二手房网签成交想着报低价 没门!

　　明年1月起二手房交易将按评估价计税，网签一次性付款报低价漏洞将堵上。

　　广州今年实行二手房网签，交易安全得到确保，但报低价的漏洞却一直未补上。2010年1~9月存量房全市成交价格为5220元/m2，2011年同期价格为6971元/m2，同比增长33.5%。这个增幅与各大中介研究报告显示的同比增幅相约，显示网签对报低价的约束不大。广州市有关部门已意识到，单靠房管局“单打独斗”难以遏制报低价，必须借助房产交易的外部环节才能奏效。从今年10月份起，银行系统对接二手房网签系统，按揭付款方式购买二手房的报低价漏洞被堵上。此外，广州市地税局提出，力争在今年12月底完成核价系统的本地化改造和数据库建设，明年1月起全面应用房地产评估技术，二手房交易将按评估价计税。由此，二手房网签一次性付款报低价的漏洞也将堵上。

　　深圳今年7月11日开始实行二手房按评估价计税，受到“限购”政策的影响，以往一有税费变动就出现的成交高峰在今年并没有出现，8月份受评估价计税的影响成交跌到冰点，随后才缓慢攀升。深圳与广州的市场人士认为，虽然深圳比广州早实行二手房网签，但广州市在杜绝二手房报低价上走在深圳前面。当地银行系统没有与二手房网签系统对接，二手房评估价大致相当于市价六七成左右。广州房地产中介人士认为，目前二手房买家中按揭付款与一次性付款的比例在7：3左右，有能力一次性付款的买家占小数。明年1月若依时开始二手房按评估价计税，市民最关心的是评估价到底与市价相差多少。由于“限购”“限贷”政策短时间内难以放松，年底搭评估价计税“末班车”的人也不会多。

　　二手房报低价处处可见

　　在广州市国土房管局存量房源库，二手房交易报低价的个案处处可见。记者以广州市高端楼盘汇景新城所在的“汇景路”为关键词搜索，发现9月~10月多宗案例的成交单价最低为1.27万元/m2，普遍集中在1.3万~1.5万元/m2之间，不过在10月18日一宗已签约的汇景新城房屋交易，该房屋面积223.39平方米，成交价为542万元，成交单价为2.42万元/m2。

　　一位不愿意透露姓名的市场人士表示，有关交易可能涉及银行按揭，故此成交价较真实。在银行系统对接网签系统后，二手房按揭买家若再报低价，银行将按照二手房网签价与银行评估价孰低的原则放款，二手房买家将得不到足额的贷款金额。

　　广州按评估价计税，到底约市价几折

　　中原地产研究部副经理瞿中奇表示，对于广州市二手房按评估价计税有两点疑虑，一是每月广州市场交易量数万宗，地税局如何对这么大的房屋交易做出评估？据银行的做法，银行对每宗交易所涉及的房屋都聘请具备资格的评估公司做上门评测。二是市场行情变化大，税局如何及时更新？

　　合富置业首席市场分析师龙斌和瞿中奇均认为，银行系统与二手房网签系统对接，报低价的可能性只有在一次性付款上。由于目前证不满5年的房屋税费佣金相当于楼价的10%以上，但制约成交的因素主要来自“限购”“限贷”政策，相信年底前出现评估价计税末班车的机会很微。一位市场人士对记者表示，前线经纪必定抓紧每一次政策变动的机会“谷客”买楼，但近一年来网签末班车、银行系统对接网签系统的“末班车”效应都不太强。

　　若明年实施二手房按评估价计税，最大的关键来自于评估价的制定。若二手房评估价依然与市价有一段距离，相信对市场的影响不大。

　　他山之石 深圳二手房评估价等于市价七成

　　美联物业全国研究中心认为，二手房按评估价计税政策“末班车”边际效应递减；深圳二手住宅交易评估价过户政策在2007年、2010年已在坊间流传两次了，每一次传言都会带动二手房成交量异常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量曾创下当时的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套数也创下1658套的峰值。

　　今年7月是第三次“狼来了”，加上之前某些片区有实施过相关政策，可以说“评估价过户”政策的边际效应递减。政策正式实施的时间是7月11日，但根据美联物业统计，6月中旬的市场并未出现成交井喷。从全市数据上看，6月初每日二手住宅过户数由之前的300多套上涨到6月中旬的400多套，接近深圳正常的二手房交易量。8月份，受“评估价过户”政策的影响，二手住宅月度成交量跌至历史冰点，跌幅超过七成，8月后期每周二手成交逐步回升。

　　美联物业中国营运总监王书权表示，在实行评估价计税前，深圳99%的二手房交易都是阴阳合同。报房管局的价格就参照房产证上一手业主以开发商的价格，每次都以“原价”网签，一套房升值两三倍仍然按原价过户。当时市场担心税局的成交价与二手房市价接近，接手买家将负担沉重税费，故此在每一次传说实施评估价计税时，都会引起市场异动。现在按政府存量房评估价，评估价只相当于市价的六七成，估值较温和，且碰到“限购”“限贷”政策，末班车效应不明显。

　　美联物业深圳交易管理部总监王青告诉记者，二手房按评估价计税后，二手房买家平均要承担的税费比以前增加5%左右，比以往预计的要低很多。二手房整体评估价相当于市场价的六七成左右，业主早期买房以及转手多次按原价过户的房屋受到的影响较大，因为下一手买家不可能按以往的“原价”过户。一些2009年出证的楼盘由于一手买家入市价已比较高，二手房评估价甚至比一手原价还要低。以罗湖区一个新盘为例，194平方米一手买家的入市价位500多万元，二手房评估价才430多万元。