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“楼盘打折的消息铺天盖地，开发商Hold不住了！”一家网站房地产频道的负责人高先生在QQ签名上如此感慨。
在连涨7个月后，西安房价8月停涨，销量也大幅下滑，不少购房者开始出手，但也有人仍在观望……
西安的房价到底会向上还是向下？这成了一个令人纠结的猜谜游戏。
9.5折~8折 开发商大打折扣牌
“唉，世道变了！”西安市民薛先生颇有感触地说。上半年以来，他一直打算买套房子，看了不少楼盘，但越看越有些拿不准了。“以前很多楼盘如富力、恒大、御锦城的项目，都纷纷标榜是高价、高档楼盘，可现在都在争着以低价做噱头。”他告诉记者，自己看过的几个楼盘中，原来单价6400元~6500元的，现在卖5800元；原来7200元起价的，现在也调低到6500元。更有甚者，原来卖6000多元的，现在直降到4880元，几乎打了八折。“以前去看房，售楼员说‘要是再不买，过段时间还要涨’；现在去，就改成‘很优惠，赶紧买’了。”他笑着告诉记者。
薛先生说的绝非个例。今年下半年以来，众多楼盘的打折消息便铺天盖地而来。尤其是随着“金九银十”的到来，各开发商除了加大推盘的力度外，折扣也是满天飞。在刚刚结束的2011秋季西安住博会上，记者看到，几乎所有参展的楼盘都推出不同程度的优惠措施。御锦城4888元/平方米起、灞业大境7.9折、高科绿水东城推出5套8折房，还有开发商打出了“免25年物业费”的宣传语。
而在报纸、电视、网站上，打折销售楼盘的信息也比比皆是，9.5折、9.2折、9折甚至更低的折扣价也不在少数。一些楼盘还推出买房送旅游、送物业、送家电、送车位等措施。
“紧缩的信贷政策和严厉的限购措施，使得很多中小开发商的资金链难以为继，借不来钱，只能依靠销售来回款支撑。”陕西省房地产研究会会长王圣学分析认为。
分期付款再现楼市
开发商资金链紧张的另一个佐证是，上世纪90年代楼市普遍运用的分期付款的做法，如今悄然“重出江湖”。
记者咨询了一处位于东三环附近的楼盘，售楼人员告诉记者，整个项目总共有20多栋楼，靠近路边的几栋正在施工，目前均价在5000元左右。去年下半年开始销售以来，价格一直在涨，但总体来看比周边楼盘价格稍低。“我们项目现在只拿到了三证，所以价位较低，但房款必须是分四期付完，不能按揭。”售楼人员给记者算了笔账：一套位于18楼的89.52平方米的房子，单价为5018元，总价近45万元，从签合同到交房，共分四期付款，其中首付50%，二、三期分别付20%，四期付10%。“不光是我们，现在有不少楼盘都是采用这样的付款方式。”该售楼人员告诉记者。
而在刚结束的住博会上，同样有多家楼盘推出分期付款的方式。
“分期付款方式在蛰伏十多年后重出江湖。之前只有小产权房、城改房、棚改房等五证不全项目才采用这种销售方式，而五证齐全的商品房还比较鲜见。”陕西建祥置业公司总经理李连源在其博客中写道，“分期付款不是创新，是一种回归。是在国家调控压力下一种并不情愿的回归。”他认为，这说明开发商在淡市中已经慌不择路。
在连涨7个月后，西安房价8月停涨，销量也大幅下滑，不少购房者开始出手，但也有人仍在观望……西安的房价到底会向上还是向下？这成了一个令人纠结的猜谜游戏。
市民购房信心不足成交量同比下滑超9成
楼盘折扣力度之大，让不少潜在购房者一度消停的心又开始活泛起来。
最近，一家专业房地产抄底团购网吸引了很多人的关注。这家网站号称“万人杀价团，房价齐抄底”，称打算分别以4999元/平方米和6999元/平方米的价格，抄底西安市北郊市政府区域、高新区域和长安路区域楼盘，目前正在招募会员，和开发商谈判。“现在楼盘普遍降价比较多，购房者可以入市了。”王圣学认为。
但统计数字显示，形势并不乐观。根据国家统计局日前公布的数字，8月份西安新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数以及二手住宅价格指数均出现了环比“停涨”，从而结束了今年房价前7个月连续上涨的格局。但销量却在下滑，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：38周西安商品房市场共成交1970 套，其中普通住宅市场共成交1618套，较上周减少938套，成交面积环比上周下滑34.33%。该网分析认为，进入9月后，在楼市传统销售旺季“金九银十”及秋季住博会的推动下，市场购房意向日渐趋强，住宅销量也呈现出一定的上浮走势；然而，对比去年同期的交易数据，住宅市场成交面积却呈现出走低的态势，下滑幅度达95.14%，楼市仍低轨运行，“金九”成色不足。
