“金九银十”成色不足 调控持续发力改变楼市生态

　　新华网哈尔滨９月２６日专电 “金九银十”作为开发商冲刺全年业绩的绝佳契机一直被寄予厚望，但在楼市调控政策不断释放的大背景下，国内诸多地区楼市早早“入冬”，曾经的“金九银十”概念也使开发商和购房者心态发生微妙改变。业内人士认为，长达一年半之久的楼市调控和升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。鉴于房地产行业是一个政府和金融资本深度介入的市场，这轮号称史上最严厉的调控如何深化调整，将对接下来的楼市走向产生很大影响。

　　“金九银十”成色不足难承市场沉重期待

　　有“楼市晴雨表”之称的房展会历来引人关注。１９日，为期４天的哈尔滨第３３届商品房展销会落幕，总成交量仅为３１９套，创近３年哈尔滨房展会成交量最低值。

　　本届房展会开发商推出各种打折促销活动，幅度超过以往各届，“特价房”“买房赠汽车”“买房送耕地”“０首付ｏｕｔ了！全民团购８．８折”等花样繁多。除少数楼盘，大部分参展项目都参与了价格竞争。

　　而纵观“金九月”前半程，哈尔滨楼市整体状况也不乐观，市场人士普遍预期“金九银十”会成色不足。据哈尔滨市房产部门官网统计，截至９月１８日，哈尔滨商品房销售１８６７套，较上月同期下降近四成。整个楼市从今年３月实行限购后，也始终处于缓慢恢复中，与去年“新国十条”出台但市场仍多次井喷情况不同。

　　调控持续发力增加市场“消化”政策不利影响的难度，随着利空消息不断出现，市场弥漫观望情绪。“对有权利买房的人来说，机会大多只有一次，出手时心里会反复掂量。”市民刘小羽说，现在的调控已取得一定效果，如果坚持下去，一些开发商势必要降价销售。

　　相似的情况不只在哈尔滨上演。中央人民银行９月公布的《第３季度储户问卷调查报告》显示，７５．６％的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，比上季度提高１．３个百分点，是２００９年有调查以来最高值；第４季度有购房意愿的居民占１４．２％，比上季度下降０．４个百分点，消费者购房意愿持续走低。

　　记者从哈尔滨市住房保障和房产管理局了解到，去年９月、１０月哈尔滨商品房分别销售２９８６套、３０２１套，楼市表现平庸，“金九银十”营销王牌已出现缩水先兆。黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说，国家政策面的种种信号表明，楼市调控这张弓目前并没有拉满，９月至今哈尔滨楼市表现低迷，１０月也将很难维持高位局面，“金九银十”已然褪色，市场整体难现辉煌。

　　调控持续发力改变楼市生态

　　中国指数研究院发布的《主要城市住宅市场交易情报》显示，８月监测的３０个城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，其中哈尔滨跌幅最大，达５５％，深圳其次为３９％，多个城市库存持续攀升，甚至逼近历史高位。

　　哈尔滨市工商联房地产商会会长桑洪说，二、三线城市房地产市场状况对国内整体楼市调控效果有重要作用。在国家调控政策持续发力下，哈尔滨很多房地产企业面临资金链绷紧、利润走低等问题，以限购为代表的房产调控正悄然改变楼市生态。

　　据国家统计局数据，８月我国ＣＰＩ同比上涨６．２％，ＰＰＩ上涨７．３％，高位运行的物价指数不断推高通胀压力，进而蚕食居民购买力。房价过高、调控发力和保障房建设使房产升值空间进一步压缩，市场不断作出调整，投资者也开始趋于理性。　　最大的变化和挑战是资金链绷紧。国家统计局数据显示，在１月－８月房地产企业资金来源中，国内贷款同比增幅下滑２２．７个百分点，仅为５．１％。哈尔滨保利房地产开发有限责任公司总经理陈达说，现在银行贷款审查更严，放款难度越来越大，银行捂紧了“钱袋子”，能贷出钱的企业越来越少。
 

　　由于资金周转困难，一些企业开始转向搞信托、担保等渠道，融资成本抬升，部分私人银行和理财公司也有房地产信托产品出售。一些不具备融资条件的中小房地产企业无奈选择成本更高的途径，如找担保公司做资金拆借，给市场带来更多泡沫和隐患。

　　刘伟雄说，部分房地产企业已经考虑进军工业、商业等综合物业开发领域，如工业地产不受调控政策限制，土地和开发成本较低。“从住宅建设适度向商业地产、度假地产、工业地产等综合性房地产开发转型，吸引了部分开发商。虽然这些项目的开发周期要更长，但利润相对而言也比较高。”

　　“没落地的靴子”将深刻影响楼市

　　一直量跌价滞的哈尔滨楼市能否迎来价格拐点？记者走访房展会了解到，虽然开发商推出花样繁多的促销方式，但主城区高企的房价并没有明显松动，这些优惠活动也只针对展会，其他时间段购房者享受不到这样的折扣。

　　桑洪表示，不排除少数企业为跑量进行大幅价格下调，但多数开发商在年底前仍会针对哈尔滨占绝对主体的刚需进行调整，耐心等待置业和改善需求释放。“现在认为哈尔滨楼市迎来拐点还为时尚早，不出意外，房价在第４季度会在波动中保持平稳。”

　　业内人士认为，２０１２年的楼市走向则存在一定变数，毕竟新一年的调控如何调整还只是猜测。届时楼市是否迎来新一轮调控？房产税、土地增值税、尚待完善的限购政策、保障房制度等政策层面“没落地的靴子”，以及经济发展态势等的因素，将对开发商次年布局、购房者心态引导和整个楼市走向产生深刻影响。

　　刘伟雄说，如果明年楼市调控继续加码，降价将成为开发商唯一出路，房价下跌幅度至少１０％。陈达也认为，未来３年国内将有三成的房地产企业受调控继续深化的影响倒闭。目前来看，市场似乎还没到最严峻时刻，但信贷紧缩和资金回笼难度大增的情况也让开发商频频思考降价的各种策略。

　　黑龙江省社科院理论研究室主任程遥表示，限购政策加速楼市降温，但这一过渡政策一旦退出，被压制的购房需求将可能引发大规模的房价报复性上涨，亟待完善补救。业内人士和专家建议，调控政策短期内对楼市“退烧”能起到积极作用，但长期看必须结合保障房建设、增加供应量缓解供需矛盾等“治本”之策。今年国家提出建设１０００万套保障房目标，这将为百姓提供更多的房子，分流市场需求，使保障房真正起到调控房地产市场的作用。