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每日经济新闻记者 胡廷鸿 徐学成 叶书利 尚希 杨羚强 发自深圳、广州、北京、上海
就目前国内的房地产市场格局而言，一线城市无疑是全国楼市的风向标，有专家甚至认为，如果北上广深这几个一线城市房价同时出现下跌，那么就说明楼市拐点到了。
日前，国家统计局数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月停滞，一线重点楼市价格上涨势头得到初步遏制，楼市调控效果开始显现。一线城市房价在连续停涨之后，又去向何方？成交量的变化是否会影响楼盘的价格走势？降价促销能否为开发商力挽狂澜？近日，《每日经济新闻》记者深入一线城市房地产市场，揭开当前楼市最真实的景象。
深圳
限量限时促销打折楼盘未见“实降”
金九银十惨淡收场，市场对房价下跌预期增强。十一黄金周后，深圳楼市打折促销楼盘不断涌现，直降一万元、降价6000元或最高降幅达20%的声音不绝于耳，不断有开发商加入“降价”阵营。近日记者调查发现，不少开发商纷纷以特价房和高折扣为促销手段，深圳打出降价旗号的在售楼盘仅仅是限量促销，房价仍未实质下降。
8月份，深圳楼市出现成交量明显下滑后，当地楼盘便开始打出降价促销的旗号。9月初，被称为深港豪宅的兰亭国际便打出“中秋特价直降7000元/平方米”的促销口号，均价也由此前的3.2万元/平方米，降到现在的2.5万元/平方米左右，其降价幅度超过20%，创下今年以来深圳商品房单价最大降幅。
促销升级难卖房
记者实地探访发现，此次新推的兰亭国际第2栋有60套左右房源。售楼部工作人员称，降价只在中秋节日三天，在此之后，楼盘均价重回3.2万元/平方米。目前，该楼盘仅余少数在售。
龙头房企万科在继7月份推出 “万团大战”降价促销活动后，9月份又一举推出1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元。
9月底，位于深圳沙湾的万科公园里开盘，万科推出史上最慷慨大礼包，不仅送精装、家私、家电还送名车优惠券。163平方米的特价房，由开盘时2.2万元/平方米降至1.9万元/平方米。虽然降幅接近15%，但开发商仅拿出10套作为促销而已。
迫于资金压力，国庆后深圳楼盘掀起一波打折潮。10月中旬，位于深圳龙华的花半里楼盘，销售价格从9月初开盘时1.8万元/平方米下调至1.2万~1.5万元/平方米，降幅超过30%。为避免引发老业主维权，开发商采取对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。
据某网站网购房中心监控显示，深圳9月份进行优惠促销的楼盘多达54个，但多数楼盘折扣仅为97折左右。尽管开发商降价促销引起市场关注，但楼市成交量却仍无起色。根据深圳市规划国土网每日成交数据统计显示，上周全市共成交一手住宅455套，环比下降13.83%；新房成交均价为17787.46元/平方米，环比下跌了2.24%。
而据中国某研究院数据显示，上周被监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上，其中深圳跌幅最大，达65.03%。
中心城区房价依然坚挺
楼市打折促销仍在增加，但记者调查发现，大多数楼盘只是利用节假日限量限时促销，吸引购房者注意力。而一些开发商则采取暗升明降方式促销，或者采取降价后降低交付标准。
万科公园里开盘之日，88平方米特价房，折后价最低仅为154万元，单价不到18000元元/平方米。但国庆后，价格又在均价2万元/平方米左右的基础上，才可享受10万元的总价折扣，总价比开盘时的价格还高了3万元左右。而龙华花半里在价格下调之后，交房标准则由简装变为毛坯。
上周，深圳楼市成交数据显示，深圳房价区域特征明显。位于深圳关内主城区的罗湖、福田、盐田的成交均价上涨，其中罗湖上涨7.74%，福田上涨4.98%，盐田上涨40.54%。而福田区房价仍为全市最高，达到30565元/平方米。
远离主城区的龙岗、宝安的成交均价则出现下跌。上周，龙岗新房成交均价下跌了6.91%，宝安下跌了15.63%。由于降价促销盘多居于龙岗，从而拉低了龙岗区的成交均价，为全市最低，仅为13610元/平方米。
世联研究市场研究部首席分析师王海斌分析认为，尽管开发商对价格有所调整，但并未达到市场预期，因而市场仍处于观望态势，开发商后市降价促销的可能性会更大。
上海
