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编者按：天凉好个秋！对于国内大大小小的房地产开发商来说，2011年的这个秋天，真正是秋风秋雨愁煞人。金九已成泡影，银十也成一梦。紧缩的银根、压顶的宏调、绷紧的资金链，还有观望的购房客。今时今日，此情此景，堪比金融危机那时的2008。上半年还踌躇满志，下半年还高歌猛进，如今却在秋风中瑟瑟发抖。地产商的冬天到来了吗？房企们还能扛多久？降价，还是不降？这恐怕已不是问题。本组报道选取北京、上海、深圳三地楼市为代表进行剖析，希望能借10月楼市一斑管窥楼市下半场一豹。
证券时报记者 张达
在号称史上最严厉的这一轮楼市调控政策下，北京的商品房市场有所降温。成交量持续萎缩，库存量创最近27个月的最高。“金九银十”不再，楼市已经过渡到买方市场。已有开发商进行了不同程度的降价促销。与此同时，保障房的投资建设力度不断加大。业内人士认为，在保障房大量建设、供应的基础上，预计楼市的拐点将逐渐清晰。
北京市统计局昨日发布的最新数据显示，今年前三季度，北京销售商品房915.8万平方米，同比下降8.3%。其中销售商品住宅632.1万平方米，同比下降12%。根据链家地产市场研究部统计，北京商品房成交量已经连续3个月环比下降，9月后入市的项目有26个至今零成交，占入市项目量的比重年内首次达到50%，滞销压力再次升级。
不过，上周在保障房的成交带动下，楼市成交量有所上升。北京房地产交易管理网数据显示，上周北京商品房住宅签约套数为1672套，二手房住宅签约套数为1999套，环比前一周分别上涨了70.3%和9.8%，楼市总签约量合计环比上涨达到了31%。如果剔除保障房成交量，商品住宅成交较前一周依然下跌了5%。
在成交低迷的情况下，成交价格也稳中有降。据链家地产市场研究部统计，9月份至今，二手住宅每平方米成交均价从24000元下降至23000元仅用了2个月时间，而3～8月份之间有5个月时间，每平方米价格从25000元波动性下降至24000元，表明当前降价速度明显加快，已进入中期回落阶段。其中，大兴区和通州区的二手房成交均价降幅更为剧烈，目前均价大约为14000元/平方米，与年初相比降幅大约为15%左右。
而从库存情况来看，据北京中原市场研究部统计，10月份纯商品房住宅供应套数已达到8500套，是最近7个月来供应量的最高点。住宅库存达到117673套，创2009年6月8日以来的库存最高点。按照目前的库存消耗速度，即使目前供应量不再增加，消耗库存也需要超过22个月的时间。再叠加大量供应的保障房，在市场限购不放松的情况下，北京楼市已经明显过渡到完全的买方市场。
“连月来的成交不景气已经对市场多数开发商造成降价压力，房企降价促销的意愿都在增强。”链家地产首席分析师张月说，尽管下半年北京一度出现“特价房”促销高峰，也引发不少老业主的维权纷争，但退房量反而降低。据链家地产统计，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比增加44%，但增速和上季度相比下降46%。
“北京房企在降价促销上更加谨慎，北京地区由退房引发的恶性事件也因此比较少。”张月认为，随着楼市调控的持续，未来降价销售或将成为必然。
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“银十”泡汤 八成城市成交惨淡
10月份，全国楼市成交持续低迷，多数城市周均成交量同比大幅下降，“金九”已经泡汤，“银十”也已成“铁十”。
据中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周（10月17日～10月23日）监测的35个大中城市中，28个城市楼市成交量同比下降，占比达八成。8个城市成交量跌幅在50%以上。其中，长沙同比跌幅最大，达到76.43%；其次是扬州，同比跌幅达73.02%。从监测数据来看，重点城市成交量均同比下跌。其中深圳跌幅最大，达65.03%。此外，广州和成都同比下降幅度皆超过50%。
上周20个主要城市土地市场供应量成倍上涨，成交量大幅下滑。中国指数研究院数据显示，上周监测的20个主要城市共推出土地338宗，环比增加165宗，其中武汉、沈阳等5个城市供应最多。上周成交土地95宗，环比增加4宗，成交土地面积256万平方米，环比减少183万平方米，其中天津成交98万平方米，成交量居20城市之首。上周共成交住宅用地21宗，环比减少9宗，成交面积69万平方米，环比减少131万平方米，各城市住宅用地成交量均较少。
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