北京郊区楼盘降价“诚意不足” 谁在死扛房价？

　　随着调控政策的深入，参与降价的项目数量越来越多，优惠促销的力度和范围也越来越大。不过，记者调查发现，在一片降价呼声中，仍有不少项目“死扛”不降，甚至不乏逆势涨价的案例。

　　豪宅市场量跌价升

　　据北京房地产交易管理网统计数据显示，截至10月16日，北京在售商品房住宅均价排名前30的项目合计签约量为745套，签约面积为12.9万平方米，签约总金额为73.1亿元，与去年同期相比分别下调44.6%、49.8%和48%。不过，这些高端项目的签约均价为56552元/平方米，同比上涨了3.6%(具体30个项目数据见附表)。

　　其中，有13个项目在今年和去年两年的TOP30榜单中均有出现，与去年价格相比上涨幅度超过30%的就达到5个，譬如，钓鱼台七号院单价最高涨幅为4.6万元/平方米、北京财富中心单价涨幅也达到3.2万元/平方米。

　　从项目单价来看，截至今年10月16日，单价超过6万元/平方米的项目共有10个，而去年同期为6个，今年单价超过8万元/平方米的项目合计有6个，而去年只有两个；从项目总价来看，单个项目销售金额超20亿的有7个，其中房山两个为低价项目，其余5个均为单价在3万-4万元/平方米的中高端项目。显而易见，无论单价还是总价，今年的高端项目均远超过去年水平。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，在目前普通住宅价格已经开始出现下调的情况下，豪宅项目并未选择明显的促销降价行为，同比涨幅远超过普通住宅市场，其主要原因是，豪宅项目大部分位于绝对稀缺地段，降价不仅会影响项目品质，更会影响品牌形象，所以价格一般会保持平稳。

　　不过，与豪宅市场价格上涨相对应的却是成交量大幅萎缩。在限购8个月之后，北京商品房住宅签约套数为51934套，较去年同期的63705套下调18.4%，顶级豪宅的成交量下调幅度更是接近5成。“可见，在限购影响下，由于豪宅市场的需求基本为多套房需求，因此受政策影响更为明显。”张大伟表示。

　　中海风情苑出现逆势上涨

　　除了豪宅项目，部分城区楼盘的价格也未见明显下降，多数保持平稳走势，个别出现逆势上涨。

　　位于朝阳区小红门乡的中海风情苑项目，今年3月13日推出一批房源。据北京市房地产交易管理网上的数据显示，中海风情苑于3月13日推出的370套房源，截至10月25日已成交332套，成交均价为24290元/平方米；而6月26日推出的210套房源，成交均价上升至26033元/平方米，相较于前一期上涨近2000元/平方米。

　　位于朝阳区来广营的文合苑项目，也分别于6月和10月各推出一批房源，其中，6月26日推出256套房源，至今已签约230套，成交均价为24539元/平方米。10月1日，该项目再次推出376套房源，截至10月25日已签约50套，成交均价为27544元/平方米，较前期上涨约3000元/平方米。

　　此外，位于朝阳区东坝的首开常青藤家园项目，于今年10月23日获得预售许可证，共推出330套房源（住宅），拟售均价约23738元/平方米，目前尚无签约记录，拟售均价较上一期（今年8月6日）成交均价上涨近1000元/平方米。

　　亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，目前在售的城区项目以价格持平为主，涨价项目只占少数，由于城区项目供应较少且普遍价格较高，预计未来降价空间并不大。不过，链家地产分析师张月认为，受后市成交、供应等多方面因素的影响，未来几个月城区涨幅回落趋势会持续，但城区商品住宅价格下降的拐点相对于郊区会滞后一个季度左右，因此随着郊区房价不断下跌，不排除城郊区价格差距短期内还会扩大的可能性。

　　郊区楼盘降价“诚意不足”

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至10月10日，北京从9月1日开始的金九银十中，入市商品房期房住宅项目达到了34个，在入市的34个项目中，有明确优惠的达到22个，其中7个项目针对部分客户出现了95折及更多优惠，且大部分项目都表示，到售楼处现场还会有更多优惠。然而，不少购房者到项目售楼处却发现，中意的房子价格依旧坚挺，开发商打出的降价口号更多的时候只是个促销的噱头。

　　据北京中原统计数据显示，从9月开始，北京在售商品房住宅项目中，有销售记录的合计为191个，其中成交均价相比8月下调的只有14个项目，价格持平的有173个，有4个项目价格逆势上涨。

