外资撤兵未必是楼市大幅调整的信号

晨报特约评论员 宗涛

　　近日，全球最大私募股权公司黑石集团拟将上海一处商业房地产的95%股权脱手给香港的新世界发展有限公司。这将是黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

　　在楼市调控进入博弈关键期的当口，黑石的这一动向显然具有风向标意义。一种可能是，这表明了国际资本对国内外经济前景显示出悲观预期，是在用脚投票。应该说，随着天气渐凉，楼市正加速入冬也成为多数人共识。黑石的这一举动并不令人意外。更何况最近欧债美债危机轮番上演，国际货币基金组织等国际机构以及美联储等均在下调全球增长预期，并警示经济继续降温的风险，国际机构由此收缩业务看上去势在必行。

　　此外，我们也要指出另一种可能，即这是黑石实现预期收益后的正常退出。黑石集团于2008年购入该物业，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。除了租金收入相当可观外，黑石还坐享了接近50%的资产增值。三年前黑石接受的价格为10亿元，而现在出手的价格为14.6亿元。

　　长期以来，大家都认为大型外资机构总是春江水暖鸭先知，会踩在市场前面。楼市进入一段较长时间的调整期是大概率事件，这符合政策调控目的，也是市场调整的需要。在金融危机之前的2008年上半年，偏紧的宏观政策和严厉的房地产调控下，楼市已经出现调整的压力。随后而来的金融危机冲击引发政策全面转向，房地产调控因此告一段落。从2009年5月开始，内地的房价开始了新一轮上扬，2010年4月房地产新政出炉，调控至今，已有一年半时间。可以说，现在又到了和2008年年中类似的情况：房价徘徊在高位，楼市成交下滑，房地产企业资金链绷紧，一派风雨欲来的气象。

　　并且，我们倾向于认为，中国房地产市场可能由此结束十年来的快速高涨阶段。未来不大会再出现2009年－2010年的房价大涨。这是这轮楼市调整的不同之处。这是因为中国经济增长的动力在放缓，房价高企，楼市高涨的基本面已经大不如前。此外，楼市政策的从紧会在中长期持续，这将压制多套购房需求。从宏观层面说，当前经济增长总体较好，未来可能面临一定下行压力，但幅度是在政策可接受范围之内，与之相比，包括房价在内的物价整体水平还将维持在较高水平，这仍是宏观调控的重心所在。因而，宏观政策面也不支持房价继续上涨。就房地产政策而言，当前限购限贷政策效力显现，房价略有松动，这表明这些政策是有效的。除非房价出现显著下调，否则严厉的楼市调控不会取消。

　　在上述政策作用下，预计房价将出现半年左右的调整期。问题是，调整的幅度会有多大？是调整还是崩盘？黑石撤资中国楼市会是中国楼市大幅下调的信号吗？

　　我们认为，中国楼市不会出现巨幅调整。在政策从紧、原材料价格上涨等原因下，中小企业面临较大发展压力，政策面可能会有针对性的放松。当前民间融资领域也时常出现“跑路”和“蒸发”事件，加之国际政策环境仍在进一步放松，危机深化有可能对中国出口等部门造成直接或间接影响，国内政策面几乎没有再紧缩的空间。

　　更为重要的是，中国城市化进程仍有20%以上的空间有待提升，这仍将带来持续的房地产需求。现在城市化率刚刚达到50%，离中等发达水平国家相比差距较大，也明显落后于发展中国家平均水平。中国的城市化率是按照常住人口统计的，在这50%的城市化率中，还有相当一部分并没有城市户口。

　　从短期看，黑石撤资中国楼市有因可循，但如果就此引伸出中国楼市即将出现大幅调整，这种观点是站不住脚的。