库存再创新高 沪楼市降价现分化
9月份上海商品住宅成交53.8万平方米，环比下降7%，同比下降59%，仅比2008年9月48.8万平方米的历史同期最低水平稍高。成交量自今年5月以来出现连续5个月的下降，多数业内人士已经预感到了大幅降价潮的来临。10月，以中海、绿地、龙湖为代表的大型开发商大规模价格调整果然到来。而行业普遍认为，此轮降价潮才刚刚拉开序幕。
今年8月开始，上海的库存商品住宅总量就一直维持在高位。8月份，上海商品住宅库存首度超过了800万平方米，而到了9月26日上午网上房地产显示一手住宅可售面积为871万平方米，截至10月25日上海商品住宅库存总量已经达到了883.2万平方米。
“十一”房展成“分水岭”？
而在巨量库存背后，是大面积楼盘滞销。根据21世纪不动产的监测，在9月份的前三周，上海新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交，导致9月的供销比下降至1：0.48。
由于市场成交情况不佳，多个已经达到预售标准，并计划在9、10月上市的楼盘纷纷推后了上市时间。巨量的商品住宅库存显然给开发商带来极大的销售压力，但开发商的降价幅度非常微弱。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者，开发商只要降价10%就能取得非常不错的业绩。当时上海降价的部分楼盘，即使以少量特价房促销的美岸栖庭、虹桥一号、朗诗绿岛，降价幅度也多只有20%左右。
不过，上海“十一”假日房展成为房价“分水岭”。易居中国上海房屋销售（集团）有限公司执行总经理孙华良在房展会一结束就向 《每日经济新闻》记者表态，上海将会出现大规模降价潮，并且购房者的降价要求，至少是在9折以上。上海的其他房地产机构也大多持相同观点。
市场的反应也印证了机构的猜测。龙湖、绿地、中海等被认为资金充裕的开发商纷纷进行价格调整，其中一些项目价格调整幅度甚至接近1万元/平方米。
降价出现分化
孙华良告诉本报记者，只有等月成交量重新回到100万平方米，开发商才可能停止降价。统计显示，在上海多个楼盘大幅降价的背景下，上海10月17日至23日一周的商品住宅成交量跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%。10月前3周，上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年108.56万平方米的同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来的最低水平。
据孙华良介绍，最近他已经和部分开发商取得了共识：大幅降价实际上降的是开发商要交纳的土地增值税。在此背景下，更多前期已经获得比较高利润的开发商降价已经没有障碍。
但能够接受大幅降价的只有2009年就拿了地的部分开发商，去年和今年拿地的开发商仍有不小压力。远洋1号的一位销售负责人介绍，周边的很多楼盘拿地都远远早于远洋1号，如果这些楼盘大幅降价，将给远洋1号的定价带来压力。此前，远洋虽然已经意识到市场成交量低迷下，可能会选择降价。但远洋采用的策略是以提升楼盘附加值来应对。但提升附加值的做法，显然没有竞争对手大幅降价来得更加有吸引力。
从目前来看，开发商的降价潮还不会很快结束。上海同策咨询机构研究总监张宏伟说，成交量回暖的条件，包括限购政策逐步松动、信贷政策松动以及开发企业通过各种方式降价。而中房信分析师薛建雄更直言不讳，只有银根和楼市调控政策放松，房价才可能重新迎来新一轮上涨。
北京
成交僵持 北京楼市步入“软拐点”？
目前北京楼市成交的深度僵持，已将楼市推入深冬。伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时甚至提出，目前的北京楼市已进入以慢降为特点的软拐点期。不过，这一观点并未得到业内人士的普遍认同。
每日经济新闻记者 叶书利 尚希 发自北京
据北京中原统计数据显示：截至10月25日，从9月1日开始入市的商品房期房住宅项目合计为53个，提供的住宅套数合计为16169套，可售总面积达230.68万平方米。但是签约情况则非常惨淡。截至25日，53个项目累计签约总套数为1940套，签约面积更是只有20.6万平方米，签约率不足8.9%。
成交陷入僵持
