楼价跌势形成 房地产业寒风萧瑟

　　随着各地银行陆续提高首套房贷款利率、房企去化压力不减，房企资金和销售正出现分化，行业整合悄然进行，房价下跌趋势正初步确定，房地产业开始入冬。

　　房贷不再吃香

　　首套房贷款利率的提高，令已处于僵持阶段的楼市走向更为敏感。

　　广发银行相关工作人员告诉证券时报记者，上海分行已将首套房的贷款利率从基准利率上调了10%。他进一步透露，上海地区部分支行的按揭业务已经从去年同期每月平均5笔以上，降至目前1至2笔，有的地区甚至出现了“零业务”。

　　平安银行上海分行公司银行部员工则对记者表示，目前平安银行上海地区首套房贷利率已上浮在5%～10%左右。他同时指出，现在银行额度普遍紧张，有限的资源往往会优先考虑贷款利率更高的公司客户。预计上海地区银行的首套房贷利率还有上涨空间，上浮至少将维持到明年上半年。

　　此外，兴业银行、中兴银行和民生银行等上海地区支行的信贷经理也对记者表示，银行目前只能更多考虑企业贷款，因为眼下的企业从银行获得贷款的年利率已上浮至11%～12%左右，算上中介费用、咨询费等，有的银行能达到15%。

　　去化压力逼宫房价

　　“利率在涨，看着楼盘一个接一个地出来，只能叹息啊！”苏州某房企人士这样感慨。

　　销售没有改观，去化压力依旧不减，越来越多的房企意识到冬天正在逼近。上海“佘山九里”别墅群的中介明确向记者表示，现在购房最低能有7折优惠。而在此前的上海秋季房展会上，大多数楼盘促销活动仅在9.5折以内。根据汉宇地产统计的数据显示，9月，上海别墅市场供应面积为14.17万平方米，成交面积为7.35万平方米，别墅市场供求比达到1.93：1，不仅丝毫未见放量态势，亦少有客户出手。

　　中高端需求被压抑，由刚需支撑的房地产市场，去化速度明显受到掣肘。根据上海统计局最新公布的数据，今年前9个月，上海商品房施工面积11934.82万平方米，增长17%。但是销售依旧冷淡，前9个月，上海市商品房销售面积1306.75万平方米，下降13.1%。

　　上海易居房地产研究所首席专家杨红旭指出，当前房价不仅仅是出现下跌转化苗头，无论是市场面的动态变化，还是统计数据都表明房价下跌趋势已定。杨红旭同时判断，10月份会出现整体性的房价下拐。

　　而房地产企业的销售策略也开始出现分化：对于那些资金稍宽裕的开发商将倾向于选择限制供应，以略低于预期但有竞争力的价格入市；对于那些大中型开发企业，由于预计完成年度销售目标仍有较大差距，也会通过新开楼盘低价入市的方式，来实现年底销售冲量。

　　房地产业整合加速

　　在包括社会经济的发展形势、地方财政收入情况以及信贷政策的变化等不确定性因素影响下，未来开发商的打折促销力度和策略灵敏度将更高，而行业整合也有望加速。

　　由于前期销售策略、拿地策略的不同，部分房地产企业资金压力正在进一步加大。

　　绿城首席财务官冯征表示，绿城目前绝不会出现资金链断裂的情况，最坏的打算就是卖项目。而根据海泰发展（600082）公告，公司将津百新厦房产以总计4.11亿元的价格全部出售，旨在盘活资产，为公司进一步做强地产主业，提升公司业绩提供资金支持。

　　从房地产企业产权交易来看，交易的进一步活跃也表明，市场整合正在悄然进行。根据上海联合产权交易所提供的统计数据，今年前9个月在上海联交所公开挂牌转让的房地产项目同比增长93.02%，挂牌金额同比增长83.94%。