万科存货同比涨幅超50% 或已悄然降价

　　中国社科院金融研究所研究员，著名经济学家易宪容认为：“金九银十”本来就是没有意义的概念，买房子不存在季节性。

　　编者按：初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？中新网财经中心“金九银十 涨跌观察”系列报道，将尝试拨开楼市谜团，剖析房价降势真伪，让你在“金九银十”打好“货币保卫战”！

　　中新网9月26日电 楼市的“金九银十”并未如期而至，反而让地产商们感觉到了丝丝寒意。随着政府调控措施的不断深化、保障房建设的不断开工以及市场的 “看跌”心理，楼市恐将提前迎来寒冬。尽管目前主要城市商品住房价格尚未作出明显调整，降价幅度也远低于购房者预期，但从近期房地产“大腕”们的最新信息来看，依旧能略窥一二。观市场动态、析企业言行，中新网房产频道欲从中发现蛛丝马迹，助您打赢“十一钱袋保卫战”。

　　市场冻结 所谓“金九银十”或为商家喙头

　　“金九银十”似乎已成为多年来楼市不变的规律。由于房地产项目多在这一期间内陆续封顶，天气宜人又利于出行看房，加之开发商在此期间的广告投入较大，炒做与跟风现象严重，所以近年来九、十月份的楼市成交量会有所增加，房价也随之被抬高。

　　然而，业内普遍预测今年房价迎来拐点，“金九银十”或将不复存在。首开股份董秘王怡表示：开发商销售压力都很大，今年肯定不会出现“金九银十”了

　　此前，SOHO中国董事长潘石屹也表示：因为保障房巨大的影响，房价还没有降到位，今年不降，两、三年以后还得降，而且限购政策在两三年内是不会取消的，否则房价报复性反弹将很难压住。

　　上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点。

　　国家统计局18日发布的报告显示，8月份我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。北京市房地产交易管理网的数据也显示，今年中秋节假期头两天，全市新建商品房网签总量为222套，与去年同期成交量相比下跌了45%。

　　中国社科院金融研究所研究员，著名经济学家易宪容则认为：“金九银十”本来就是没有意义的概念，买房子不存在季节性。他说：“房地产开发商为了欺骗老百姓，然后制造一些概念，让大家拼命涌向房地产市场，其实买房子没有季节性的，弄个‘金九银十’，那时候房价快速飙升，然后把大家蜂拥而至房地产市场，制造了一个‘金九银十’的概念，其实没有意义。”

　　显然，就目前冷清的房地产市场来看，房价只有实现实质性下降，才有可能打破民众强烈的观望情绪，迎来真正的“金九银十”。

　　万科存货同比涨幅超50% 或已悄然降价

　　截至9月12日，北京市的可售期房住宅和未签约现房住宅的库存总量已经突破11万套大关，达到11.22万套。如果按照9月上旬北京市商品房住宅签约1459套计算，目前北京市的11.2万套库存消耗需要超过25个月。

　　同时，上海的商品住宅成交情况也非常低迷，若后续市场持续疲软，则住宅库存至少要用18个月才能消化完。而深圳的楼市库存也攀升至高位，按照9月份以来的成交速度，消化这些库存则需要13个月。北京联达四方经纪公司董事长杨少锋预言“中国楼市将进入血腥肉搏局面”。

　　中国证券报9月22日报道称，截至今年二季度末，133家纳入统计的上市房企库存总量高达1.09万亿元，较今年一季度末的1万亿元上升了9%。如果与去年中报时的库存7868亿元相比，增加幅度则高达38.54%。

　　王怡表示：这是宏观调控下限购政策的必然结果，调控不放松，价格下行压力就越来越大。下半年降价压力比上半年大很多，但能否形成比较大规模的降价潮还不好说。

　　事实上，十大龙头房企中有6家在7月份的销售金额出现环比下跌，包括万科、中海等跌幅都在30%以上，中报显示万科、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头存货分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。预计三四季度入市房源还将大幅增加。

　　但北京万科副总经理肖劲强调：目前房企销售压力普遍大过上半年，北京万科目前状况比较好，一切销售按照原定计划，没有调整。

　　而据万科公告显示，其8月实现销售面积96.0万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和减少12.6%，这意味着万科8月的平均销售价格或已然有所下调。

恒大“曲线融资”或因资金链吃紧 是否违反限购令不得而知

据香港文汇报8日消息称，恒大地产疑以“7折购房”为名，进行大范围内部认购违规曲线融资，并发生倒卖牟利情况。

香港文汇报称，恒大实行低价内部认购，部分没有购房需求的恒大员工，在拿到内部认购优惠指标后，以数万元的价格，将其倒卖牟利。大量拿地和在建工程已令恒大资金链吃紧，而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。此次内部认购，就是该公司曲线融资的途径之一。

受地产商拿地、开发、库存以及市场消化能力等各方面因素的影响，“金九银十”中地产商的资金链是否牢靠已成为市场关注的焦点，而此番恒大“认购门”事件更表现出了市场的担忧。

恒大地产相关人士8日表示，相关报道并不属实。恒大内部对于部分员工有折扣购房的福利，但并不针对所有员工，需要达到一定的工作年限，不同的级别的员工，认购的面积也不同。而且每人只限购买一套，登记人亦只限直系亲属如配偶、父母及子女，并非所有亲戚都可以购买。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，部分开发商违规内部认购的主要原因是违规成本低，但获利高。按住建部《商品房销售管理办法》的规定，内部认购是明令禁止的。而未取得《商品房预售许可证》，开发商收取认筹金、内部认购金、诚意金、排号费、指标费等行为都是违规的。靠销售回收资金难以解决资金需求。

是福利？还是“内部认购”？自是公说公有理，婆说婆有理。然而可以肯定的是，今年的“金九银十”，地产商的资金一定不如往年富裕。