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万科“以价换量”难挽整体市场惨淡
黄树辉
10月长假作为开发商冲刺全年业绩的绝佳契机，一直被寄予厚望，低迷许久的深圳楼市上个周末在万科的带动下迎来了一个小高潮。
9月24日上午，位于坪山新区23万平方米中心公园旁的万科金域缇香项目正式开盘，开盘当天到场客户约2000人，推出的219套房源短短2小时即全部售罄。
9月23日晚上，深圳万科首座公园大盘公园里开盘，共计270套房源。截至当晚10：00整，项目劲销八成。
这给低迷已久的深圳楼市平添很多信心。实际上，在9月19日至25日，深圳一手房市场量价齐升，共成交459套，环比上升61.1%；成交面积3.71万平方米，环比上升64.2%。同时，一手房成交均价为21691元/平方米，环比上涨23.1%。二手房市场成交量也出现了一定的回升，创造了近两个月的新高。
根据深圳中原市场研究部的观点，“金九银十”的消费规律对市场还是有一定的影响，开发商为了年底冲刺销售目标，加大推盘量，这在很大程度上促使成交量上升；而价格方面，比较贴近市场的，相对有较大幅度下跌的楼盘，都比较容易让市场接受，刚需推动市场的趋势越发明显，后市价格将进一步下跌，从而刺激更多的需求释放。
值得关注的是，在万科火爆销售背后是声势浩大的营销攻势。继7月份高调推出“万团大战”促销行动之后，深圳万科在9月一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠措施更是从此前的5000元上升至1万元。
万科的举动引发同行纷纷跟进，继万科大张旗鼓地启动“万团大战”之后，招商地产紧随其后。
《第一财经日报》从招商地产获悉，公司旗下三个新盘的推盘计划相继公布，预计10月将共计推出逾1000套房源，几乎相当于今年上半年招商地产在深圳的总推货量。
招商地产董秘刘宁表示，市场形势较上半年还在恶化，加速销售是当前策略。新盘都将以能撬动市场的较低定价入市。刘宁同时称，有信心完成年初制定的今年200亿元的销售目标，目前此任务并未调减。
招商地产为此“高举高打”。9月17日，招商果岭项目启动“网上卖房”，被当地业界称为深圳房地产行业“第一电商”，开创了深圳房地产营销之先河。与潘石屹每次几套、十几套试水不同的是，招商果岭将一次性拿出近500套单位进行网上销售。
更多业内人士把招商地产此举看成是营销造势，其背后折射出淡市下开发商的无奈之举。接下来的三个月，深圳开发商都将“背水一战”。
尽管开发商对“金九银十”寄予厚望，但这种大好行情在深圳却只在个别年份体现得较为充分。根据世联地产统计，2006年~2010年期间，深圳房地产市场的“金九银十”效应只在2010年出现过。2010年9、10月份，深圳新建商品住房的成交面积分别为46.31万平方米和45.46万平方米，“金九银十”期间的成交量占整个2010年成交量的28.6%。
但是在2006年至2009年的9月份和10月份，深圳新建商品住宅成交量占全年的比重均未超过16%，所谓的“金九银十”效应并不存在。
尽管“金九银十”已经过半，但9月份前四周深圳新建商品住房的总成交量近1745套，而2011年前8月的月均成交量将近3000套，9月份的成交数据难以达到2011年的月均水平。单从统计数据判断，9月份开局惨淡，更无所谓的“金九”。
有意思的是，在市场低迷的年份，深圳房地产市场的供应和成交倾向于在下半年集中释放。根据世联地产统计，2008年和2010年深圳房地产市场分别遭遇了金融危机和房地产调控大幕的正式开启。这两年的9月至12月，深圳市商品住房的成交量占全年成交量的比重分别为47.5%和47.8%。
世联地产监测的数据显示，今年1至8月，深圳新建商品住房仅完成供应面积200.6万平方米，尚不及近5年供应最低谷的2009年全年供应量的一半，预计今年第四季度供应潜力巨大。
目前深圳房地产市场中的观望情绪仍然较为浓重，在供应偏少且被限价的情况下，新入市楼盘的开盘销售率较之前出现了一定的下降。之前市场中频繁出现的，只要打着“限价”旗号就能热卖的情况已经较为少见，购房者的预期正在悄然转变。
10月即将来临，新增项目的市场表现或将成为房地产未来走势的风向标。
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