楼盘价格不断“探底” 价格降了房子卖得还好吗

　　随着楼市调控发力，降价对于当下的楼市而言似乎已经不是一个稀奇的现象。然而，价格降了，房子卖得还好吗？对此，记者经过调查发现，在开发商不同降价策略之下，市场的反应不尽相同。

　　类型 1：降了也不买账

　　从目前市场表现来看，虽然项目降价的范围和力度均有所增加，但是仍有不少项目在价格下调后并没有换来理想的销量。

　　以通州为例，今年以来，通州房价经历了大跌的洗礼，成为北京楼市中公认的最先降价、降价打折最多的区域。不过，多个前期一直处于降价漩涡中的楼盘，如润枫领尚、珠江拉维小镇 、京贸国际城等，成交情况并不如意。

　　8月底，润枫领尚曾对外宣称推出百套限时特惠房源，13000元/平方米起，包括55平方米零居、70平方米一居、88平方米两居和89平方米三居，同时办卡还能再享受98折优惠。与今年5月该楼盘获取预售许可证时27000元/平方米的拟售均价相比，润枫领尚被业界称为“对折甩卖”。不过，据北京房地产交易管理网统计显示，该楼盘至今仅签约一套房源，成交均价为17947元/平方米。

　　此外，京贸国际城也从去年底2.68万元/平方米的最高峰降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。不过记者从北京房地产交易管理网上查询得知，降价并没有换来可观的交易量，在开盘近一年之后，该楼盘推出的420套房源仅成交265套，年签约率仅为63%。

　　据悉，本月底京贸国际城还将再次打折，将推出不足1.4万元/平方米的特价房，不过记者致电售楼处，销售人员表示，截至目前参与排号的客户仅有约200组，而即将推出的房源套数为400多套。“一般来讲，通过排号最终成交的比例大概仅为30%”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，这样的前期蓄客情况并不乐观。

　　事实上，通州不少在售楼盘价格不断“探底”，但往往仅第一次降价能换来不错的成交量，之后的降价效果并不明显，尽管目前通州一些项目售价已经几近底部，但市场依然不买单。

　　来自中原地产的统计数据显示，8-10月3个月通州成交房价出现非常明显的松动，房价从17000/平方米到16000/平方米再到15000/平方米，实现了三级跳。其中，百合湾、华业东方玫瑰 、天时名苑等项目均出现明显的价格下调，但是开发商“以价换量”的计划似乎依然难以挽回通州楼市的“疲软”。北京市房地产交易管理网数据显示，从9月1日至10月10日，通州在售的主要16个住宅项目中，签约住宅总套数为400套，总签约项目总值为7.3亿，除个别项目外，大部分依然销售冷清。

　　张大伟认为，虽然目前来看通州的成交房价已基本回到去年年初水平，但实际降价较多的依然集中在部分项目，大项目的价格下调幅度并不大，价格未跌到位是市场不买单的主要原因。其次，目前自住需求占据市场9成以上，这部分需求的观望情绪更加浓郁，特别是在房价已经开始松动的区域，自住需求反而对价格的下调持有更加期待的心理，买涨不买跌。最后，通州库存及潜在供应量都比较多，目前在售项目大部分并非交通便利区域，这也明显影响了成交量。

　　类型 2：立竿见影

　　从9月成交套数排行榜中也可以看出，目前成交情况较好的项目当中大部分采取了降价换销量的营销策略。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份则跌至18292元/平方米，而与其一路之隔的北京新天地项目至今仍保持20000元/平方米以上的销售均价。

　　除远洋一方外，位于排行榜前20名的项目当中，中建玲珑山、加州水郡、住总万科金域华府、华业东方玫瑰、天时名苑、金地仰山等项目均出现成交价格的回调，其中中建玲珑山项目月度回调幅度高达18.5%，而天时名苑项目前期期房成交均价为20000元/平方米左右，而9月份转为现房后仅为16330元/平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，近几个月的楼市成交现状中，价格对于成交量的影响显得尤为突出，因此新入市的项目当中，开发商多以价格作为赢得市场的重要手段。而这一做法也得到了市场的验证，远洋一方项目大幅降价销售，因此杀入9月北京楼市成交套数排行榜，抢得第一的宝座，9月份成交套数271套，实现销售回款4.62亿元。

　　类型 3：虚晃一枪

　　北京房地产交易管理网数据显示：截至10月10日，北京从9月1日开始的“金九银十”中，入市商品房期房住宅项目达到了34个，在入市的34个项目中，有明确优惠的达到了22个项目，其中有7个项目针对部分客户出现了95折及更多的优惠。优惠幅度最大的项目（贷款每平米优惠3000元，全款每平米优惠4000元），而且大部分项目都表示，到售楼处现场还可以有一定的优惠，可见增加优惠已经成为楼市的普遍现象，然而不少购房者到了项目售楼处发现，中意的房子价格依旧坚挺，开发商打出的降价口号更多的时候是个促销的噱头。

　　据悉，9月至今北京合计有销售记录的项目为191个住宅项目，其中均价出现相比8月份下调的只有14个项目，而持平的为173个项目。

　　链家地产首席分析师张月认为，滞销项目中很多都是高端项目，比如玉汤山庄园、中海九号院、华府庄园等。“而且他们的定价与成交价之间的差价率也低于周边项目，购房者的获利感受偏低。”加上早期项目定价较高，开发商在新入市项目定价上偏于保守，早期项目比新项目及周边其他项目定价平均高出10%左右。

　　“对于目前房地产企业来说，降价是他们没有办法回避的、不愿意选择的，但是没有办法不能不选择的唯一手段”，在近日某论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟呼吁广大房企，暗降不如降、晚降不如早降，否则市场信心将会更脆弱。