打折促销力保“十一”津楼市四季度以价换量

　　“十一”黄金周是各个开发商寄予厚望的销售黄金期。在传统的“金九银十”说法中，国庆七天长假成为了众多开发商必争的“黄金七天”。2011年的国庆长假已经过去，黄金周期间全国各地楼市表现不一，但成交量同比环比均表现出大幅下降趋势。今年十一国庆被冠以“最冷黄金周”的称号。从目前的市场表现来看，房地产市场提前过冬已经不可避免。

　　相对于全国楼市的一片惨淡，天津房地产市场延续稳定态势，同比降幅在全国主要城市黄金周成交中相对比较小。但分析发现，天津楼市以价换量的趋势越来越明显。可以预见，在回款压力增大的四季度，房地产市场“以价换量”将成为楼盘销售主要手段。“平稳渡过冬天”是现阶段开发商面临的主要问题。

　　楼市遭遇“滑铁卢”

　　最冷黄金周各地成交大降

　　“十一”黄金周已经过去，相比全国的商品消费市场和旅游消费市场的火爆，房地产市场却是一片惨淡。这个几年来旅游人数突破历史极限的2011黄金周却着实成为了楼市战场中众多开发商与市场博弈的“滑铁卢”，“来访不少，但是成交几乎没有。这在以前黄金周从没遇见过。”某项目售楼处人员道出了这样的惨淡现实。这次楼市黄金周的“关键战役”将无疑决定了下半年房地产市场的基本走势。

　　根据新华社报道，刚刚过去的“十一”黄金周，从沿海一线大城市到内陆二三线省城，中国楼市感受阵阵凉意。在房地产市场最热的沿海一线大城市，这个黄金周的清冷显得愈加明显。

　　北京、上海、广州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。北京市房地产交易管理网统计，“十一”当天北京期房成交98套，交易数量为近年低谷；10月3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会上，虽然参会的人数不少，但观望态度的人居多；深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑的局面。

　　在中国中部省会城市合肥，黄金周期间成交量最高的国庆日当天也仅为81套。从10月2日到7日，合肥每日住宅交易量备案均未超出50套，而10月4日住宅交易量备案套数25套更是刷新了今年“金九银十”以来合肥单日成交量的新低。

　　和合肥紧邻的江苏省省会南京，尽管数十家楼盘推出了千余套新房源，但成交量和认购量依然低迷。国庆首日的成交量和前一天的102套相比，下降了六成多，仅为40套。

　　业内人士分析，今年的黄金周出现成交大幅下降的现象，主要原因在于消费者对房价下行存在预期，而大多数开发商又没有推出实质性降价措施，致使房产市场持续处于以观望为主的状态。

　　更多的消费者在期待价格的大幅下降，不是不想买，是因为不知道以后价格会不会降，还是看看再说吧。这成为了购房者“十一”黄金周期间的主要购房心态。

　　“十一”黄金周

　　津楼市成交同比下降14.7%

　　相对于北京、上海、广州、深圳等房地产一线城市的成交大幅萎缩，天津房地产“十一”表现还是“差强人意”的。虽然同比去年黄金周成交下降14.7%，但仍被媒体称为“黄金周表现较好”城市之一。

　　“这主要是因为天津房地产市场本身的发展并没有达到‘疯狂地步’，整体市场相对来说比较健康，后续发展潜力还是比较大，所以调控之下的稳定状态也在预期范围内。”长期研究天津房地产市场的业内人士告诉本刊记者。

　　“十一”黄金周期间，天津市新建商品房总共交易1494套、面积138419平方米，平均价格每平方米9383元。其中，住宅1386套、面积131035.6平方米，平均价格每平方米8855元，同比去年黄金周成交量下降14.7%。

　　“与今年已经过去的清明、‘五一’、端午、中秋4个小长假相比，国庆假期成交量仅次于中秋节，价格则不同于其他假期的下滑走势而首次呈上扬态势。这是‘十一’市场表现配得上‘黄金周’这个称号的仅有几个要素。”媒体人士称。

　　从各区域的成交来看，市内六区成交均不乐观。根据媒体统计，黄金周7天假期，本市各区商品房成交套数最少的是红桥区，仅成交1套，河西区以2套成交量位居倒数第二位，而汉沽、开发区和宁河县则以3套成交位居倒数第三位，市内六区中以往成交相对较旺的南开区7天总共成交量也只有7套。

　　国庆长假，在全市商品住宅同比成交套数下跌14.7%的背景下，滨海新区跌幅则高达48%，而在成交均价全市整体同比持平的背景下，滨海新区则下跌了近3个百分点。

　　据统计，今年的黄金周期间，滨海新区新房成交量为103套，成交均价8923.75元/平方米，相比去年同期198套的总成交量，9191.75元/平方米的成交均价，成交量同比下降了48%，成交均价同比下降了2.9%。而量价降幅最为明显的塘沽，今年黄金周仅成交73套，同比去年下降57%，成交均价为9209元/平方米，同比去年下降9.2%。

　　“从目前来看，天津环城四区的建设仍然是今年天津楼市发展主要力量。一些区域性、政策扶植性大盘成为了成交保证的基石。”业内人士分析，随着天津城市发展向环城四区大幅扩展，楼市的热点区域及重点楼盘均集中于这一区域。

　　“还有一个重要的现象，环城四区集中了天津绝大部分的刚性需求客户。”而这一点恰恰与“十一”黄金周购房者心态调查的结果相符，将近一半的购房者倾向于在环城四区置业。

　　以价换量

　　下半年楼市主旋律

　　截至目前，从整个第三季度的天津房地产市场表现来看，“量涨价跌”的趋势在四季度将更加明显。据搜房网数据监控中心统计，三季度天津商品住宅共成交24944套，环比二季度增加23.93%。成交面积261.93万平方米，环比二季度增加29.27%，全市均价9362元/平方米，环比上一季度下浮3.04%。尽管调控较为严厉，但是与去年三季度相比，商品住宅成交量还是有所增加，成交套数和成交面积同比分别涨18.95%和14.40%，刚性需求依然比较旺盛。在价格方面，三季度成交均价同比出现回落，均价较去年第三季度小幅下降0.67%。

　　成交上涨，均价在持续下降，主要原因在于三季度推出打折促销的楼盘有了爆发式的增长。“十一”黄金周，全市已经有274个楼盘公布了优惠打折的最新政策，和9月相比增加27项，打折优惠的楼盘数占天津待售和在售总楼盘数的56.73%，比例再增5个百分点，又一次打破纪录，创下新高，环比今年9月增长了10.93%，同比2010年10月上涨高达25.7%。其中不少楼盘更是打出了低于95折的超低折扣。尤其是滨海新区，相比于9月，环比增长了29.69%。

　　“从黄金周开始，以价换量将成为主旋律。即使之前仍然在价格上坚持硬挺的楼盘相信‘十一’的成交情况已经给了一个明显的警示信息，那就是加大打折促销才能尽快回笼资金。”业内人士分析在楼市已经进入“年关”的第四季度，各个开发企业的回款任务成为重中之重。

　　“十一”期间微博上疯传某大型高端房地产企业将全线大幅降价的消息，微博原文后来被删除，消息真假难定。但这已经充分证明了开发商四季度的“现金焦虑”已经达到非常严重的地步，“完成销售任务成为了压在每一个营销总监肩上的千斤重担，如果资金回流不畅，不排除会有一部分开发商资金链断裂，退出市场。”

　　正因为这样的销售压力，“十一”黄金周楼市成交的“现实打击”将加快开发商清理库存的脚步，“打折促销将成为常态。”业内人士这样告诉本刊。