房价即将步入下行通道 最佳买房窗口期来临

制图制图//姜宣凭姜宣凭

　　房地产变局大约在冬季

　　●房价即将步入稳步下行通道●买房人最佳购房窗口期来临

　　从来没有哪一年，像今年这般一望无垠

　　重重迷雾散去，纷纷尘埃落定，楼市前景清晰可辨，行业预期昭然若揭

　　没有小阳春，没有金九银十，甚至连压岁钱也没有，简言之：Nomore

　　拐点近在眼前

　　国庆期间，低调操持过房交会后，一种十分刺耳的声音在开发商内部达成普遍共识。他们普遍相信，中国房地产第一次真正意义上的“拐点”近在眼前，消极回避是对行业变局的恐惧和极不负责任的态度。

　　不止业内，当央视把“楼市拐点”作为与欧债危机和利比亚战局一并编排的舆论佐料，频频展开全民大讨论的时候，我们知道房地产的冬天必然会来，剩下的只是时间早晚的问题。

　　“满目山河空念远，不如怜取眼前人”准确描述了此刻房地产从业人员的普遍心态。其实，这个多年来饱受诟病的焦点行业，其产业链上下、各个利益环节的众生表情，并不如人们所想象的那样脑满肠肥、恣意骄纵，他们更多的是敏感惶恐，一边忌惮一边专注，甚至是绝地反击的亢奋姿态。

　　10月底，当住建部长姜伟新的一番漫谈被误读为限购令即将休止的信号。不出几天，央视抛出“坚定不移地巩固楼市调控成果”等话语以正视听，一度心存幻想的行业相关人士若有所悟，不再以高调面目示人，大方承认那只是“断章取义”或者“随意说说”。细细咀嚼，意味深长，其间浮现着地产掮客们可怜巴巴的狡黠面目。

　　变局 无可避免

　　在外部世界的舆论看来，这种结构性的变局似乎已无可避免。

　　不消说行政手段干预和市场的无形之手。和2008年不同，不再可能有全球金融危机挽救中国房地产的吊诡案例重现，四万亿是特殊环境的特事特办；今年的现实环境是，金融环境严苛，银行额度已绝，开发贷、按揭贷面对房地产通通雪藏。现在，岂止楼市是卖方市场向买方市场过渡，就连土地市场也一并被牵连过渡到买方市场，

　　就买卖双方的角度而言，“大约在冬季”形同一语双关的谶言。今年底、甚至明年初第一季度，都被认为是现行楼市的最低点，这一副多米诺骨牌是否倒下，除去政策这个强有力的外部生变量，还取决于全行业是否有足够的反思和反思之后的成果显现。

　　至少有五点因素，昭示了房地产在今年冬季将全面转向的

　　决定性信号：一，政策环境不可能松绑，既有政策继续执行，限购令在短期内不可能撤销；二，金融环境持续趋紧，银行系统给予房地产的额度已无钱可贷；三，央企及上市公司为业绩或现金流年底降价冲量；四，私企民企在年关来临之际以价换量博取销售回款；五，成都市场高达700万平米的市场存量，直接决定于价格走势的疲软。

　　实际上，中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间，二线城市在10%-20%之间。如果把70大中城市所有价格平均一下可以发现，8月70个城市相比7月上涨了0.02%，而9月涨幅已经回落到0.003%，基本上确定停涨。观察环比来看，房价在进一步往下降温。数据上的拐点已经确立，接下来无外乎是下跌趋势更加明显。

　　思变 唯一出路

　　事实上，一些行业领头羊的掌门人已经承认并洞察到，本轮房地产调控已经取得显著效果，全行业降价促销将是其必然趋势。

　　有消息指出，万科内部规定“为实现快速周转，达到开盘一月内去化60%的要求，区域公司有权根据市场情况在定价、促销等销售策略上作出调整。”此后，万科集团执行副总裁肖莉在10月25日的投资者电话会议上进一步表示，“我们可看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格开始逐渐下降。因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也会选择等待，因为他

　　们期望价格进一步下降。”紧接着，绿地集团总裁张玉良明确表示：绿地将从集团层面在全国范围内对刚性需求进行多种形式的促销，优惠幅度在10%-15%之间，可能是送装修，也可能是直接降价……

　　即将过去的2011年，注定是中国房地产进化史上的“关键之年”。它将成为全行业抱团取暖、集体思变、同此进退的行业意志转折点，并奠定今后若干年的运行基调和轨迹。时值变革前夜，无论思变或者决断，破局抑或共荣，大开大阖、纵横捭阖之际，变奏的号角大约在冬季。