降价超两成重新备案 上海楼市颓势引政府干预

　　对房价下调敏感的，不仅仅是购房者，还有地方政府。

　　近期中海地产在沪楼盘从2.2万元/平方米直降到1.6万元/平方米，前期业主怒砸售楼处，所在区房管局相关领导介入降价事件，并表示降幅超过20%需重新进行网上备案，上海此举意味深长。

　　就区房管局领导表示房价下调幅度超过二成需要重新备案，上海市住房保障局相关人士10月26日对本报记者表示，楼盘预售备案的具体工作是由各区来做，市房管局并不掌握楼盘预售的情况。

　　“每个楼盘预售价格的审批和预售证的批准，都由各区的房管局负责。市房管部门并没有叫停房价下降幅度过大的楼盘，房管部门希望房价保持平稳，并根据市场价格做出适当调整。”上述市住房保障局人士说。

　　对于这一有价格管制嫌疑的举措，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，这背后是地方政府对土地财政的依赖。

　　同策房产10月27日公布的最新数据显示，相比于去年1-10月上海1363.02亿元的土地出让收入，今年上海土地出让面积增加了9%，而土地出让收入金额则缩减了23%。

　　而据开发商透露，在未来的两个月，上海还将有一批土地可能会在市场上推出。“此时楼盘价格大幅下降，多少会影响到开发商拿地的兴趣。”上海城市经济学会经济师顾海波表示。

　　管跌不管涨？

　　当中海、绿地、星河湾等大型房企在上海因降价引起前期业主退房、要求赔偿的时候，上海区级房管部门也介入到开发商降价事件中。

　　这次，房管部门对降价幅度提出了要求：如果开发商降幅超过20%，需要重新备案。

　　对于前期业主要求中海御景熙岸的开发商退房、补差价，浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军10月24日向媒体表示，按上下浮动20%的规定，开发商往上调肯定是不可能的了，但如果往下调超过20%，也需要重新申请备案。

　　“但中海没有申请。我们已经向市房管局上报，申请暂停中海的网上预售备案登记。目前，市里正在开会研究。”陈建军说。业主由此认为，中海御景熙岸的预售已被叫停。

　　试图调解纠纷的不止是浦东新区，还有嘉定区的房管领导。一位秋霞坊的前期购房者表示，原本嘉定区房管局副局长要10月25日出面调解业主与开发商就补差价的纠纷，可后来不知什么原因该区房管局领导并未露面。

　　房价下调超过一定幅度，房管局要求开发商需要重新备案，这一新规意欲何在？上海一家开发商向记者透露了其中的玄机。

　　“预售证和备案是两个概念。预售证是一批集中上市房源的可销售许可证，而网上预售备案是购房者在和开发商签订购房合约后，在房产交易中心做的备案公示。也就是说，开发商可以按一定的价格先把房子卖给购房者，但如果没办法做备案，那么购房者就没办法过户，也就是没办法在交易中心证明，你和开发商约定要购买的这套房子就不属于你名下。”上述开发商说。

　　业内人士向记者指出，重新备案的不确定性在于，房管局可以给开发商按价格下调之后的价格做备案，但同样也可以不予审批。“如果不给你重新备案审批，那么购房者就无法在交易中心办理过户手续。”易居中国分析师薛建雄表示。

　　那么上海辖区房管部门对过度降价要求重新备案的依据又何在呢？

　　中国指数研究院研究总监陈延彬在接受记者采访时指出，其主要根据是国家发改委今年4月份出台的关于商品房销售明码标价“一房一价”的规定。

　　“‘一房一价’规定应当公开房屋销售的价格、涨幅等信息。当初业内普遍认为这是政府为抵制房价过快上涨，而对房价上涨超过一定幅度做出限定。但没想到房管部门现在把这一点用在房价下跌时了。”陈延彬表示。

　　房地收入减少施压

　　对房价下降，上海辖区房管局介入一事，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时指出，地方政府托市的色彩过于浓重。

　　“房价上涨的时候不管，要下跌了却急忙要出手管理，从这里也可以看出，在房价要下跌的时候，地方政府的痛心程度远大于开发商。这主要是因为地方政府对土地财政的依赖性太大了。”尹伯成表示。

　　根据上海规土局公布的2011年上海住房供地计划，今年计划供地1200公顷。然而，截至8月底，上海共成交住宅类土地面积约598.94万平米，其中纯住宅用地179.87万平米，动迁配套等保障性用地328.5万平米。即前8个月上海还没有完成全年住宅用地总任务的一半。

　　就房价与土地之间的关联度，上海永庆房屋总经理陈史翎形象地比喻，土地出让与房价上涨几乎是一对“亲兄弟”。

　　房价下跌，不但会影响开发商手头的现金，更会影响他们对后市的预期，即房价会继续走低。在拍地意愿降低、房企手头现金减少的时候，政府从出让土地中获得的收益也减少了。陈史翎表示，在这种以房屋价格为指导坐标的房地产市场中，政府对房价的敏感度可能还大于开发商。

　　受楼市低迷影响，今年沪土地出让价格也出现了下调。据中国指数研究院的数据，今年前10个月上海已出让的居住用地价格从去年同期的6600元/平方米下降至今年的约4000元/平方米，即下降了约2200元/平方米。“去年出让的土地还有些溢价率在50%甚至100%的，今年基本上都是以低价成交。”陈延彬表示。

　　而沪置房产市场部总监付琦向记者透露，8月以来上海加大了向市场推地的力度。如果房价下跌幅度过大，政府推地的计划会受到影响。

　　10月12日上海共出让10幅经营性用地，其中4幅为纯住宅用地皆为奉贤南桥新城的土地。

　　奉贤出让土地的第二天，10月13日宝山区集中向市场推介了宝山美蓝湖地区的一批低密度纯住宅用地。

　　10月26日，上海又再次推出10幅世博B区地块，最终9家央企以75.8亿的总价拍得9幅地块，其中一幅地块则流标。这也是今年上海土地市场第一块流标的土地。

　　“房价是现在政府最敏感的问题。房价大幅下调，不仅土地收益会减少，而且与房产相关的投资，与房产交易相关的税收也会下降，所以政府不希望看到房价下降幅度过大。”顾海波直言。