新华社发
“限购”以来楼市成交日趋低迷，不少楼盘一个月的成交量也只有个位数，这已见怪不怪。甚至有的楼盘，预售证领出已有一个多月，至今还没卖出一套房子，这样的零成交楼盘如今也已现身江湖。郡原相江公寓就是这样的一个楼盘，它背后的故事折射出当前不少楼盘的共同尴尬。
“开盘”
月余零成交
相江公寓位于九堡沿江，去年6月首次开盘。杭州透明售房网提供的资料显示，该楼盘今年一共拿过两次预售证，也就是推出过两批房源。最近一次拿预售证的时间是9月3日，房源为鼎石苑2幢、3幢。
鼎石苑2幢、3幢一共有296套房源。10月11日晚上8时，记者通过杭州透明售房网查询这一批房源销售情况，发现已售套数为零。也就是说，这批房源至今未成交一套。
相江公寓挂牌均价为19800元/平方米，主力户型为90平方米。显然，相江公寓并非豪宅，如果是豪宅的话开盘满月零成交并不足为奇。而以地段论，相江公寓并不算远郊，相比下沙、丁桥、闲林楼盘，与主城区的距离要近很多。即便是在当下不好的市场行情之下，零成交还是让人大跌眼镜。当然，同属郡原的九润也同样有过连续几周零成交的情况。是价格问题，还是另有苦衷？
零成交背后有隐情
相江公寓零成交，是技术上的故障导致网上数据有误，还是由于“十一”长假数据未及时更新？记者调查发现，皆非以上原因。
“鼎石苑2幢、3幢，现在卖了吗？”记者致电相江公寓售楼处，以购房者的名义向置业顾问咨询相关情况。置业顾问向记者表示，目前还没有卖，估计要等到明年正式开盘。
既然预售证都已经拿出来了，怎么可以不卖呢？面对记者的这一质疑，置业顾问略微迟疑了一下表示，如果真想买的话公司也不会拒绝。
“预售证确实已经拿到了，你要买的话肯定会卖给你。不过公司的想法是这批房源先不要推，等其他房源卖得差不多了再来推这批。”置业顾问进一步解释说。当然如果购房者要买的话，开发商不会给出任何优惠。
置业顾问还告诉记者，鼎石苑2幢、3幢是高层，根据公司的安排，等到明年再推，最近卖的都是多层公寓。也就是说，相江公寓有意将这批房源“雪藏”起来。同时他还表示，之前开出的房源还有较大存量，公司决定先将之前的房源消化掉之后，再来推这部分房源。
“这批房源中，有一半是拼接户型，如今‘限购’，这样的户型根本无法卖。”郡原房产营销部相关人士告诉记者的另外一个原因。正是因为市场和政策的双重因素，相江公寓决定将这一批房源延后推出。
根据规定，开发商拿到预售证之后，必须在3天之内将房源一次性推出，否则就是捂盘，会遭到房管部门的处罚。但是，相江公寓的做法却跟房管局要查处的捂盘行为不同，购房者要买的话，开发商并不会拒绝出售，只不过是没有优惠。目前，房管部门尚未认定这种行为违规。
降与不降两难选择
相江公寓的窘况，是当前不少楼盘共同面临的问题。不过，即便是在低迷的市场中，也有一些成交活跃的楼盘，比如中外公寓、紫藤苑、湾天地等等。这些成交活跃楼盘的共同特点就是以价换量，要么大幅降价，要么理性低开，快速跑量。
不过，为何不加大降价幅度，郡原房产有自己的看法。“郡原的公司总部在杭州，不像总部在外地的公司。郡原的销售指标压力并不大，回笼资金的压力也不是很迫切，因而暂时还不会考虑大幅降价。此外相江公寓前期客户已有400多人，如果大幅降价必须要面对这些人。”郡原房产营销部相关人士向记者解释了为何不大幅降价的原因。此外这位人士还表示，他们愿意在提升产品品质上做更多文章。
现房销售或现江湖
“从以前的捂盘惜售到现在的无奈捂盘，开发商的这种心态很值得研究。”杭州双赢机构总经理章慧芳认为，以前开发商捂盘是为了借涨价东风，卖出更高的价格。现在的行情下，开发商的涨价预期已不复存在。因此，从常理上说开发商捂盘惜售的可能性不大，更多的是因为一种无奈。
“有的开发商拿到预售证后，不愿意推向市场，很大原因是前期蓄客量不足。如果开出来，销量肯定很难看。”章慧芳说，前几年行情好的时候，“日光盘”屡见不鲜，开盘首日预定超5成的也比比皆是。可如今推出几百套房源，预定只有一二十套的话，开发商的脸面肯定很难看。在这种情况下就决定推迟开盘，但是拿到预售证不开的话就会遭到房管局处罚，那怎么办呢？就只好采取这种方式，不想推的那批房源，不给任何优惠。
章慧芳还预测，这种现象将会越来越普遍。而更多的开发商则推迟申领预售证，也就是符合预售条件了不去申请，现在杭州有几个楼盘，本该6月份就要开出的，直到现在都还没有动静。如果这一趋势继续下去，到时候杭州楼市很可能会出现一批现房、准现房。
“这其实就是一种营销手段，是开发商应对市场形势的一种无奈之举。”章慧芳如是评价。-记者手记
无奈捂盘
折射市场困境
还在去年，杭州多个楼盘因为捂盘而被房管局查处，被强制开盘。那时，开发商的小九九是多放几个月就能多卖几千元。房价高涨行情之下，捂盘惜售成了开发商屡试不爽的“吸金大法”。可是谁能料到，一年之后市场发生惊天逆转，同样是捂盘，初衷却是南辕北辙。
与一年前捂盘惜售不同的是，相江公寓式的“捂盘”行为，是开发商应对市场困境而作出的无奈选择。之前开出的房源成交寥寥，后面的新推房源却接踵而来，就像是过去的债还没还清，新的债主又催上门来了。怎么办呢？只能控制销售节奏，分流可售房源，减少销售压力。
这种方法显然是下下策。把本该一次性推向市场的房源放到明年去卖，等于是把压力延后到了明年。除非明年的市场行情明显转暖(目前看来这样的可能性微乎其微)，否则根本于事无补，无法从根本上解决问题。
从捂盘惜售到无奈捂盘，这真实反映了调控之后楼市行情的巨大变化。企业价值的体现，利润的产生，无不依赖产品销售。只有将产品卖出去了，才能实现企业的可持续发展。当前形势下对多数房产商而言，“以价换量”才是王道，也是房产商最好的生存之道。至于其他各类伎俩，都无非是雕虫小技，不能力挽狂澜。当然从政策层面而言，能够有力破解当前楼市销售困境的，要么取消“限购”政策，要么放宽放贷政策，但是这一政策何时转向还不得而知，开发商不应抱太大幻想，而应重点放在自身的努力上。
最后要说说管理部门。当年开发商因为惜售而捂盘，这种行为损害了购房者的利益，因此管理部门出台相关规定，对这种行为进行处罚，自然是大快人心。可如今捂盘惜售行为已不复存在，可相江公寓式的无奈捂盘行为却有可能大规模出现。杭州透明售房网的投诉平台上，已有多个楼盘出现类似行为而遭到购房者投诉。这种行为究竟该如何定性？如果老办法已经不能适用新问题，那么这个老办法是不是该与时俱进，改一改呢？
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