一些新楼盘撑不住了，“割肉”卖盘

　　开发商资金链紧张绷不住，一些小开发商甚至要借高利贷来维持运转

　　余彦君 易少龄

勾特/漫画

总体情况杨洋/制图

成交量涨跌幅

成交价格涨跌幅

晶报记者 余彦君 易少龄

　　楼市“金九银十”渐成泡影，由于很多开发商资金链紧张，降价促销已成当前楼市的普遍现象，二手楼的价格也开始缓慢回调，房价“拐点”似乎已经出现。不过，在银行人士看来，目前新楼盘降价是开发商回笼资金的手段，未来房价的调整幅度有多深难以判断，关键还是看政策面的走向。随着一手房降价声四起，业内人士认为，二手房价格有望联动下调。

　　部分在售楼盘

　　降幅情况

　　龙华花半里

　　历史价格曾高达１．８万元／平方米，价格下调后，目前为１．２万元－１．５万元／平方米，降幅最高达到６０００元／平方米。

　　罗湖兰亭国际名园

　　去年开盘差不多达每平米４万元，均价３．２万元／平方米，目前推出的特价房售价仅２．２万元／平方米，最高能优惠９０多万元。

　　华侨城某楼盘

　　９月１０日该项目推出９３套四房单位，均价尚在３．８万元／平方米，国庆黄金周期间，推出约１４０套两房产品，价格在２．９万元－３．２万元／平方米，不到一个月，价格落差近万元。

　　深圳新盘

　　“降”声一片

　　“认购享至少11万优惠”、“全款92折，按揭93折”……在部分房企带头降价引领之下，深圳众多在售楼盘10月后继续加入了降价范围，有的优惠幅度相当明显，记者了解到不少楼盘采用暗折、加送装修、赠送面积、直接降价等多种方式进行促销，此外，送购物卡、“1000抵50000”等多种营销手段频频出现。

　　记者从市内几大售楼处了解到，在深圳的龙华、布吉、龙岗中心城、宝安西乡等新房供应集中片区，新开在售楼盘的价格一再走低，一部分楼盘则已经出现价格低于周边楼盘去年同期开盘价格。不少新房单价直降5000元至上万元，有的豪宅高调推出特价房，价格跳水至平价住宅。

　　“目前还说房价坚挺已不符合事实”，一位地产业内人士透露，一些中小开发商面临资金链出现断裂的风险，大开发商也将房价进行了下调。对一些名气不大的中小开发商“甩货”的压力不小，一些楼盘为掩盖直接降价进行的“促销”也实属无奈之举。

　　世联地产一位资深人士也对记者表示，当前政策效力已逐步显现，从未来房价预期来看，购房者预期未来房价下跌的比例明显增加，这是今年以来购房者预期的重要转折，意味着未来买方市场将发挥重要作用。

　　二手房价格

　　或能联动下调

　　家住彩田村的陈女士最近有些郁闷，她的一套二手房希望能顺利出售，但就在昨天中介报出的价格已从每平方米3.5万降至3万元。记者从市内几家地产中介了解到，二手房市场成交近来也十分清淡。

　　业内人士认为，随着前期推出的按评估价征税的调控政策继续实施和一手新房的降价潮袭来，二手房价格或将联动下调。深圳房地产研究中心主任王锋认为，二手房成交下降得非常厉害，最近两月平均成交数量仅相当于今年前7个月的30%左右，一手房价如果调整，相应也将带动二手房价的变化。

　　根据深圳中原地产的监测显示，上周二手房成交均价为20274.5元/平方米，环比下跌了28.08%。从各区看，龙岗、宝安的成交均价上涨，其他各区的成交均价都下跌。深圳中原市场研究部人士认为，宏观政策走向，使多方普遍看淡后市，购房者坚持观望，市场观望空前，随着资金链从紧，开发商为加紧年底出货，后市将出现大规模价格调整，二手房方面，放盘量开始增加，议价空间也有所加大，后市降价的空间也将扩大。