　　链家地产首席分析师张月认为，滞销项目中很多都是高端项目，比如玉汤山庄园、中海九号院、华府庄园等，“而且他们的定价与成交价之间的差价率也低于周边项目，购房者的获利感受偏低”。加上早期项目定价较高，开发商在新入市项目定价上偏于保守，早期项目比新项目及周边其他项目定价平均高出10%左右。

　　东湖湾(楼盘资料业主论坛) 名苑之代表楼盘

　　两个月销售签约率仅16%

　　位于北京朝阳区东北四环（望京区域）的东湖湾名苑项目，今年9月4日开盘，与前一期（去年9月23日）开盘价相比，涨幅为12.6%。但签约情况并不理想，截至今年10月25日的近两个月时间内，签约不足百套，签约率仅为16.2%。

　　根据北京房地产交易管理网统计数据显示，东湖湾名苑于今年9月4日获得预售许可证，共推出518套房源，以125平方米和175平方米三居为主，另有部分47平方米开间和240平方米的大户型。截至目前，已签约数量仅84套，签约率约16.2%，成交均价为35834元/平方米。

　　值得注意的是，去年9月23日该项目也推出一批共316套房源，目前已签约280套，签约率为88.6%，签约均价为31835元/平方米，与去年同期相比，项目销售均价上涨12.6%。

　　与同样位于该区域的另一楼盘保利中央公园(楼盘资料业主论坛) 相比，东湖湾名苑的销售情况并不理想。据北京房地产交易管理网统计数据显示，保利中央公园于8月19日获得预售许可证，共推出552套房源，不到半个月时间签约套数就达到109套，截至10月25日，该项目已签约269套，成交均价为39162元/平方米，签约率达到49%。作为同期开盘的新项目，东湖湾名苑的签约数量仅为其三分之一。

　　“一二手房价倒挂是东湖湾名苑遭受冷遇的一个主要原因。”一位业内人士对记者表示。据悉，该项目目前在售房源为三期，前期产品二手房价为35000元/平方米左右，在售新房价格要高于二手房价，“前两期均为现房，各方面都已经比较成熟，小区景观的覆盖面积也要比三期大，因此前期项目更具有优势。”该人士表示，选择东湖湾的购房群体多是在望京区域工作的高收入人群以及500强企业高管，这些人无论租住还是购买，公司方面都有一定的补助，他们更青睐一期、二期的二手房源，因为是现房，可以立刻入住；此外，从户型来看，一期、二期还有80平方米左右的中等户型，属于刚需类产品，更能迎合市场需求。

　　此外，从周边配套及项目自身条件来看，轨道交通等城市配套尚不成熟、毗邻的北小河遭遇污染使项目整体环境变差、物业管理费相对较高、户型偏大等缺点，也都成为制约其销售的主要原因。

　　北京ONE之代表楼盘

　　咸鱼难翻生

　　位于通州的北京ONE（推广名“新华经典丽园”）项目，于去年10月24日获得预售许可证，共推出730套房源，截至今年10月25日，整整一年时间内，该项目仅签约148套房源，签约率为20%，成交均价为25805元/平方米。

　　记者曾于今年2月在该项目采访时了解到，当时其在售的4号楼均价高达3.5万元/平方米，较开盘价有10%的涨幅，在通州其他项目纷纷选择降价时，北京ONE却逆势上涨。即便是目前25805元/平方米的成交均价，也要远远高出周边同品质的其他楼盘，这在通州房价一再探底的情况下非常醒目。不过，并没有多少人为这一“通州最贵楼盘”买单。

　　虽然该项目的销售人员一再强调，项目对面即为通州区政府，地段优势突出，同时采用“置换式新风系统”等高科技产品，居住的舒适度能得到有效保障。然而，高达4.8的容积率、较小的楼间距等事实让人对该项目如此高的价格望而却步。

　　业内人士指出，率先降价是通州部分开发商较为明智的举动，如果将价格调至买卖双方都能接受的合理价位，那么成交自然不成问题，但是如果死扛不降，定价远远高于产品的价值，以后将面临更大的问题。一位通州不愿具名的开发商更是向记者直言：“北京ONE已经是‘死盘’了，一年时间内才卖出这么几套，在现在大浪淘沙的市场下，想要再翻身的机会已经微乎其微。”