深圳开发商竞相降价促销 新房量价连跌两月

　　三年来，深圳楼市从来没有像现在这样，成交极度低迷；开发商从来没有像现在这样，空前一致地看淡后市，加快出货速度；潜在买方从来没有像现在这样，坚定不移地保持观望，房价不跌到位就是不出手。

　　调控近两年，楼市“天平”正明白无误地向买方倾斜。数据最有说服力，8、9月，深圳新建商品住宅市场连续两个月量价齐跌，10月前三周，成交仍然清淡，全市均价时隔三个月后有望再次跌破20000元／平方米。

　　1、大小开发商争先出货

　　“大户型每平方米房价36000元起，均价42000元。”昨天，记者接到南山后海湾一家品质楼盘的推销电话时，颇有些吃惊。该片区多个在售楼盘记者已持续跟踪一年，起价多在每平方米40000元以上，大户型均价已上50000元。

　　针对记者的疑问，售楼员解释，其项目主力为110－160平方米的大户型，离海岸休闲带步行仅需10分钟。之所以敢将价格定得比周边低，主要是项目只有一期，价格一步到位，不存在老业主不满的问题。

　　有多个项目同时上市的地产巨头万科也在价格上让步。秋交会之前，万科即发起了所谓“万团大战”，积蓄客源，对会员的优惠从5000元上调到10000元。秋交会之后，记者多次收到万科售楼短信，个别项目的优惠力度为每套10万元至20万元不等。昨天，万科位于宝安大道附近一楼盘发来促销短信，推出一口价大户型，不分楼层，总价180万元，面积在125至130平方米之间，均价约14000元／平方米，此前这类户型成交价在每平方米15000－16000元之间，降幅达到10%。

　　22日下午，记者驱车来到传闻降价三成的龙华某楼盘。据介绍，该盘占地6万平方米，建筑面积近30万平方米。一个多月前开盘成交价接近18000元／平方米。22日，售楼员告知的房价锐降至12500元／平方米，其中87平方米的三房户型，售价约12300元／平方米。售价确有5000元／平方米的下调，但此前为装修房，现为毛坯房，减去约2000元／平方米的装修费，实际降幅在3000元左右。现场看楼客较多，但远未出现5、6月份中海康城及水榭春天人满为患的场面。

　　龙华一家楼盘堪称房价“钉子户”，2009年中至今年10月前，均保持每平方米25000元不松口，近期终于失去硬扛的信心，房价降至21000元左右，降幅超过15%。

　　世联地产研究总监王海斌表示，秋交会以后，开发商正在形成共识：市场已经到了降价促销的节点了，问题不是降不降，而是降多少才卖得动。

　　2、新房量价连跌两月

　　深圳新房市场上，开发商集体高举降价促销旗不是一时冲动，而是严峻形势使然。

　　还是让数据来说话。先看成交量，据市规划国土委数据，今年前9个月，深圳新房月度成交量1月最多为34.5万平方米，2月最少为15.2万平方米，之后，成交量逐渐回升，至7月达到反弹最高点33.8万平方米。此后成交量开始急剧下滑，8月20.4万平方米，9月16.3万平方米，连降两个月，累计降幅超过五成。

　　再看成交价格。前9个月，深圳新房价格走出了一个小“V”字形，5月成交均价15262元／平方米，为小尖底，“V”字的两个高点分别为2月的20588元／平方米和7月的20940元／平方米。之后，房价连续两个月回调，8、9月份均价分别为20399元／平方米和20028元／平方米，累计下跌912元／平方米，相比7月跌幅为4.4%。

　　10月，虽有“银十”之称，但前三周的表现已经宣告“银十”基本破灭。第一、二、三周深圳新房成交量分别为474套、528套和496套，日均71套，与9月日均67套基本相当。从10月前三周成交均价看，第一、二周为15972元／平方米、18196元／平方米，第三周约为18000元／平方米，全月跌破20000元／平方米几无悬念。

　　也就是说，深圳新房市场不仅“金九银十”泡汤，而且，房价将出现7月以来的连续三个月环比下跌。

　　3、房价同比或跌逾一成

　　“目前深圳楼市尚未形成大规模的降价销售潮，但房价肯定会有调整。”21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧表示，出于对未来市场的担忧，该公司已放弃年初设定的在深圳地区将门店扩至100家的计划，目前仅有门店50多家，相比年内高峰时，停业10多家。

　　世联地产研究总监王海斌说，当前，深圳楼市上没人敢涨价，打折的多，实质性降价的还不多。而且，即使有降价也卖得不咋样。“不降到客户的心理价位，他们就是不出手。中介要做的就是贴近客户，感知其真实的心理价位。目前，市场上已经出现特价房、一口价房，相信这一趋势将演变成普遍性的降价潮。”王海斌认为，年关将至，资金紧张不言而喻。而随着房地产信托融资进一步收紧，开发商日子更加难过；加上，政府公布了年度房价调控目标，因此年底前房价不存在上涨的可能。尤其是一些需要公布年报的上市房企可能主动调价走量，以向股东交出像样的业绩单。

　　深圳德思勤置业总经理叶世育介绍，深圳等一线城市住宅持续明显缩量，武汉、长沙等二线省会城市成交量也在减少；岳阳、烟台等省会周边城市也开始步入观望期，政策调控的传导作用加强。10年来中国楼市运行的规律是，量在价先。目前，楼市成交量拐点已经确立，接下来不可避免地将发生房价拐点。

　　数据表明，今年9月，深圳新房成交均价为20028元／平方米，环比下跌1.82个百分点，同比小幅回落0.04个百分点。叶世育预测，楼市调控政策至明年9月前都不会放松，开发商从现在起至明年上半年将进入严重困难期。深圳新房均价不仅会环比下跌，而且会同比下跌，同比跌幅可能在10%－15%之间。