楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”

　　在楼市继续陷于相持之际，广东佛山11日出台放宽限购的政策，虽然同一天晚间即声明“暂缓执行”，但已引起市场广泛关注。随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，但调控面临的不确定性也在增多。如何打好楼市调控的“持久战”？

　　市场“冰封”：秋季能否成为“分水岭”？

　　进入１０月，上海楼市已创下两个记录：一是观者之多。比如“黄金周”期间的房展会，四天之内迎客１３万人，接近２００９年楼市旺季“人气”之峰值。二是成交之少。房展会上仅成交２０３套、整个国庆长假期间全市一手住宅成交不到４００套，为５年来最“惨淡”。

　　嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜说，销售人员在房展会上发出去一两千份广告，有意向看房的“很零星”。嘉华在上海中心城区的慧芝湖花园三期今年９月６日新推１８０余套房源，至今销量不到１０％。

　　中国指数研究院９月份监测的３０个城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌。中原集团研究中心近期针对３０个城市的调查数据显示，仅有４个城市有超过５０％的购房者“准备入市”，其比例低于历次调查结果。

　　价格现“稳中有降”态势。中国指数研究院针对１００个城市全样本调查数据显示，今年９月１００个城市住宅平均价格为每平方米８８７７元，环比下降０．０３％，这是去年９月以来的首次下降。

　　市场的“洗牌”加速。上海城开集团合肥置业有限公司转让１００％股权及２．３９亿元债权，长沙广悦置业有限公司转让３９％股权……上海联合产权交易所提供的统计数据显示，今年１－９月份在上海联交所公开挂牌转让的房地产项目同比增长９３．０２％，挂牌金额同比增长８３．９４％。

　　市场普遍认为，今年以来的楼市始终处在严厉调控之下。各级政府明确给出了房价调控目标，限购、限贷乃至限价等一系列“组合拳”密集打出，其成效也可圈可点。但另一方面，调控之下成交锐减、“降温”带来的房地产税收和土地出让金收入大幅下降，对地方政府带来严峻考验。

　　调控“中盘”：莫让浮云遮望眼

　　从近日广东佛山实施未果的放宽限购之举，不难发现一些地方面对调控的微妙心态。“楼市将被‘管死’”、“房地产拐点已经确立”……近期，一些担心调控带来“副作用”等声音不断在市场上传出。真相究竟如何？

　　投资客开始抛售了吗？以温州投资客为例，上海中原地产的市场监测结果显示，目前新增挂牌的业主里面，确实有温州投资客放盘的身影，但大多数挂牌价格与其他房源相比并没有体现出明显优势。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，这是由于这些投资客其他领域资金周转困顿、选择卖房救急。

　　“降价潮”有无来临？以此次国庆长假期间的上海房展会为例，上海白领梁艳说：“一套３５０万元的房子，优惠２万元，能算是降价吗？”记者在现场发现，所谓“八折”、“立降１０万”等诱人的促销，只是一个楼盘中一两套房的“特惠”而已。市场观望气氛浓重，原因是购房者并没有感受到房价的明显下降。

　　开发商资金链快断了吗？随着融资渠道的全面收紧，房企负债率有所上升，但这其中各房企感受有异。

　　永庆房屋（上海）有限公司总经理陈史翎说：“房地产产权交易的活跃表明，一些开发商选择通过‘批发’将项目出售给同行，而不愿通过降价‘零售’给买房者，这说明没有到‘非降价不可’的地步。”

　　由于限购没有覆盖全部二三线城市，不少开发商有“腾挪”空间，二三线城市的销售可以填补热点地区滞销形成的资金缺口。比如，万科１０日的公告显示，今年９月份的销售面积和销售金额环比８月分别上升１２．５％和１９．４％，至１０月份全年销售破千亿元已无悬念。

　　警惕“变相松绑”：打好调控“持久战”

　　业内人士认为，近期随着一些地方“放宽限购”政策的试探表明，楼市面临的不确定性也将进一步凸显。

　　其一，地方政府可能实施“变相松绑”。调控之下，来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。中国住宅研究会副会长顾云昌提醒：“不排除一些城市从地方政府利益出发，修订之前的限购政策。”

　　其二，外部经济形势的变数影响楼市调控环境。当前，世界经济不稳定和不确定性加大，无论发达经济体还是新兴经济体，经济增速都出现回落；一些国家主权债务风险增大，新兴经济体通胀压力上升。在此形势下，如何把握楼市调控政策的前瞻性、针对性和灵活性，考验着政府的智慧。

　　其三，信贷“定向宽松”对楼市的影响值得关注。近年来，有越来越多不以房地产为主业的企业把重心转向房地产，各类资金能通过各种渠道流入楼市。近日，中央已决定加大对小型微型企业的信贷支持。对此，专家提出，应同时采取严格措施确保贷款用于企业正常的生产经营，防止其间接流入房地产等领域。

　　专家建议，各地政府应统一认识，提高对楼市在一段时期内“遇冷”的耐受力，严格执行信贷、税收、土地供应等“治本之策”，做好房地产调控“持久战”的准备。与此同时，不折不扣地推进保障性住房建设，尽快使其形成规模性供应，优化市场结构。