榕楼盘成交同比下降6成 可售房源够卖18个月

　　即使在没有新增房源的情况下也需要消化18个月

　　受严厉的调控政策影响，今年福州楼市“金九银十”彻底失去往年风光。“金九银十”期间，福州一手房仅成交1921套，较去年同期的4745套下降了近60%。

　　由于“金九”楼市不给力，10月以来不少开发商加大了优惠力度和活动频率。10月28日到30日，福州共有6个项目开盘，开发商组织的周末活动也有8个。“幽游之夜”假面炫变派对、“愤怒的小鸟”真人版、帆布DIY……开发商的活动不断创新，花样迭出，也没能打动购房者。

　　10月30日记者走访几家楼盘看到，售楼小姐三三两两聚在一起聊天，一个上午也难得有人看房。

　　事实上，继“金九”楼市以成交944套惨淡收官后，31日结束的“银十”再次给低迷中的楼市泼了盆冷水。数据显示，福州楼市10月一手房成交977套，比去年10月的3029套下降了近68%。如果算上9月份的数据，今年“金九银十”福州一手房成交量下降近60%。

　　与此同时，福州房源数量也在快速增长。截至10月31日下午6时，福州市区一手房可售房源达到17312套，创下今年来最高值。按照目前的销售进度计算，即使在没有新增房源的情况下，需要消化18个月。

　　二手房市场销售销售则更糟糕

　　一手房市场成交低迷，二手房市场则更糟糕。双安房产董事长郑爱新告诉记者，9月份二手房成交量同比下滑7成，10月份环比又跌了3成。预计10月整个福州市二手房成交只有七八百套。骊特房产总经理郭华也表示，10月成交量环比降幅超过2成。预计下一阶段，二手房市场将持续低迷。

　　同时，二手房价格再次下探。在已成交的房源中，成交价格基本下跌10%-15%。其中，金山等郊区降价幅度达到15%。

　　房产专家刘福泉认为，从总体上来看，福州一手房价格目前仍处于“胶着”阶段。但近期新盘促销和二手房价格下探，让购房者对降价的预期不断加大。购房者“买涨不买跌”心理使楼市观望氛围愈加浓厚，加之年底市场上现金流不多，预计接下来楼市成交量还会继续下滑。如果宏观经济环境和调控政策方向没有变化，这种情况还将持续一段时间。

　　房产专家王阿忠则表示，从整体来看，近期福州楼市成交低迷，但价格依旧坚挺。未来价格是否下探，关键看开发商是否缺钱。

　　一套房子一个月跌20万

　　买房本是件开心的事情，但最近买了房的张先生很郁闷。张先生今年7月份开始看房，9月底才在五四北某楼盘买了套119平方米的房子，总价155万元。“当时我觉得楼市限购了近一年，房价一直没有实质性下降，预计降价可能性不大，所以决定买。”张先生说。

　　几天之后，张先生发现该楼盘推出国庆特价房，他买的房子也在特价范围内。经过一番交涉，开发商同意退还6万元，成交价降至一口价1488888元。

　　张先生还是不放心，随后走访了五四北的五个楼盘。前四个盘虽然房价略有松动，但差距不大。但是与自己所在楼盘相距不远的第五个楼盘，均价最近已经降到10480元/平方米。而刚开盘时，两个楼盘价格都接近13000元/平方米。

　　“我看了一下，那个楼盘一套和我在同一楼层的房子，138平方米总价142万元，我的房子还不到120平方米，反而贵了6万多元。如果按照每平方米降2000元来算，损失超过20万元。”气愤的不仅仅是张先生。据了解，近期张先生所在楼盘的一些业主已经和开发商进行交涉，开发商表示，短期内不会降价，如果价格下滑，将退还老业主差价。

　　业内人士表示，就这两个楼盘来说，张先生所在楼盘的开发商去年才拿到地块，土地成本高，且该项目体量较小，开发商降价可能性较小。但另一楼盘拿地时间是2006年，当时地价较低，并且这个楼盘共有100多栋房源，体量大，开发商资金链紧张，希望通过降价回笼资金。

房价掉头已成定局

10月25日晚间11时，上海中海御景熙岸的售楼处又一次人头攒动。400套房源深夜开盘，吸引了500多名购房者排队，选房持续到凌晨两点多。3天前，400余名老业主曾聚集在同一地点，集体“维权”，甚至砸了售楼处。为的是同一件事——降价。

无独有偶。位于上海嘉定的龙湖、绿地的项目，售楼处被砸毁。2008年万科降价售楼处被砸一幕，四处重演。

“开始，降不降是个问题；后来，降多少是个问题；如今，怎么降不挨砸才是问题。”某网站执行总经理陈克逸调侃道。

此番大幅降价的中海、龙湖、绿地、远洋等企业都是大型知名开发商。中房信分析师薛建雄认为，这些大型开发商率先降价的原因，并不是为了赢取“救命钱”，而是他们对政策和市场已不抱侥幸心理，倾向于抓住市场先机。

“大型开发商的经营模式就决定了它不能拖不能熬，不能心存侥幸与政策和市场对抗，必须要先降价，且要降到位。”高策顾问董事长李国平表示，大开发商的管理、资源配置及财务计划都是按照一定规模的销售目标确定的，如果拖着不降价而影响销售，将会出现连锁的不良反应。

更重要的是，大型开发商对市场的预期已经变化。龙湖地产内部人士认为，他们判断房地产调控会持续到明年底，这期间住宅市场会非常艰难，需要转型且保持资金的稳健。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日撰文称，中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段。短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产业正进入去库存阶段。他预计，中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在 20%-30%之间，二线城市在10%-20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。

李国平则认为，如果将拐点理解为全国范围长期普降并且跌幅高达30%-50%，那就还不存在；如果将短期的价格调整视为拐点，则房价拐点早在年中时就已出现。而这次龙湖、中海等房企的降价，无疑会加剧价格调整的进程和幅度。他判断，还会有更多企业跟进。