　　分析

　　首套房利率上浮杀伤力很强

　　业内人士指出，新楼盘之所以降价销售，与购买力有着密切的关系。

　　业内人士分析，进入三季度后，深圳楼市成交低迷，原因有多方面：

　　一是限购政策令投资客被挤出市场，有购买力的人无法购买；二是“二手房按评估价征税”政策的调整，提前透支了部分购房需求；三是公积金贷款业务推迟启动，也抑制了部分购房者的购房需求；四是银行对首套房的房贷利率普遍上浮，购房利息支出大幅增长，对刚需族也是一个巨大的打击。

　　据了解，受央行连续上调存款准备金的影响，今年银行的信贷额度一直非常紧张。

　　早在今年1月，深圳便有银行尝试对首套房的房贷利率上浮10%，到今年2月，由于贷款额度紧张，很多银行承诺客户8.5折的房贷利率优惠无法执行，客户必须主动提出将利率上浮10%-20%以后才可放款，这种不守承诺的失信行为，引发近百名市民到银监局集体投诉，随后，银行这种反价行为被深圳银监局严控。

　　进入10月份后，信贷额度紧张的局面并未缓解，在采访中，记者发现深圳银行业首套房贷利率已普遍上浮，只不过上浮幅度有所差异，有的上浮5%，最高的上浮30%。

　　有的银行干脆暂停受理房贷业务。深发展三季报显示，该行今年前三季度的住房按揭贷款余额仅增加1.47亿元。“房贷有增长还算是好的，我们的房贷余额应该是负增长，因为我们几乎没做房贷。”一家股份制银行个贷业务负责人士称。

　　即便是与开发商合作的银行，提供基准利率也非常困难。市民谭先生称，前不久他在一家售楼处咨询房贷，4家银行中有两家明确表示利率上浮10%，其他两家银行也表示要看最终的审批结果而定。

　　“首套房的房贷利率从原来的7折优惠，到现在普遍上浮10%，这意味着现在申请首套房房贷的利率要比之前高出50%左右，这个对自住刚需一族的人杀伤力很大。”银行人士称。

　　开发商资金链紧张被迫降价

　　“从我们目前掌握到的情况来看，一手楼市场的价格的确在往下掉，但二手楼还是比较稳定。这主要是因为开发商的资金链非常紧张，降价促销回笼资金也是迫不得已的事。”一家国有银行某支行行长韦先生说。

　　据其分析，一手楼的价格能否稳定，主要是看开发商是否缺钱。开发商需要用钱的地方有几方面：一是在建项目需要资金继续投入，另一个是贷款到期需要向银行支付本息。经济形势一片大好的时候，开发商可以借新还旧，但由于地产调控严格，银行的地产开发贷款非常难，向银行借钱借不来了，对开发商来说，要么借高利贷，要么就降价销售。

　　“据我所知很多小的开发商由于资金链紧张，被迫借高利贷，资金成本每年高达50%，但这对地产商来说负担太重。”韦先生说，开发商如果不借高利贷，那就只好降价卖项目。一家地产商前不久就以3万元的价格销售了一批小单位，回款3个亿，以缓解资金困境。之前，这个楼盘的销售均在每平方米3.8-4万元左右。”

　　据介绍，由于二三线城市暂时没有限购，外地的销售款项可用来弥补深圳本地项目的资金紧张，如果在二三线城市没有开发项目的地产商，今年的资金都将非常紧张，降价销售在建项目也就势在必行。对二手楼来说，价格主要还是看业主的心态。的确有个别的小投资者，由于不堪压力低价抛售，但整体来说二手房的价格较为稳定。

　　调控政策何时放松难以判断

　　日前，中国银监会主席刘明康表示，房价即使下跌40%，银行风险依然可控。

　　不过，这一说法被银行业内人士所诟病，“要是房价真跌了40%，银行肯定受不了。”一位银行业内人士称，刘明康的说法只是向市场传递一个信息，银行业已做好了房价下跌的准备，不要指望货币政策马上放松。因此，寄望于调控政策短期内放松不太现实，尤其是温家宝总理前不久强调要巩固房地产调整的成果。

　　实际上，地产开发贷款短期内放松不太现实。

　　昨日，深发展行长理查德·杰克逊明确表示，深发展不想加大在房地产领域信贷的投放。目前，深发展的房地产开发贷款在该行贷款组合中的比例已低于4%。

　　深发展董事长肖遂宁昨日也表示，中国的房地产创造了神奇的创富效应，所有买房的人都觉得赚到了钱。“但是，放眼看看，这个世界上，有哪个国家是靠炒房屹立于世界之林？”肖遂宁说，住房是一般生活必需品，绝对不应该是奢侈品。目前的调控令很多中小开发商资金紧张，经过这轮持续调控，房地产市场的集中度会提高，但这个阵痛是一个必须经历的过程。

