限购发威 楼市大变脸

王云涛/漫画

　　广州限购一年以来，楼市变化之大甚至超过了有“楼市拐点”之称的2007年。两套打通的大户型基本绝迹、炒楼客纷纷离场、开发商的心态也不再强硬。不过，对楼市影响最为深刻的还是买家心态已经逐步从看涨转为观望，最终变为普遍看跌。可以预见的是，限购政策的威力在一年之后才刚刚开始发力。

　　产品

　　两套打通户型绝迹

　　限购前，由于受“70/90”户型限制政策影响，近年来中小户型供应比例大增，但对许多改善型置业买家来说，买一套舒适的大户型其可挑选的范围就大大缩小了。为了满足这部分买家的需要，广州楼市中有不少大户型单位都是由两套小户型打通设计而成的。市民买一套大户型，就等于买两套房。尽管这种后天修改而成的房子在户型上常常不尽如人意，第一次买房也会被算为二次置业，首付和利率都要稍高，但买家还是趋之如鹜。

　　限购后，两套打通的单位率先遇冷。尽管今年年初国八条出台后，对无房户并没有硬性规定只可新购一套住房，广州户籍的首次置业家庭可以买两套房，市民在从化、增城即使有两套甚至多套房，只要在广州市十区内没有住房或只有一套房，还能买房。但这样“拼凑”起来的、拥有两个房产证的大户型单位还是最快受到冲击，如今这样的产品在市场上几乎绝迹。如今仅在增城等不限购的区域内，这样的打通产品还有个别楼盘有售，但由于第二套房的首付提高及第三套房贷叫停等原因，也不太好卖。

　　限购后出现的另外一个趋势是，部分买家为了节省购房指标，大多希望一步到位买一套较大的房子，因此市中心的大户型产品越来越好卖。

　　房贷

　　利率及首付门槛不断提高

　　限购前，首套房首付不少银行已经将其从最低两成调整成最低三成，利率也从7折调整为8.5折。另外，去年9月份银行开始执行认房又认贷的政策，对二套房首付提高到五成，利率也提高到基准利率的1.1倍。

　　限购后，随着“限购”一起的“限贷”，仍在不断地缩小“购房者”的范畴。原则上，虽限购后仍然可以申请购房贷款，但如果是已经有一套住房或者曾经贷过款的买家就要“悲惨”许多，今年年初国八条出台后，再购房首付就要六成以上，而根据“看房又看贷”原则，拥有两套住房的购房者即使进行“卖一买一”，新购的房产也是看作三套房处理，申请房贷已经是不可能了。

　　在银行房贷放款流程上，时间也大大延长，为了吸引购房者，不少开发商都提高了一次性付款的优惠幅度。为了留住因为首付不够的购房者，一些开发商还推出了垫付首期款的特别措施。

　　在房贷利率方面，央行在去年年底进行了两次加息，分别上调0.25个百分点。而今年的2月、4月、7月，央行三度上调了0.25个百分点的贷款利率。按照贷款100万元20年期、基准利率计算，购房者在五次加息后每月还款额要增加655元。

　　另外，近日广州部分银行首次置业房贷利率上调5%到10%，有银行甚至将首套房的首付提高到四成，房贷政策再度收紧，让买家大呼吃不消。

　　二手楼

　　成交暴跌中介日子难过

　　2010年10月之前，广州的二手楼市可谓延续了2009年的火爆场面，呈现量减价略升的走势。尽管成交量比2009年有所降低，但2010年广州二手楼价仍是近4年来的第二高位，整体也呈现平稳走高的态势。在成交比例方面，二手楼成交面积全面超越一手楼，2010年前10月份广州一手住宅成交量为454.16万平方米，而二手楼则达到678.6万平方米。

　　限购后，二手楼成交量低位徘徊，楼价涨幅明显收窄，仅上半年广州二手楼交易就同比暴跌两成。受调控政策的影响，今年9月份二手楼市亦冷淡收场。满堂红地产的成交数据显示，9月份，广州二手住宅成交，较去年同期下降五成多；成交价格则继续高居不下，为14617元/平方米，环比微升1.5%，同比上升27.1%。成交数据还显示，10月1日至7日，经满堂红地产促成二手住宅买卖宗数比去年同期减少近三成，成交均价为14920元/平方米，同比上升36.4%。由此可见，黄金周期间二手楼市成交依然低迷，而价格继续在高位运行。

　　受房贷政策收紧影响，二手楼不少买家选择一次性付款。目前，一次性付款的买家比例已占总成交的四成以上。另外，刚需逐渐成为了二手楼购房主力。合富置业的数据显示，2011年上半年广州二手楼市中首次置业者的比例高达七成以上，较以往的六成左右明显增加，改善以及投资客比例大幅减少。

　　买家

　　更喜欢去增城买楼

　　2009年楼市复苏后，买涨不买跌的心态一直左右着购房者，房价越涨买房的人越多，由于通胀压力越来越大，出于对买房保值的考虑，买家对后市普遍看涨，“日光盘”再现江湖。

　　限购前，市中心楼盘一直都颇为买家看好。去年9月份，全市共成交12470套单位，其中番禺区以2913套名列榜首，增城加从化共成交2994套，占全市的比例为24%。天河、白云等中心城区的表现也颇为理想。

　　限购后，全市成交量连续走低，到今年9月份，全市的成交量已经跌到了6412套，下降了约一半。买家的心态也逐步发生了转变，从观望纷纷转为看跌。

　　而增城、从化两地因为不限购，其成交量占全市成交比例反而有所上升。今年4月1日起，增城、从化实行限价政策，凤凰城等楼盘率先降价，引发了增城一波降价热潮，吸引了大批广州人去置业。

　　开发商

　　僵持一年促销终于动真格

　　去年8月底，广州楼市逐步回暖，多个楼盘开盘“日光”，楼市成交量暴涨，导致开发商敢于涨价卖楼。去年国庆前后，开发商的心态可谓依然强硬，在打折促销上，开发商多是只说不做，部分楼盘的价格依然疯涨。尤其是去年9月底，亚运城开盘大卖，众多购房者排队买楼，其13000-14000元/平方米的价格让人大跌眼镜。去年国庆前部分楼盘价格上涨明显，甚至带动区域价格普涨。但随着9月29日政策的出台，国庆期间多数楼盘价格涨幅有限，有些计划收回开盘折扣的项目仍保留了原有折扣。

　　限购后，由于三套房停贷和限制外籍户口者购房贷款的影响，广州部分楼盘出现了退订现象，部分改善型客户及投资型客户开始退出市场。尤其是今年“五一”黄金周，更是出现了相比去年同期成交暴跌七成半的惨状。

　　不过，广州的楼价在限购后依然还是很坚挺。阳光家缘数据显示，今年9月份广州楼价为11990元/平方米，相比去年9月的12376元/平方米仅略下跌300多元/平方米。尽管如此，不少楼盘的价格开始出现松动，雅居乐剑桥郡等楼盘出现单价千元以上的降幅，而纵横国际公寓、星汇金沙等一些新开盘的楼价也远低于预期。