外资看空中国内地楼市 房企海外债遭抛售暴跌

　　四季度楼市何去何从就看各大集团的策略了。

　　“近期部分海外债券大跌，如果投资这些债券，是不是意味着投资空间较大呢？”最近一朋友向记者问道。这一情况也引起了记者的关注，而随即展开的调查也令记者大吃一惊：内地房企的海外债券在近几个月内整体呈快速下跌趋势，有的跌幅甚至超过了30%。“债券价格暴跌，从另一个角度说明外资不看好内地楼市，因此纷纷抛售所持有的债券，造成债券价格持续下跌。”某银行高级投资经理向记者表示。标普近期也发布一份报告显示，如果市场继续疲软，部分房企的偿债风险将加大，或将陷入流动性危机。

　　房企海外债遭抛售价格暴跌

　　为应对持续的房地产调控，众多房企纷纷转向境外融资。数据显示，内地房企2010年全年发债融资规模为560亿元人民币，而2011年上半年时该数字为1073亿元人民币。今年3月份以来，世茂房地产、宝龙地产、合景泰富、仁恒置地、龙湖地产、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资，在港上市内地房企几乎都发了一轮债。

　　然而，如此巨量的海外债券正日益受到海外投资者的抛弃。美银美林数据显示，6月30日以来的三个月时间内，内地房企发行的公司债券整体跌幅高达19.9%，而金融市场上被列为垃圾级的美国地产开发商发行的公司债券今年第三季度整体跌幅仅7%。

　　据招商证券发布的海外债券报价周报信息，该周报统计的11个内地房企海外债券价格自下半年以来就不断下降，而大幅度下降是从9月份开始，最高的下降了30%多。其中绝大部分下降的幅度在20%左右。今年年中时，穆迪和标普相继将中国房地产行业的评级前景由“稳定”下调至“负面”， 传统销售旺季的“金九银十”遭受滑铁卢，更加剧了海外投资者的担忧。

　　业绩欠佳或现降价促销潮

　　上市房企9月销售业绩相继公布，从公告来看，万科、中海等龙头房企业绩出现不同程度下滑。据记者统计的15家上市房企，仅有恒大、中海、碧桂园在前三季度完成全年目标超过75%。照此速度，今年意欲冲击千亿俱乐部的多家房企无望完成目标。

　　恒大全年目标完成率最高

　　据悉，今年前9个月，万科累计实现销售金额970.8亿元，同时，截至10月18日万科新增销售额超过30亿元。也就是说，到目前为止万科今年销售额已经突破1000亿元。而去年，万科公布销售额首破千亿是在11月底。全年目标完成率最高的是恒大，该公司今年前三季度销售额达692.3亿元，占全年700亿元目标的近99%，可见恒大完成年度目标没有悬念。

　　在去年万科进入千亿俱乐部后，今年年初，多家房企扬言要进入千亿俱乐部。但从前三季度销售来看，销售额排名第二的恒大冲击千亿目标仍有难度，中海、保利今年实现千亿大关已基本无望。

　　多家房企四季度业绩压力较大

　　从所监测的15家房企业绩达成率来看，如果最后三个月的销售业绩没有明显改善，包括合景、雅居乐、远洋、绿城、越秀、金地等在内的多家房企均面临相对较大的业绩压力。后续时间其推货意愿也会相对较强。

　　合富辉煌市场部有关人士也表示，就广州的部分房企而言，城建、富力等全年业绩压力较大的开发商，在国庆黄金周已经率先对房价进行一定的调整。从当前开发商完成业绩情况以及广州市场四季度的预计要推出货量来看，各大房企都存在不同程度的业绩压力，不排除某些开发商采取以价换量的措施，部分项目下调价格促销。

　　资金困局或“挂掉”一批房企

　　“海外债券暴跌对发行债券的房企来说是个赎回的好机会，但是房企对此普遍有心无力，原因就是融不到资金。”经常接触房企的某金融机构负责人曹先生对记者表示。据介绍，国内外金融市场上的信贷、信托、海外债的收紧，加上楼市销售低迷，年底房企面临的资金压力会更加严重。据悉，标普点了绿城中国、上海证大、盛高置地、上置集团等6家企业的名，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大，或许成为最先“倒下来”的一批。

　　投资者纷纷加速出脱手中的海外债券，令这类债券的价格大跌的同时，也让收益率之高令人吃惊。一张100元面值的债券，现在在二级市场跌到70元。如果以70元的价格买入，该债券到期赎回时，除却利息，仅票面价值的差价就达30元，这也是令一些内地投资者心动不已的原因。据招商证券的信息，11家房企海外债券在10月24日价格下，年收益率多在20%左右，高的达到26%，远远超过债券票息。

　　然而风险是和收益对等的。“这么高的收益率的确具有吸引力，但最大的风险就在于企业违约到期无法偿本付息，甚至出现破产无法偿还债务的情况。”某银行理财经理表示，巨大的收益中也蕴含着血本无归的风险。