广州：旧物管耍赖不走最高罚15万

广州将出台管理办法规范物业管理权移交，避免新旧物管交接纠纷。资料图片

　　避免新旧物管交接纠纷 广州将出台管理办法

　　小区新旧物管交接引发纠纷屡见不鲜，今后这样的事件有望避免。《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）从今日至21日在广州市国土房管局网站公开征求市民意见。

　　市国土房管局表示，随着物业管理行业的逐步发展暴露出种种问题，特别是在物业服务企业退出项目、新旧物业服务企业移交接管方面，存在着程度不一的不协调、不规范，引发了矛盾纠纷，随着《办法》的实施，物业项目管理权的移交工作将得到进一步规范，从而减少社区矛盾。

　　【焦点一】旧物管卷走水电费服务单位不得断水电

　　物管交接谁来管？如何避免出现部门相互扯皮、“踢皮球”的状况？《办法》合理界定了各部门在物业服务企业退出项目管理工作中的职责分工：

　　市国土房管局各区、县分局要负责本行政区域内物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理。

　　区、县政府则要组织街道办、乡镇政府及相关职能部门对本行政区域内物业服务企业退出物业项目的行为实施具体指导和监督管理。街道办、乡镇政府应当及时组织协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现的问题。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

　　旧物管把代收的水电费卷走了咋办？《办法》提出了解决办法：如物业服务企业退出物业项目时已代收费用，但未向专营服务单位清缴的，专业经营服务单位应按相关约定直接向物业服务企业追缴有关费用，不得以物业服务企业未清缴费用而停止向用户提供服务。

　　【焦点二】旧物管退出新物管才可进驻

　　合同期限未满，业主不满物业服务，如何依法炒掉物管？《办法》明确提出，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，业主、业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

　　炒掉了“旧管家”，新物管还不可以马上入驻。业主、业主大会选聘的新物管要在原物管办理移交手续，并退出物业项目管理后，方可进驻物业项目管理。原物管未退出物业项目管理的，新物管不得以任何方式进驻物业项目。

　　《办法》还规定了四种物管要退出的情形：物业服务合同未明确具体期限、期限未满、期限届满，业主、业主大会决定依法解聘或不再续聘物业服务企业的；物业服务企业依法提前解除合同或不再续约的；物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行服务义务的；依法需退出的其他情形。

　　【焦点三】旧物管耍赖不走业主应拒交管理费

　　此前，广州某小区还出现了被炒掉旧物管赖着不走的情形，甚至还照收物管费。

　　《办法》规定，旧物管不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级市国土房管主管部门或者街道办、乡镇政府要责令其限期退出。逾期拒不退出的，将处5万元以上15万元以下罚款，还将吊销其资质证书。2年内取消该企业参与物业服务项目招投标的资格，3年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动。

　　物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主应予拒绝。物管拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业委会还可依法通过仲裁或诉讼途径解决。

　　【焦点四】物管“走人”提前一个月预警

　　值得一提的是，今后物管退出要提前预警，不能中途“不辞而别”。《办法》要求，因业主、业主大会或物业服务企业的合法决定，物业服务企业退出物业项目的，要按程序做好预警报告。

　　业主、业主大会或物业服务企业应当在做出合法决定后3个工作日内，将决定的具体内容书面告知相对方，并在物业管理区域的显著位置公示30日以上。接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出物业项目的交接事宜进行协商。其合法决定要包括退出时间等内容。

　　同时，要将决定的具体内容书面告知所在街道办、乡镇政府和居委会、村委会。

　　【焦点五】物管损毁公共设施最高罚20万

　　此前，广州有小区新旧物管交接，旧物管不仅带走了相关的文件资料，甚至卷走了业主的物业专项维修资金。

　　对此，《办法》严格规定移交的事项：物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备等其他财物；物业管理服务期间配置的固定设施设备；建设单位移交的前期物业服务资料；物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；其他应当移交的财物、资料。

　　原物管损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，可处5万元以上20万元以下罚款。

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　　新旧物管交接分五步走

　　《办法》还明确和细化了移交接管的具体操作方法。业主、业主大会重新选聘物管，要分五步走：

　　——物业服务合同期限届满3个月前，组织召开业主大会选聘新物管，并将决定书面告知物业服务企业。未及时选聘新物管且原物业合同届满，原物管自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘决定为止。

　　——衔接期间，业主应当按照原合同的约定继续交纳物业服务费用。

　　——原物管要在物业服务合同终止之日起15日内，退出物业管理区域，与业主、业主委员会办理移交手续。协商一致的，业主、业主委员会可委托第三方专业机构或选聘的新物管与原物管办理移交手续。

　　——业主、业主委员会应当与原物管做好移交，制作移交记录，包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等。存在争议的，应当在移交记录载明。

　　——新物管接管后，业主、业主委员会要将所列事项转交新物管，并由双方盖章确认。