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时，将楼市成交不足归因于三点。首先，2月17日落地的北京加强版限购令，将“有购房资格、有购房意愿与有购房能力”的购房者基数相对固定；其次，目前不时出现的楼盘降价，进一步加剧了购房者的持币待购心理；第三，一些降价楼盘未能以价换量，以及降价后导致前期业主维权等情况，也促使不少开发商不敢轻言降价促销，致使楼市继续僵持。
北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，当前零成交项目数占比高达六成是楼市僵持的一个重要体现，而最近16个连续上市项目零成交，源于深度僵持下，北京楼市入市项目的成交周期变得更慢了，一般新项目上市半个多月后才会出现成交。
从整个第三季度看，北京楼市成交依然僵持。北京市房地产交易管理网数据显示，第三季度北京期房住宅成交量为19876套，为最近三年同期最低值。同比2010年下降了19%，仅为2009年同期成交量的近43.5%。
房价开始停涨
北京市房地产交易管理网数据显示，第三季度北京住宅成交均价为21978元/平方米，环比第二季度上涨900元/平方米，但在第三季度的9月，商品房住宅成交均价为21735元/平方米，环比8月的21836元/平方米下降了约0.46%，目前的北京房价基本陷入停涨阶段。
不过，虽然北京楼市逐渐步入停涨阶段，但多位业内人士认为，停涨不等同于房价拐点。
骏豪地产主席张曦向《每日经济新闻》记者分析说，目前楼市渐入寒冬，主要原因在于行政干预。但这种行政干预，只是通过暂时压制需求来控制房价，并未从根本上改变楼市内在的运行机制，因此类似行政强制干预下的房价停涨或部分回调，并不能真正地称之为房价拐点。
不过也有人对此提出不同的看法。胡景晖则向《每日经济新闻》记者表示，目前北京楼市已步入软拐点期，也就是说目前的北京楼市已进入下降通道，只是与2008年底2009年初的急降导致的硬拐点相比，目前的下降节奏更慢、幅度更小，属于软着陆基础上的软拐点。
广州
楼市均价“三连降”逾9万套存货待消化
10月3日以来，广州楼市周成交均价已经经历了“三连降”，虽然下滑幅度有限，但被看作年内最后一根“救命稻草”的“金九银十”并未提振楼市销售。根据广州阳光家缘网站提供的数据，截至10月25日，广州未售的商品住宅数量已经突破9万套，与去年相比，广州市场的消化能力已经开始退化，巨量存货压顶，开发商的“变相促销”是否会演变成“真实降价”？
某网站数据监控中心统计显示，上周广州十区二县市网签共1742套一手住宅，环比上升16.76%，但上周全市成交均价仅为11617元/平方米，环比下降1.23%。
结构性因素影响大
数据显示，自10月3日以来，广州每周的成交均价从12303元/平方米到11812元/平方米，再到11762元/平方米，均呈现环比下降，下跌幅度均在1%左右。
与成交价格下降不同的是，上周广州全市网签共1742套一手住宅，环比上升16.76%，这是下半年以来单周成交量第二多的一周。通过数据不难看出，广州楼市受结构性因素影响较大。数据显示，从化上周网签134套一手住宅，环比前一周的76套大涨76.32%。此外，增城、番禺、花都依旧是广州市场的成交大户，对整体成交量的增长有着明显的拉升作用。
巨量存货压顶
与成交价“震荡下行”相比，另一个让开发商“纠结”的问题恐怕还是今年以来不温不火的成交量。《每日经济新闻》记者综合前9月数据发现，今年以来，广州新建商品房成交量在1月份达到73.25万平方米，为年内最高，最低谷则是在3月份，仅为31.98万平方米，这也是年内唯一一个成交量同比、环比均下滑的月份。随后的几个月，成交低迷的状况也未有改观，9月份，成交量较8月份有小幅增长，但也不到50万平方米。
据阳关家缘统计显示，今年前9月，广州十区新建商品住宅共计成交38908套，月均成家量约为4323套。该网站公开信息显示，截至10月25日，广州累计未售的新建商品房数量达到了93697套，按照前9个月的市场情况，这些存货需要22个月才能消化完。
在部分业内人士看来，成交量不足的“金九银十”尚不能提振市场，年内或许不会再有更好的推货机会，库存压力之下，开发商将如何应对值得关注。
此前的 “变相促销”在广州市场上并少见，“团购”也被“移植”到楼盘营销中，目前很多不接受这一方式的开发商也在有意尝试。
但地产专家韩世同认为，类似目前出现在江浙一带的“豪宅大降价”的现象或许不会出现在广州，从市场特点来看，一方面广州房价较其他一线城市还处在相对 “理性”的水平，另一方面房地产的市场化水平较高，对于价格变动的接受能力也将对较强。 |