京城楼市深陷僵持霜冻期

　　据伟业我爱我家市场研究院数据，自今年3月以来，北京市新建商品住宅库存总量已经实现连续近7个月持续增长。截至10月27日，北京市新建商品住宅库存总量达到近12.1万套，较9月底上涨4%，创历史新高。而来自中原地产的消息，即将到来的11、12月，北京还将有56个住宅项目入市，新增超过两万套住宅。

　　截至日前，从9月1日开始入市的商品房期房住宅项目合计为53个项目提供的住宅套数合计为16169套，总可售面积达到了230.68万平方米。但是签约情况非常惨淡。北京房地产交易管理网数据显示，截至29日，北京10月商品房住宅签约套数为5094套，二手房住宅签约套数为6698套，合计成交仅为11792套，预计全月成交量只有13000套左右，低于9月创造的成交低量。创2009年全面网签记录以来的最低值。中原地产按照目前的库存消耗比估算，即使不再新增供应，消耗库存也需要超过22个月时间。

　　而即将到来的11-12月，北京预计还有56个项目入市，提供住宅超过2万套。其中预计在11月供应27个项目，提供的住宅套数接近万套。12月预期入市的项目更高达29个。此外，在8月份首次施工面积突破亿平米的基础上，9月数据显示，目前北京施工面积再次创造新高。特别是住宅施工面积已经达到了6584.1万平方米。按照每套房120平方米计算，在建的住宅套数已经超过50万套。如果按照最长两年建设周期计算的话，即使在不新增开工面积的基础上，预计未来两年也可以新增住宅供应超过50万套(其中包含保障房)。供应量在最近1-2年将持续上涨。

　　供应量的明显增加、市场销售的疲态是否会使北京房价大幅走低？

　　业内人士分析，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，日益沉重的库存压力无疑使北京地区开发商的资金链进一步绷紧。但在资金允许的情况下，目前开发商多采取推迟开盘时间，等待蓄客量足够消化房源才开盘。从11-12月预期入市的项目看，面对库存积压步伐明显加速、住宅价格停滞、潜在需求新增有限的市场，开发商们并没打算毅然低价出手，目前大部分项目并没有明确定价，北京楼市不过是在寒冬之前深度僵持的“霜冻期”。

　　从伟业我爱我家对北京今年住宅销售情况分析看，北京四环内去化迅速，库存减少。四环内累计新增供应近0.4万套，成交近1万套，库存消化速度远超过供应增速。1-8月，四环内新建商品住宅库存量逐月下降，直到9月才略有反弹。四环内新建商品住宅库存的占比正在以每月近1%的速度下降，如今不足15.5%。四、五环之间库存消化最慢，处境尴尬。四、五环之间累计新增供应近1.1万套，成交近0.6万套，销供比仅有55%，去化速度相对最慢。库存量近8个月不断攀高，其占比在12%以上。五、六环之间新增供应量大，库存量达到该区域历史最高近6.4万套，库存占比一直在52%。六环外库存占比在20%左右。

　　五、六环将成为今后市场供应的主要区域。以环线为特点的价格分布决定了五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得该区域房价下调幅度不会太大，甚至部分城区项目依然可能上涨。但在远郊区通州、大兴、房山等区域项目会选择放低价格开盘，进而明显拉低市场成交价格。伟业我爱我家分析，在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，但郊区项目存在翘尾的可能，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。北京中原预计，4季度北京楼市将依然出现成交萎缩，价格停涨局面，降价项目继续明显增加，库存量有可能在销售萎缩的情况下达13万套。