黑石撤出拉响行业警报 商业地产洗牌在即

　　日前，全球最大私募股权公司黑石集团将其所持有的上海Channel1购物中心95%的股权，以14.6亿元人民币出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，这是黑石集团首次从中国房地产投资中撤出。对此，业内人士分析，作为全球最大私募股权投资公司黑石的撤出，是对中国商业地产未来走势看空的表现。

　　自2010年开始，中国商业地产就进入了全面复苏期，地方政府为了拉动消费，提速城市经济发展，对于城市综合体和商业立项项目大开“绿灯”，在一定程度上点燃了开发企业进军商业地产的热情。

　　2011年，面对不断加深的宏观调控，开发企业为了规避住宅地产所带来的风险，增加新的融资渠道，纷纷转型进入商业地产开发领域。万达、奥特莱斯、大悦城……各种商业地产开发模式在全国遍地开花。除了富力、保利、远洋这些一直兼顾商业地产的开发企业外，就连多年不曾涉足这一领域的万科和龙湖地产也投身其中，并将其作为战略转型的一个重要组成部分。

　　对此，二十一世纪商业地产公司总经理蔡宇翔表示：“中国的商业地产与住宅在经过了数年的价格倒挂之后，终于回归到正常轨道，未来的十年将是属于商业地产的十年。”但他同时表示，“繁华的商业地产市场背后，其实也存在很大的问题，此次黑石退出，就是对这些隐患的迅速反应。当然，黑石的决策在很大程度来源于对中国经济可能走低的预测。如果经济走低，那么作为其晴雨表的商业地产必然会处于困境。因为如果经济走低，居民消费必然下降，这就会直接影响商业中心的后期运营。更重要的是，从去年开始，商业地产极度火爆，这是大家有目共睹的，一些城市甚至出现了商业过剩的现象。这些过剩的商业项目，原本在运营上就已经十分困难，如果再加上经济预期这一条，那么对于这些项目而言，很有可能尚未开业就要歇业，这对于开发企业而言将是致命的，因为商业地产的投资要远远高于普通住宅”。

　　由此，业内一些专家表示，未来十年也许是属于中国商业地产的十年，但更有可能会因为商业地产的普遍涉足而成为开发企业洗牌的十年，有人会在这个漩涡中安全上岸，但更多的人会在这个漩涡中随波逐流，被市场所淘汰。

　　就在黑石走出了撤退的第一步之后的前日，著名百货零售品牌太平洋百货群发短信告知会员，太平洋百货旗下的北京盈科店将于10月25日关闭。太平洋百货盈科店店长陶玉聪表示，“关闭门店的原因是物业租赁到期，续约的租金太高，因此公司决定不再与盈科中心续签”。

　　租金上涨不是太平洋百货一家的问题，在北京，随着近年来商业的繁荣，很多商圈的商铺租赁价格都大幅上涨。根据高纬环球的数据显示，王府井商圈租金去年二季度是1050元/平方米/月，今年已经涨到2200元/平方米/月；西单商圈租金去年是1220元/平方米/月，今年达到1800元/平方米/月。大幅度的租金上涨，对于通常需要3-5年才能回本的百货业而言，无疑是无法承受的压力，这也是许多百货店在经营期满后抽身而退的根本原因。

　　业内分析，租金之所以持续走高，一方面是市场竞争加剧所致，另一方面也是商业地产持有者对于其项目价值评估不断提升的直接反应，这也是吸引许多开发商迅速进入商业地产的重要原因。不过，随着之前取得土地的商业地产项目逐渐建成并投入使用，今后两年这一领域将进入残酷的竞争阶段，除了地段极为稀缺的项目外，普通项目将极有可能进入“拼租期”。因此，开发企业万不可以时下的租金来衡量未来的产品收益，更不可以现在的租金水平来定格项目运营指标，否则将极有可能导致后期招商不利，进而影响开业和持续经营。