多以及可供开发的土地稀缺导致未来供应量有限有关。”

　　“政策日趋严厉，利率首发又有所上调，这让本来应当是楼市旺季的10月份几乎提前变成了年末淡季。”开发区某项目的一位负责人表示，虽然为了抓住这个销售旺季，项目挖空心思想了很多有创意的宣传推广活动，但是项目在9、10月份的销售情况还是处于“很一般”的状态。她认为，在楼市政策不发生改变的情况下，这种低迷的状态有可能会持续至明年上半年，购房者的观望将让区域内的大多数项目仍然处于“日子不好过”的状态。