“裸降”项目渐多 万元以下楼盘成塘沽楼市主角

　　天津北方网讯：“十一”黄金周假期已经过去，滨海新房市场的“促销降价潮”却并没有随着假期的结束而告一段落，众多项目仍然继续保持着假日中让人心动的优惠价格。和以往很多项目对降价讳莫如深、一般采用“特惠房”等“暗降”方式不同，随着滨海核心区之一——塘沽楼市成交低迷状况的持续，该区域内越来越多的项目开始采取了真金白银的“裸降”方式，以此在新盘供应量持续加大的楼市中争取到更多份额。新房房价的持续下行，对区域二手房市场也造成了一定影响，除了由关注二手房转为新房的客户增多之外，频现“低价”的新房也将对二手房价格的走势造成一定影响。

　　 万元以下楼盘占据“半壁江山”

　　随着楼市调控的“加码”以及新房供应量的持续增加，塘沽区域内多个项目的降价幅度也开始变得越来越明显，不少项目价格在每平方米跌破万元后继续下行，目前区域内每平方米单价在7000-9000元的项目也开始出现并日渐增多。在塘沽目前的多个在售楼盘之中，万元以下的楼盘已然占据了江山半壁。

　　从项目处了解到，位于河北路的某大型项目成交均价目前集中在8600元每平方米至9000元每平方米左右，主推的户型仍然以90多平方米的两室为主。虽然推出的已经是最后五栋产品，但是和很多项目在销售进入后期时价格提升的惯例情况不同，该项目的价格同之前几个月持平甚至下降了。9000元每平方米的均价水平相比该项目价格巅峰时期的12000元每平方米更是下降了3000元左右，将近四分之一。同该项目类似，另外一个开盘仅有几个月的大盘项目价格也开始出现了明显的下调。该项目的高层价格均价在9500元每平方米左右，目前拥有十余个点的优惠，实际的销售价格也跌破9000元，成交在8000元左右。塘沽新房市场的降价风潮已经从“暗潮汹涌”变得越来越“直白”，某大型项目推出的一次专场活动中，对于高层产品更是打出了每平方米7700元的低价，区域内不少大型项目引导的低价风潮一次次刺激着区域购房者的神经，让人感慨，房价真的降了。

　　在逐渐显现的降价潮中，区域内不少项目的高层产品都充当了先锋的角色，降幅颇为明显。和高层产品选择直接降价“以价换量”的方式不同，部分项目还同时推出了高性价比的洋房产品，争取在改善型需求客户中赢得更多份额。在塘沽的新房市场中，洋房一直是较为稀缺的产品，在2010年上半年楼市行情不错的情况下，洋房均价往往可以达到每平方米12000-15000元，价位的高企让洋房只能成为具有相当经济实力购房者的选择。经过调控政策的连续出台、楼市降价力度的加大，一些价格低于万元、品质不错的洋房产品开始出现，这让更多经济实力尚可的改善型需求客户也可以实现洋房梦想，部分项目洋房产品的逆势旺销更是证明了这一点。

　　“项目的洋房实际售价在9400元每平方米至9700元每平方米左右。”塘沽某大型项目的策划人员告诉记者，和优惠力度更大的高层产品相比，新近开盘的洋房产品显得更加具有竞争力，市场销售情况更好。该名工作人员认为，定价的“亲民”是洋房热销的一个原因，大开间、采光好等舒适度升级的洋房户型优势更是客户看中购买的重要原因。“市场面对的客户群体是不一样的，洋房从居住舒适度、面积设计等方面都更能够满足改善型客户的需求，同时因为洋房市场价格的下调，使得能够承担得起洋房的改善型客户数量也增加了，这两个因素都是洋房热销的原因。”和该项目类似，位于胡家园的大盘项目——远洋城，也将于10月份推出洋房的二期产品，万元左右的价格、稀缺的数量使其成为了很多客户关注的重点。

　　从事多年地产营销工作的刘女士认为，在调控政策的持续作用下，很多项目都经历了从最初的观望、试探优惠到目前的实质降价的过程，特别是塘沽的工农村、新河、胡家园等一些尚不成熟区域的新房价格更是开始沿着下行轨迹滑落。在“限购令”的筛选下，区域内纯投资性的购房需求基本“出局”，众多项目实际争夺的是首次置业的刚性需求客户以及改善型客户。在这种情况下，针对首次置业客户对总价最为敏感的特点，在价格上实现“裸降”、在户型上“趋小”成为了更多高层项目的选择。万元左右的洋房产品则更多的是打“稀缺牌”，毕竟区域内洋房产品数量有限，品质有优势，价格同高层价差减小都将对很多改善型的客户拥有很大的吸引力。

　　 “裸降”新房项目分流二手房客源

　　近期新房市场众多项目此起彼伏的活动宣传博得了很多购房者的关注，特别是一些低价入市的楼盘，获得的关注度更高，相比新房市场的“高调”，区域二手房市场则显得有些沉寂。持续降价的新房在“分流”了部分二手房客户之余，更让购房者提高了对未来房价降价的预期，使其观望情绪更为浓重。

　　“长假过后的一周成交量不佳，同比上个月同期降低了三分之一左右，但是价格基本持平。”塘沽某大型连锁中介负责人介绍，不少新房项目价格优惠力度显著增多确实开始对二手房市场的潜在客户产生一定影响，不过目前这种“分流”现象还属少数。“二手房的税费一般占到总房款的8个点至10个点，这一点上比新房要贵很多，因此虽然目前区域内二手房的价格仍然比新房要低一些，但是算上税费之后两者就相差无几了。”该名负责人分析，新房项目可能会迫于资金压力、竞争压力选择短时间内大幅降价，但是这种普降的情况对于二手房市场来说则会慢一些，毕竟很多二手房房主的变现意愿比较低，不乐意过多地降价售房，选择出租房源以及继续观望的房主比例还是很大的，价格预期的不同往往成为二手房交易无法完成的重要原因。

　　“还有两三个月就年底了，越来越多的客户希望再观望一段时间，同时因为新房市场很多项目推出大量优惠的冲击，也让二手房在和新房的比较之中优势越来越小，销售的难度还是很大的。”一位中介经理表示，目前二手房的降价幅度确实小于新房的部分项目，但是考虑到新房是区域楼市的“风向标”，因此在未来一段时间内一手楼盘的降价有望带动二手房价的下调，实现两者在价格上的协调。

　　在目前的市场情况下，新房、二手房市场联动的情况也开始增多，互惠互利之下争取“双赢”。“现在我们连锁中介代理了好几个区域新房项目，取得了一定的销售效果。”大型连锁中介万业源的一位工作人员介绍，新房项目主要依靠门店和广告宣传来吸引客户，而大型连锁中介几乎每个经纪人都拥有一定量的客户资源，利用客户资源有针对性地推销房源对于新房项目有扩大销售途径的作用，对于二手房中介来说则是增加了一个重要的赢利点。

　　我爱我家塘沽区域经理王先生表示，在目前不佳的市场情况下，区域内二手中介代理新房项目的情况确实大大增加了，对于很多二手中介来说，寻求新房代理、增加新的利润点不仅仅是扩展业务，也是生存下去的重要途径。