长沙楼市离冬天还有多远

　　为期4天的长沙第32届房地产交易展示会，10月31日在长沙红星国际会展中心落幕。60余家企业携90个项目参展，品牌房企齐齐亮相，比今年春季房交会更大的阵势，却掩盖不了观望者众、成交清淡的事实。

　　全国各地，“金九银十”惨淡收场，长沙也难例外。眼见霜降已过，楼市“冬至”提前来临的声音已有所耳闻。透过本届房交会看市场，长沙楼市离冬天还有多远？

　　“试探性优惠”

　　北京、上海个别楼盘“深跌”的消息让业界震动，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也开始出现下跌。但这样的情况，在本届房交会上并未出现。部分楼盘亮出了优惠，也只是以特价房、付款折扣等形式出现。

　　展馆一楼，优惠活动夹杂其间。河西楼盘“涉外·国际公馆”抛出“每日10套珍藏房源，特价秒杀”的优惠。记者10月30日上午看到，一张展示板上标出不同楼层、不同面积的10套特价房源，其中3套已用红笔画去（即已被购买）。其中一套124平方米，原价70.49万元优惠后64.75万元，即相当于每平方米优惠460元。当然，这样的促销并不多见。植物园附近楼盘“碧水龙庭”挂出“特价房两房两厅，一口价每平方米5188元”招牌，记者一问还有几套，销售人员答每天3套，但已全部售完，目前楼盘均价在5500元左右。

　　其他的，则是“1000元变3万元”、“每套优惠2万元”、“送2万元家电购物卡”之类的促销噱头。相对较普遍的，是“按揭98折，全款96折”这样的常规手段。

　　而二楼展厅，是万科、万达、保利、世茂、北辰、中建等知名房企的“天下”。记者挨个打听，很少听到有打折的介绍，更别说“每套优惠2万元”这样看似优惠的折扣。如位于长沙城北的万科城3期，均价7600元左右，仅有“按揭99折、全款97折”的折扣。

　　从展会价格看市场行情。市中心姑且不论，万达公馆这样的“巨无霸”均价轻松突破1.4万元，北辰三角洲3期均价也超过9000元。其他楼盘，以地理位置优劣看，也依旧维持在均价6000元、7000元、8000元这样的分层格局。试问哪里还有均价4000元以内的楼盘？一位楼盘销售人员笑言：“可以到望城黄金乡、长沙暮云镇这样的市郊去看看。”

　　准备过冬？

　　今年，楼市传统意义上的“金九银十”并未出现。而大环境，正如同日渐冷冽的天气，悄然笼罩。

　　本届房交会，出现了一定范围的特价房，与2008年下半年“非常时期”的长沙第26届房交会有些相似，只是还没到那届“满天飞”的局面。同时，知名企业岿然不动的价格，售楼小姐们看上去并不急促的心态，传递给外界的，似乎依然是平静的市场。

　　古语有云，风起于青萍之末。透过本届房交会上的一些细节，依然可以看出市场风向的变动。

　　其一，是部分房企悄然选择平价入市。记者现场观察，本届房交会上相当比例楼盘只是期房，目前还处于蓄客阶段，入市价格相对比较务实。如位于市中心地段的楼盘“君悦紫园”，定价9600元左右，拟于2013年交房。蔡姓销售人员介绍，楼盘位于梓园路，周边楼盘价格已在1.1万元左右。

　　其二，参展楼盘虽多，60余家企业携90个项目亮相，远超今年春交会的36家企业43个楼盘，但展馆格局出现了大变动。一般而言，会展业一楼展厅优于二楼，更优于三楼。展位费用方面，红星国际会展中心一楼单价也高于二楼1倍以上。然而，实际情况是，万科、万达、保利、世贸等财大气粗的“大佬”多在展馆二楼，一楼多是“地方部队”以及二手房中介这样的“二、三楼常客”。记者查阅公开的资料发现，今年9月30日举行的招商会上，组委会对展位做出安排，二楼展区为品牌实力展区，不参加此次的招展；一楼展区为品质企业展区，是主要招展对象。一位业内人士透露：在当前平淡的市场行情下，开发商普遍希望缩减开支，参展意愿不是很强烈，如此安排，组委会有其特定的考虑。

　　同时，一楼展厅最中心位置的“展王”，此次更是风采不再。这个展位，位于一二楼电梯之间，也是“眼球经济”的焦点，历届由中信地产、绿城地产等实力派一家独占。今年春交会上，湖南天元房地产（宜居地产子公司）更是以最高价60万元一举斩获。然而，本届展会上，此“展王”由3家不同房企瓜分，中间以隔板挡开，各唱各的调。

　　而一个有意思的现象，是二手房中介展位也销起了新房。本届展会，新环境房产主推“金科东方大院”等新盘，而在嘉业房产展位，“佳兆业水岸新都”的新盘也是其主推产品之一。新环境房产培训总监明宾的分析，或许道出了一部分开发商的心态：楼市调控特别是信贷紧缩，给房产开发商造成了压力，开发商希望缩短销售周期，快速回笼资金，需要有实力的代理经纪和分销渠道。

　　“量跌价滞”看后市

　　10月31日，至记者发稿时止，本届房交会组委会尚未如往届一样发布相关观展及成交数据。但从记者和不少楼盘销售人士在展会现场的真实感受不难得出，本届房交会延续了市场近两个月来的萎靡走势，购房者观望气氛浓厚，并未爆发出一波热销行情。

　　回望本届房交会开幕前的两周，可谓量跌价滞。仅看销量，10月第三周，长沙房地产市场成交量持续下跌。来自长沙市房产研究中心的数据显示，本周内六区新建商品房网签1634套，17.89万平方米；其中住宅网签1405套，16.14万平方米；而在10月第二周，长沙市内六区新建商品房网签1969套，21.82万平方米；其中住宅网签1663套，19.34万平方米这意味着持续下跌的态势依然在继续。

　　与萎靡的销售相对应的，是9月、10月长沙楼市旺盛的供应量。据不完全统计，9月有近40个项目推出新房源上市，进入10月，新房上市量也保持在高位，筹划推新或已经开盘的楼盘就超过了50个。应该说，短期内市场供大于求的实际局面不会改变。

　　后市如何走向？省住房和城乡建设厅提供的一份形势分析报告认为，在当前严格执行差别化信贷和差别化税收政策的背景下，购房成本增加，改善、投资和投机型需求均得到抑制。受限购、限贷、加息等调控组合政策影响，加上消费者买涨不买跌，持币观望心态日趋强烈。预计年底商品房需求量会进一步减少，部分商品房出现滞销。

　　而在不少业内人士眼中，量跌是价降的一个必经之路。那么，这条路会有多长？长沙易居投资顾问有限公司开发部总监罗伟在接受媒体采访时表示，目前长沙大部分房企资金还撑得住，毕竟与2008年的情况不同，这次房企有意放缓了拿地的速度，但能撑多久很难说。业内人士汪俊则认为，不排除有开发商使出“促销走量”的招数，比如一些中小型开发商和急于套现的企业可能采取相对极端的方式来搅动市场。当然，更为普遍的判断，是年关将至，几乎所有房地产企业都急需回笼资金，以支付包括工程款在内的各种款项。