另据该网统计，今年3月以来，西安楼市价格指数、居民购房指数及成交量一路走低，虽然偶有反弹，但不应该是线性向下的趋势。
房价或将小幅波动大幅升降可能性不大
房价到底是降，还是要升？实在令人纠结。
“房价中四成是地价，3成是建安成本，2成是税费，开发商的利润只有1成左右。”一位不愿透露姓名的房产公司负责人告诉记者，“现在成本那么高，利润越来越薄，销售情况又不好，再降价的话，很多开发商真就活不下去了。”
也有不少分析人士却不这么看。“统计数据和市场行情说明，宏观调控的效果正在显现。”王圣学认为，今年四季度和明年一季度，国家宏观调控政策不会松动，西安房价基本稳定住，上升的空间并不大。
他分析认为，随着中小企业资金链越发紧张，可以预见打折销售将成为常态，销量会进一步下滑，“很多大的开发商都在打折，更何况中小企业呢？”在此情况下，房价仍有一定的下调空间，会出现小幅波动，但总体来看仍处于相持阶段，上升、下降的幅度都不会太大。
“目前西安的房价并没有公布的那么高，城七区实际均价可能在7000元~7100元，未来一段时间内，只要维持在7000元左右，就等于是降价了。”他告诉记者，CPI的高涨提高了开发成本，加速了房价上涨，但市场的清冷逼得开发商不得不降价销售，甚至退出市场。
“只要紧缩政策继续持续下去，只要保障房建设的任务能够按时按量顺利完成，那么房价下跌就是大概率的事情。”对外经贸大学李长安副教授表示，“当然，在现在的经济形势下，房价大幅下跌的可能性并不大。”
在连涨7个月后，西安房价8月停涨，销量也大幅下滑，不少购房者开始出手，但也有人仍在观望……西安的房价到底会向上还是向下？这成了一个令人纠结的猜谜游戏。
到底房价的趋势是上涨，还是下跌，目前仍无一个权威数据。
房价下降仍难得到证实
一位统计部门的人士指出，这主要归于数据来源和统计方法不一。比如统计局使用加权的办法来算房价，同类地区只与同类比。但是房协的数据一般使用平均的算法，不考虑远郊和城区的差别。
链家地产分析师张月告诉记者，目前北京的房价出现了城区和郊区不一样的情况。在郊区价格下跌时，城八区8月份商品住房价格比7月份上涨了6%。“特别是大型楼盘价格仍在明显上升，这些上升与非同一区位的楼盘，难以有可比性。”她说。
根据国家统计局公布的数字，目前70个城市的房价下跌的趋势明显。比如8月份70个城市新建商品住宅价格环比下跌的有16个，比7月份下跌的城市数14个有所增加。
而城市新建商品房价格上涨的城市数量在减少。8月份价格环比上升的有24个，比7月份环比上升的城市数39个有所减少。
从此看来，似乎房价正在走向下跌。不过，如果从具体的城市，以及全国的平均房价来看，房价下降仍难得到证实。
关键是样本也有区别
根据国家统计局公布的1~8月份全国商品房、住宅销售额和面积测算发现，1~8月份全国商品房平均价格分别为5557.5元/平方米，与1~7月比较每平方米上涨12元。同样，北京房协公布的数字显示，前8月北京新建普通商品住房成交均价每平方米18319元，比1至7月每平方米涨价101元。
上述数据显示北京商品住宅平均价格在上升，国家统计局公布的8月北京新建商品住宅价格环比持平。同样，上海、深圳等一线城市也出现房价环比持平的情况。
对此中国社会科学院财贸所住宅研究室主任王诚庆告诉记者，对于普通居民而言，不会看一个地方的房价整体指数，而往往关注一个区段的房价，单一位置的房价、同一类型的房价相比，才有意义。
北京及全国反映的住房价格上涨并不明显，可能与统计局方法和采样有关。一位统计部门的人士指出，保障性住房肯定会拉低总的普通住宅价格。国家统计局目前将保障性住房纳入到新建住宅价格，这使得整体住宅价格涨幅相比不含保障性住房的新建商品房住房价格，要缓和得多。
同时国家统计局的房价指数使用的是加权办法，与房协的平均方法不一样。“更重要的是样本也有区别。” |