津婚房买家仍是二手房刚需主力 80万元内房源好卖难寻

　　80万元以内房源好卖难寻

　　二手房对于刚性需求买家来说仍是性价比较高的产品，此次房交会上，本报记者对二手房专区进行了调查采访，发现婚房买家仍是刚需二手房的主力军，而80万元以内房源的求购者则位于刚需买家各类需求之首。

　　 老中青买二手房各取所需

　　房交会现场记者进行的调查采访发现，二手房市场刚性需求购房者占到六成左右，其中婚房、学区房和拆迁房的比例为3.：2：1，改善性住房占三成左右，面对目前的购房形势，投资型的客户仅占不到一成。求购热点与供给房源条件之间的落差则是让二手房难以保持热度的最大障碍。

　　小户型房源在此次房交会二手房市场仍是最受追捧的房源。据调查，超过半数的购房者表示希望购买60平方米-80平方米、价格在60万元-80万元左右的二手房。不过，由于受限地段、房龄、配套设施等因素，符合这一价位的适合房源却寥寥无几，多数购房者最后都会将实际购买标准与房源条件进行平衡。现场二手房中介公司经纪人章先生表示，心理价位和实际房源标价之间的落差让交易热情明显受挫，现场单纯咨询的到访者占到七成以上。

　　“其实目前有意愿购房的人还是很多的，大概能占到总数的70%，其中40%的人群属于一直想要买房的人，而有30%的人是因为感受到房市低迷的形势新萌生出购房意愿的人，剩下的30%的人是为了了解市场的动态，了解一下未来会不会依然有降价的可能。”中原地产区域总监朱庆江认为，供需落差仍是成交低迷的主因。

　　记者走访了本次参会的四家二手房中介公司了解到，目前二手房买家仍以婚房、学区房、拆迁房等刚性需求为主。前来咨询的客户年龄层主要集中在35-65岁之间，其中年轻购房者对于学区房的关注比较多，老年买家则大多是为了能够换到更低楼层或搬到离子女较近的地方居住。

　　从事人事工作的小郝想要购买一套二手婚房，他认为二手房的配套设施比较健全，而且目前这种降价的势头很好，应该趁热打铁赶快购买。“我想买一套70平方米左右的小两室，价格在100万元左右。房龄最好在10年以里，如果价钱便宜多的话，15年以内的也能接受。地点最好能在南开和和平的交界处，这样离我父母也比较近。可是我转了一圈，好像这样的房子并不多，还是再看看吧。” 

　　“我们一直和父母同住，眼看孩子快上小学了，所以想看看和平区附近的学区房。但这两天看了一大圈，我觉得房价并没有下降。”李先生夫妇告诉记者，他们之前问了多家中介公司，始终都没有遇到符合自己心理预期的房子，主要的问题还是价格太高，对于工薪层的他们来说难以接受。

　　“我想看看和平区的二手房，因为我以前就住在和平区，四年前拆迁以后一直租房子住。这几年房价越来越高，一直也没找到合适的。我其实就想买一个60平方米左右的房子，楼层高点没事儿，便宜就行。我们老两口都退休了，又不符合经济适用房的条件，想看看房价降了没有，有没有合适的房子。”退休在家的刘女士这样告诉记者。

　　 议价空间扩至10%—15%

　　从9月中旬开始，二手房卖家们已经开始逐步调低标价或者加大议价空间。据了解，目前二手房普遍议价空间已经从年初的5%-8%扩大到了10%-15%。业内人士表示，尽管卖方市场已现松动，但由于目前属于降价初期，买方市场观望情绪仍然比较浓。

　　“前几月中，每天仅有三五位客户急于出售房源而不得已接受降价，但现在每天收纳的200多条信息中就有30条-50条信息房源愿意接受降价出售，个别卖方甚至愿意出让10万元或者更高。”中原地产三级市场部区域总监朱庆江告诉记者，“尽管降价的趋势已经出现，但通过调查显示的数据不难发现，今年的房价不会像2008年那样出现暴跌，价格降幅比较有限，主要是以‘稳中有降’的姿态发展。以我个人的观点来看，当降幅达到15%—20%的区间时，将在一定程度上带动成交量的上涨。”

　　朱庆江坦言：“对于房地产市场来说，这是一件好事，一开始这就是二手房买卖双方市场的一次博弈，谁先松手谁服输，现今议价空间的松动说明国家调控政策已经开始显效。卖方的退让不仅打破了二手房市场低迷的僵局，同时还可能带动整个市场的回暖。”

　　提到对此次房交会的期望，朱庆江表示，尽管房交会期间的优惠政策会吸引部分购房者，但就总体大环境来说，并不会大幅度推动市场变化，交易量不会有明显涨幅。而在房交会后的2-3个月可能会陆续消化一部分客户，市场成交量必定会有所回升。

　　 2011年秋季房交会系列报道 约一成二手房源售转租

　　“这套房挂牌2个多月了，可是一直没有意向购买者，与其空着房子不如租出去。” 房交会上，家住河东区的王女士表示已将名下河西区一套房产“转售为租”。据了解，限购令后像王女士这样“转售为租”的房主为数不少，尤其8月底以后，不少观望的房主也开始直接转入租赁市场。

　　据我爱我家市场研究中心负责人郭燕介绍，目前天津“出售变出租”的二手房源占在售房源的一成左右，主要集中在老城厢和梅江片区，以房龄新、户型大、总价在150万元以上为特点。业内人士透露，今年以来房屋租金水平持续上涨和房价下滑形成的对比是促使售转租现象升温的重要动力，但由于大量房源在近期集中上市，租赁市场的上涨行情已经明显止步，目前市内六区租金水平已经与去年同期持平，部分热点求租区域的价格也基本维持在9月之前的水平。