上市房企三季度存货再增11% 业内整合将加速

　　上市房企三季度存货再增11%：“短期融资风险小于2008年”

　　部分上市房企前三季度业绩体检表

　　

　　前三季度过后，调控的影响，开始大面积体现到上市公司的财务报表中，上市房企存货高企。

　　截至10月31日，沪深两市上市房企（申万分类）2011年三季报已经披露完毕。WIND统计显示，截至今年三季度末，134家上市房企的存货合计达到11799.6亿元，不仅较去年同期（同比）的8232.82亿元大增43.3%，相比6月底的10626.34亿元，存货也增加了逾一成。

　　不过，房企现金流的表现要好于市场预期。三季报披露，134房企经营性现金流总额为-745.7454亿元，虽然比年中的-548.5403亿元的“赤字”进一步扩大，但比去年同期的-842.7363亿元，“赤字”有所收窄。

　　 房企巨头手握重金

　　“今年开发商已经缩减了资本开支，大部分上市房地产企业的现金流也没有那么紧张，如果上市房企继续缩减开支，到明年上半年，最晚明年第二季度，房地产企业运营现金流就会转正，房价下跌的最大压力也会随之消失，购房者砍价的力度将会减弱，到时候房价将会进入一段僵持的阶段。”高盛高华房地产行业研究员王逸在最新发布的报告中，这样写道。

　　评级机构穆迪10月24日发布的报告指出，列入穆迪评级范围的多数内地房企能够控制未来12个月的流动性风险。穆迪目前已向29家香港上市的中资地产开发商授予了评级。截至6月份，这29家开发商总共持有现金1910亿元。

　　事实上，2011年以来，上市房企的货币资金总额一直保持在2100亿元以上，截至三季度末，134家上市房企的货币资金总额为2165.2686亿元。四龙头“招宝万金”的货币资金仍最为充裕，加上金融街，截至三季度末，共有4家上市房企的货币资金量高于100亿元。

　　申银万国与高盛高华在时间点上的判断颇为接近，其最新报告指出，未来三个季度将是行业最艰难的时候。

　　房地产龙头万科在日前的投资者电话会议上已预言，这两个月一手房价会发生试探性松动。

　　申万指出了那些现金流压力并不大的大型开发商打响第一枪的“玄机”：在任何一个调整阶段，初期通过一定的价格刺激尚能吸引一部分购买者，然而一旦价格下降的趋势确立，则更多的观望气氛会起来，随后就有相当一段时间交投重归低迷。大型开发商打响第一枪可以理解为，迅速转向争取时间出货。

　　 存货周转率攀升

　　值得注意的是，虽然存货合计仍在持续增长，但存货周转率指标显示，今年第三季度房地产公司显然已开始加大促销力度，大部分房企的三季度存货周转率比上半年有了增长，平均存货周转率从今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存货周转率平均值仅有0.52%。

　　分析人士认为，随着年末回款压力的增大，预计在今年四季度房地产公司的存货周转率还会进一步提升。申银万国跟踪的10个城市商品房库存数据显示，库存水平正从年初的4739万平方米上升至目前的6162万平方米，其中9月上升较为明显，预计明年下半年库存水平可能到达最高点。

　　来自中原地产等多家中介机构的调研显示，富力、保利、万科等标杆房企下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

　　 时间窗口：明年一二季度

　　高盛高华认为，现在到明年第一、二季度将是房地产开发商降价压力最大的时候，这种压力集中在一线城市的外围，比如北京的四环到六环之间，上海的外环。这些地区是新盘发售量较为集中的地区。

　　北京联达地产机构董事长杨少锋表示，随着融资渠道的不断收紧，从2009年开始，房地产信托猛增，信托融资成本一般在15%以上。今年9月起到明年年末，是房地产信托集中兑付期，兑付资金量庞大。多方“挤压”之下，一些中小房企降价售房势在必行。

　　高盛高华没那么悲观。根据对127家上市开发商（交易量约占全国房地产交易量的30%)的财务状况分析，高盛高华发现，这些上市房企的短期融资风险要小于2008年。

　　“行业内整合将加速”

　　有一点可以确定的是，未来6至12个月内，规模较小的房地产商将不可避免地受到销售下滑的冲击。评级机构标普10月26日发布报告预计，那些瞄准高端市场或近期需进行大规模再融资，或需支付大量土地出让金的企业，也容易受到销售下滑的影响。

　　据申万统计，去年购地最多的三家公司分别是远洋地产、恒大地产和世茂房地产。“但大型开发商在此轮回调中可能会壮大规模，小开发商很难坚持到最后，行业内整合将加速。”标普称。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受经济日报采访时也称，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

　　越来越多的中小房地产企业已加入“卖身”行列。经济日报10月30日报道称，在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所，今年挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。