楼市六天 均价降了成交量仍惨淡收场

　　十一期间，广州楼盘成交前十的全在郊区，中心六区无一上榜。接下来的两个月是今年楼市最后的冲刺阶段，开发商如果不把握好这个时机“以价换量”，一旦楼市进入竞相降价的局面，可能会因购房者“买涨不买跌”而导致楼市“越跌越没人买”的现象，反倒不利于房企走货。

　　●1-6日广州网签均价10440元/m2同比跌14.4%，成交584套大跌66.6%

　　●成交前十名的楼盘全在郊区，市区少有放盘且大多将黄金周当蓄客时机

　　今天，黄金周结束了，在限购、限贷下，投资性需求和改善性需求一起淡出楼市，剩下的刚性需求多数处在观望之中，严厉的调控政策让今年广州的房地产市场变得异常惨淡，“银十”注定要爽约。根据数据中心统计显示，10月1日-10月6日，广州一手住宅网签仅584套，网签均价为10440元/平方米，与去年同期1749套相比，大跌66.6%，网签均价同比跌14.4%。

　　中心六区成交53套，萝岗零成交

　　尽管成交量低迷，但十一期间广州入市的楼盘不少。

　　在个盘方面，成交前十的楼盘全部位于近郊，中心六区无一楼盘上榜。其中雅居乐御宾府、雅居乐剑桥郡、恒大山水城分别成交56、53以及41套，分列销售套数三甲。

　　区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都，中心六区共计仅成交53套，萝岗零成交。

　　包括翡翠绿洲、星汇金沙、元邦明月金岸等楼盘都选择在黄金周开售。其中最热销的要数翡翠绿洲，该楼盘销售均价“7字头”，最低价格近6380元/平方米，在目前限价的增城，这一价格也相当有竞争力。据了解，当天推出500套单位，至中午已售罄，是近期难得一见的“日光盘”，但由于网签的滞后性，目前尚未录得成交记录。位于从化的欣荣宏商贸城也选择在国庆进行内部登记，该盘洋房、公寓及商铺同时推出，吸引了不少抢搭入户大广州末班车的外地买家。

　　在广州周边，部分低价开盘的楼盘也卖得相当火。位于南海的中海千灯湖1号，9月30日开卖，内部认购卖楼超过8个亿，近300套，内部认购成交均价为毛坯14000元/平方米，最低的甚至有12000元/平方米的单位。“十一”第一天该盘又加推，当天销售额即超过10个亿。

　　市区少有放盘，但蓄客情况理想

　　市区由于新推的产品不多，大部分楼盘都较为“冷清”，但不少新盘都将黄金周视为蓄客的好时机。

　　位于西湾路的富力唐宁花园，国庆期间开放样板间，该盘10月7日前登记的客户可获89折优惠，10月7日后登记9折，折后价格约20000-23000元/平方米，带豪华装修，据项目相关负责人介绍，目前认筹已经超过200套，以周边有实力的批发市场老板为主，国庆期间不少买家不断追问样板间什么时候开放，为了满足他们的需求，样板间一直连夜赶工。

　　而同位于荔湾区新光百货旁的“荟锦”也在国庆期间开放了销售中心，项目的货量虽然不多，但同样吸引了众多“老广”的关注。据项目相关负责人介绍，“荟锦”近期将开放样板间，预计10月中旬开售，现在蓄客情况理想，登记开盘可获额外99折优惠，预计带装修均价26000元/平方米。

　　投资客热衷于商铺写字楼

　　住宅市场“金九银十”不再，但商铺写字楼却吸引了不少的眼球。

　　位于康王中路的钰珑荟国庆期间推出的铺王产品，早前的内部认购已经吸金3亿，开盘当天销售额再过亿，更有买家连夜通宵排队。

　　据了解，钰珑荟临街商铺价格约在40万-50万/平方米，二楼每平方米也达到十三四万。买家陆先生是华林玉器商圈从事玉器批发生意的老板，他本身在华林国际已有商铺，这次再购买是为了扩充生意业务，对于价格他表示还是偏高，新场需要守一段时间，但他仍然对商铺的升值潜力有信心。此外，国庆当天海珠区唯一在售的城市综合体项目——合生国际广场正式开盘，首推D栋酒店式公寓，面积43-103平方米，均价25000元/平方米，总价100多万元起，同样大受投资客欢迎。据了解，开盘当天售楼部、样板房已全挤满了人，不少市民全家齐出动，销售场面十分火爆，推出的300套单位已基本售罄，收金超过4亿元。因总价不太高，周边商务氛围浓郁，不少买家一买多套，最多的一口气买下了8套，总价超过一千万元。

　　专家观点

　　首次置业最喜欢小户型 年底开发商宜以价换量

　　对于黄金周成交量大跌6成的说法，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，根据他所了解的销售数据，这个国庆假期成交比较平稳，并不存在大起大落的情形，“当然和去年10月时不能相比，那时候成交量有八九十万平方米，而今年在调控重压下，出现‘金九银十’那样的火爆很难”。

　　黎文江认为，尽管如此，想买房的人还是有的。而且从成交上来看，有两种倾向，一种是低总价小户型的产品，较受首次置业的刚需买家欢迎，一种是高价位的豪宅产品，则受到高端的改善性买家青睐。而中等价位的项目，如果在产品和区位上没有什么特色，在当前的市场就较少受到买家关注。对于国庆假期的真实成交状况，黎文江认为至少要从国庆结束一周后的网签数据，才能实际看出来。

　　广州楼市专家韩世同则表示，9月开发商促销力度空前加大，但实质性降价促销的楼盘不多，而是采取暗降的形式，如送宝马、送车位、送迪拜游等优惠或者虚张声势的折扣噱头，有一定效果但并不太明显。业界认为金九不再，但其实9月成交已算不错，算是今年比较好的成交记录。

　　韩世同认为，10月和接下来的两个月可以说是今年楼市最后的冲刺阶段，开发商将会全力以赴促销推盘。开发商如果不把握好这个时机“以价换量”，一旦楼市进入竞相降价的局面，可能会因为购房者“买涨不买跌”而导致楼市“越跌越没人买”的现象，反倒不利于房企走货。

　　“整体来看，房地产调控的效果是在逐步显现的。因为，即使从全国来看房价上涨的态势也已经基本遏制，而经济却没有受到过大影响。”韩世同预测说，如果房价可以继续保持目前这样逐步震荡下行的态势，可以说房地产调控的目的和效果就初步达到了，而且经济也不会因此而硬着陆。

　　■黄金周之星

　　翡翠绿洲

　　位于广园东板块的翡翠绿洲是今年黄金周期间难得一见的日光盘，该盘国庆开盘的金色凡尔赛组团由22栋高层住宅组成，总套数约1600多套，其中国庆推出500套单位，户型为86-105平方米两房、120平方米三房和180-215平方米的四房，以二房和三房为主，少量四房产品。

　　去年6月翡翠绿洲凡尔赛组团开盘时，带装修的价格8000-10000元/平方米，凭着区域内标杆性的品质和实在的价格，很快就被抢购一空，由于前期货量消化迅速并未给开发商留出提价时间，导致去年的网签均价不高。今年翡翠绿洲又面临“被限价”，在去年不高的均价基础上被限涨5%，改为毛坯交楼以后的平均楼价7000元/平方米左右，最低价单位甚至仅6380元/平方米起。有消息称，该盘下一批单位将为带装修交楼，在首批单位的基础上要涨价3000元/平方米左右，看来卖得好的楼盘在定价上依然很强势。