　　不过，银行人士称，对自住刚需一族而言，房贷在明年年初有可能有所放松，年初通常是银行信贷投放的密预期，预计到时候房贷的利率更优惠。

　　专家

　　吵楼

　　深圳楼市

　　迎来拐点

　　深圳大学教授国世平:

　　2009年为保GDP增长，国家出台系列救市政策，包括4万亿投资以及地方政府18万亿的追加投资，配上极度宽松的货币政策，成功地挽救了当时已进入调整的房地产市场。中国的房价只涨不跌的神话也在延续。

　　尽管房地产的调控政策去年5月启动，但去年很多政策执行不到位，真正的调控是今年开始的，包括限购、限贷等，调控作用已开始出现。世界上没有任何资产只涨不跌，涨多了就要跌，跌多了就要涨，这是规律。即便是不调控，房价如此快速的上涨势头也是维持不下去的。

　　房价一般不轻易跌，一旦下跌，持续的时间将很长，预计深圳房价调整的时间将延续3年。至于房价下调的幅度，按市场规律来说，房价就是跌50%也不为过。日本、美国、香港地区的房价下跌周期中，日本房价最高跌幅超过60%，美国房价跌幅曾一度达70%，亚洲金融危机后，香港房价最高跌幅达80%。不过，中国内地的情况特殊，关键看政府对房价跌幅的容忍度。不排除房价跌20%后政府又出台救市措施。如果政策再反复一次，未来房价形成的巨大泡沫将酝酿一场灾难。通过这一轮房价疯狂上涨，政府应认识到救市的危害性，相信未来调控的放松，也将是针对自住的刚性需求有所松动，房地产的投资和投机还是应该受到抑制。

　　正方

　　反方

　　房地产研究员半求:

　　深圳楼市进入拐点论，理由还不充分。一方面，从理论上看，深圳全市一手房、二手房的均价在1.7万元/平方米是个安全的位置，而目前，深圳的平均房价在1.5-1.7万元/平方米的区间内，房价下跌没有想象中的那么大。目前新楼盘的平均跌幅也就在15%左右，不存在大幅跳水的条件。

　　另一方面，本次房价的下调并非市场自发产生，而是在由限购、限贷等一系列政策因素引发的，成交不足导致市场萎缩，很多开发商有紧急回款的安排，严格来说这已不是一个市场了，拐点说也就难以成立。

　　随着房地产调控一刀切地推进，房地产行业未来的风险也在加大，除产品结构性风险外，预期风险不得不防。因为目前全部的调控都是抑制开发商拿地建房，在我接触的开发商中，听到的全部是停工、停工，可以预见的是，两年之后也就是2013年，市场的供应量将会暴跌，届时楼市可能会迎来一轮报复性的增长，那么，这两年的调控成果将丧失殆尽。

　　深圳房地产研究中心主任王锋:

　　深圳房价近期出现回落，接下来微调还将持续，至于房价是否能大幅下调还得观察政策面的情况。深圳楼市与其他地方的市场不同，深圳开发的新楼盘相对较小，而市场的需求又非常明显，未来房价是否出现大幅下调的局面还很难说。

　　政策解读

　　信贷结构或微调但与地产无关

　　10月25日-26日，温家宝总理在天津滨海新区调研时说，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长。信贷政策要与产业政策更好地结合，切实做到有保有压，支持民生工程尤其是保障性安居工程。

　　21世纪不动产分析师陈光分析说，从决策层传达的政策基调来看，未来信贷结构会适当调整，投向有所倾斜，但总体上仍将维持现有货币政策，而不能将此视为信贷放松或放宽的信号。同样，信贷政策要支持民生工程尤其是保障性安居工程，不能解读为对房地产调控的放松。

　　虽然保障房建设资金的注入，有助于缓解承担保障房任务的地产商的资金压力，但这与市场化的房地产开发无关，与正在深化中的房地产调控无关。从决策层的讲话看，房地产调控至少将持续到明年三季度。