图为：某楼盘销售人员极力招揽客户
“金九”基本圆满收官，“银十”已初露疲态。
据武汉市房管局最新数据显示，今年9月武汉共成交商品住宅9943套，同比、环比保持上涨。但10月1~9日，武汉商品住宅共成交2371套，以日均263套推算，则全月成交将在8000套以内，将进入下行通道。
虽然武汉楼市并未出现上海、北京等地夸张的“铁九铜十”，但成交量也未在传统旺季出现井喷。对比外地已经出现的“挥泪大甩卖”，武汉人对房价依然坚挺颇有微词。但据记者实地了解，房价暗降已经在武汉潜行，只是大部分开发商更愿意“只做不说”。“我们所有房源都是93折。”昨日，盘龙城一楼盘置业顾问对记者明确表示，但该楼盘在对外宣传中，所有优惠都仅仅是“大礼包、1万元抽奖”，根本不提93折。
暗中降价绝非这一个案。今年9月以来，武汉70多楼盘入市，虽然公开折扣仍是针对“特价房特价”或“认筹以X万抵Y万”等大路货，但记者调查发现开发商还有送面积、团购甚至折扣等“惊喜”。
开发商缘何对让利如此害羞？上述楼盘置业顾问解释，开发商只想针对有真实意愿的客户。“现在开发商给折扣，都是很隐蔽的。”中国指数研究院（华中）研究副总监李国政对记者分析，如果你真有意购房，开发商大多会再通过送面积等手段让利，一算账比直接9折更低，“现在武汉楼市就是‘谁买谁知道’”。
统计数据还“飞”在天上
武汉楼市压力究竟有多大
今年9月，武汉共成交商品房9943套、成交均价6450元/平方米，2项数据同比和环比均有上涨。在上海、北京等地已经“铁九铜十”之后，很容易给市场形成武汉楼市正独享“量价齐升”。
“现在统计数据有些失真。”李国政坦言，由于房管局是按产权面积计算后的房屋单价，无法涵盖暗降。
据2009年、2010年和2011年前3季度武汉商品房成交量，分别为85156套、79360套和77263套，今年销量小幅下滑已成定局。
今年年底到明年，光谷、后湖、盘龙城等区域都有40、50万平方米的大项目上市，区域供应大增。
根据某网站最新的调查显示，市场仍处于两相矛盾的状态。45.72%的被调查者不准备在年底前买房。
李国政分析，买房人最快有望在第四季度迎来短暂的买方市场，特别是本地一些借助信托融资的项目，明年四五月份将迎来还本付息的高峰，压力可想而知。
楼市谁在降？降价通道中众生相
打折——不能说的秘密
昨日，记者咨询多家楼盘售楼中心，在江夏、盘龙城等远城区，都能找到类似全房源折扣，但这些楼盘在宣传中普遍隐蔽了其折扣。“降价已是大势所趋，但是我们现在不敢公开调价。”武汉一家房地产销售公司负责人对记者坦陈，因为一旦降价，不仅会加重买房人观望预期，更麻烦的是，如果前期开盘的按正价买房的，找我们要求退差价怎么办？去年年底，有不少市民以12000元单价购买了位于古田的某楼盘，但该楼盘近期新开房源单价居然降到10000元，目前已有老业主开始与开发商交涉。开发商一般不敢如此刺激老业主。
正因如此，上述销售公司人士告诉记者，新房源在对外公开报价时，他们只能报集合高端产品在内的房源拉高房价。只有在锁定客户后，才会把真实折扣给出。 记者陈珂
送面积——更多“暗降”发酵
由于直接降价对市场冲击最大，更多开发商就通过送面积、团购等更隐蔽方式，行折扣之实。
以9月入市的70个楼盘为例，记者粗略统计，包括万科、保利、大华等房企在内，超过1/3楼盘给出“送面积”优惠。最具代表性的属9月底一新开楼盘，公开报价达9000元，除去认筹减5万之外，开发商还赠送了15个平方面积。以一套80平方米房源为例，在赠送15平方米面积，再减去5万房款之后，算下来单价仅略超7000元，实际上已等同于“8折”。
另一种“暗降”则是团购。9月以来，包括万科、新世界地产等大型开发商都通过网站组织了大型团购活动。虽然最终折扣力度尚未确定，但恐怕也不会低。对于以团购方式做促销，虽然也拉低房价，但相比直接打折，对开发商的冲击更小。
相比北京、深圳等一线城市，武汉商品房成交并没有大幅度下滑，主要原因武汉地产还有较大的提升空间，不过从短期看，年内宏观政策很难发生逆转，如果开发商面临严峻的融资、偿债压力，可能会让房价出现明显回调以拉动资金回笼。
——湖北省社科院经济研究所副所长、英国剑桥大学房地产金融专业博士叶学平
目前，武汉新楼盘“隐性”降价的趋势比较明显，实际上房价已经出现一定的调整。从目前情况看，开发商送面积等降价手段，刚性需求客户还是非常受用。但如果拆迁户、婚房需求出现饱和，开发商折扣力度只能越来越大。
——某网站研究员王磊
从我们跟开发商的沟通看，目前不少房企的资金链已经比较紧张了。明年1季度应该是对银行、信托公司还本付息的一个小高峰，这意味着从现在开始，就是开发商跑量的一个关键阶段，降价不可避免，这一点从当前越来越严重的1、2手房价格倒挂就可看出。
——武汉某房地产销售公司董事长
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