银十博弈：开发商5万套房PK购房者5成信心

　　楼市“金九”惨淡收官已成定局。南都记者综合各地机构的统计数据发现，京沪穗深一线城市楼盘销售9月全军覆没。

　　金九破碎，银十成色如何？持续萎缩的销售和不断推出的新盘进一步推高供给，而市场的购买力正在急剧地萎缩。世联地产全国展开调查发现，购房者信心指数为54.2，较二季度继续下降0.5，其中京穗深三城均已跌破50的临界值，表明三城购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。

　　被称为史上最严的“新国五条”自去年9月底出台以来已经一周年，楼市中的各方开始贴身肉搏，但记忆犹新的是，去年年底翘尾让调控成果化为泡影。限购政策是延续还是松动？开发商钱紧存货多会否降价？购房者还有多少人愿买房或者有能力买房？

　　开发商兵败金九

　　南都记者综合各地统计数据发现，一线城市金九破碎已成定局。北京市房地产交易管理网数据显示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均价为21720元/平方米，较8月下降0.5%，延续此前的下降趋势。28日当天，北京房地产中介行业协会最新数据显示存量房网上签约量仅为540套。

　　同样的情况也出现在沪穗深。深圳市规划国土委发布的数据显示，9月前27天，深圳全市一手房可售套数为23874套，而同期深圳一手房成交仅1792套，成交量持续低迷。有分析机构预计深圳全月成交量约2000套左右，这仅为8月成交量的八成左右。

　　此外，广州市国土房管局官方网站阳光家缘网签数据显示，广州9月一手房成交量较去年同期大降五成，其中，中心六区成交量的跌幅尤为明显，9月中心六区成交套数仅为1004套，环比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套更是大降74.6%.21世纪不动产上海区域市场中心的统计则显示，在9月前三周时间里，全市新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交，上海一手住宅可售面积为869万平方米、较去年末增长了37%，为近4年来最高。

　　虽然9月份全国楼市的官方数据未出，但从楼市历次走势来看，在调控之下，如果8月份市场难以大幅反弹，传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。根据国家统计局发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。“8月楼市是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向南都记者表示：“8月即便是环比价格上涨的城市，其涨幅也明显低于7月份，而9月份，楼市也正朝着调控预期的方向发展。”

　　购房者看空银十

　　开发商节节退败，银十能否给开发商带来好运？从各地机构统计的信息来看，开发商均加大推盘力度，对银十寄望颇深。根据链家地产市场研究部统计，北京十一期间有12个项目开盘销售，全市已有24个项目取得预售证，已经比8月增加5个。而据合富辉煌集团市场研究部监测，十一期间，广州市十区将推出新货1.7万套，再加上9月底的可售余货3.2万套，总货量充足。

　　但只怕购房者们不会买账。世联地产在全国35个主要大中城市同步展开调查显示，3季度购房者信心指数为54.2，较二季度下降0 .5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。而一线城市中，北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，且均已跌破50的临界值，表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。

　　如果开发商给些购房优惠将会如何？结果恐怕也是一样。这源于市场对房价的预期开始发生逆转。上述调查显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40 .0%，较上季度增加了12 .1个百分点。无独有偶，最新一次的调查数据显示，63.64%的受访购房者认为房价会呈现下跌趋势，只有13.64%的受访者认为房价会小幅下跌然后再涨。世联地产首席技术官黎振伟向南都表示：“这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。一方面是限贷、限购等政策的影响效力继续；另一方面是购房者对保障房和房价控制目标信心的提升，使社会公众的降价预期日益高涨。”

　　“开发商盼望着往年的金九银十，盼望着旺销的季节能够到来，这都是老黄历了。”潘石屹(博客)在其博客如此评述：“前几个月，具备购买资格的人基本上都已买了房子，有钱没有资格购买的人无法购买，潜在的客户越来越少，所以住宅市场在政府不取消限购政策的情况下，注定是成交额一月比一月走低，一周比一周走低。”

　　买卖双方博弈

　　谁是这场博弈中的傻瓜？数据显示，全国十大龙头房企包括万科在内有6家在7、8月的销售金额出现环比下跌，中报显示招保万金四大巨头存货同比大幅增长均过30%.尽管如此，但这些开发商们没有一个宣传要降价，所谓的强力推盘，也仅有一些购楼优惠和少量折扣。

　　处于风口浪尖的绿城正是这样的典型。从“翡翠城质量门”到“海航30亿收购绿城”，再到“银监会调查绿城地产”，这个浙江最强的房企宁扛资金重压也不降价。“我相信，绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”绿城集团董事长宋卫平接受媒体采访时表态强硬。强硬派还有富力地产。9月26日，富力地产将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元，宁愿全年少销售80亿元也不会采取大幅降价的方式回笼资金。李思廉此前表示将降价10%，但业界却对富力的降价并无明显感觉，相反，富力在广州等地的项目甚至在逆市上涨。

　　在市场摸爬滚打多年的开发商们并不傻。“2009年和2010年火爆的行情已经足够让大部分开发商支撑很长一段时间。”一位总部在广州的全国十大房企内部人士向南都记者表示，“从我们跟其他同行交流的情况看，不少公司手头资金还hold得住，就算紧，也没到大降价的时候。”

　　那购房者傻吗？显然也不是，世联地产数据显示，目前仅有20 .1%的购房者认为当前房价可勉强接受，有近78%的购房者认为当前房价不能接受。从限购限贷到叫停房地产信托融资和监控内房企海外发债，“新国五条”实施一周年之际，房价将下行的市场预期已然成型：一边是不断积累的高库存，巨量楼盘供应在市场上任君挑选；一边则是购房者购房意愿、购房信心的不断下降，开始用脚投票拒绝高房价。

　　时间会来检验一切，但前提是调控政策延续。值得注意的是，近期拐点已显、政策将松动的言论开始甚嚣尘上。9月28日，SO H O中国C E O张欣表示，SO H O中国将在未来6个月内“积极收购”地产项目。她预计，未来6个月内，政府在房地产方面的政策调控将会结束，这将是进行收购的良好时机。持这种观点的还有机构，中金公司一份最新研报也认为，调控政策放松时机节点极可能是明年二季度。