多个城市房价停涨 专家称降价成开发商唯一选择

　　近日，国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市房价停涨的为46个，呈上升趋势。加之多数城市9月份至今的成交量环比下跌，房地产拐点之争再度升温。

　　业内人士认为，在库存、资金、销售目标三重压力下，未来开发商唯一的选择是更大幅度的降价，房价将会步入下降通道。

　　“9月份成交量低迷的原因在于，开发商降价不够坚决。年底前，开发商要想在成交上有所起色，必须坚决降价。”专家陈晟表示。

　　拐点已到来？

　　9月18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市房价8月环比价格下降的有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了15个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个，价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

　　专家杨红旭认为，这是2009年二季度以来，止涨城市数量首次超过上涨城市，具有风向标意义，可以说房地产市场拐点初现。

　　杨红旭在接受记者采访时表示：“当前，调控政策不会放松，房企资金链、存货不容乐观，项目促销力度仍然偏小，难以刺激需求入市。在库存、资金、销售目标三重压力下，未来开发商唯一的选择是更大幅度地降价，房价将会步入下降通道。”

　　某房地产行业协会会长向记者表示，将今年楼市的成交量与2009年、2010年相比并不能说明问题。因为2009年与2010年是楼市火爆的两年，而今年在调控背景之下，楼市的成交量一直清淡，与之对比的应当是同样受到政策调控影响的2008年，今年的成交量比2008年还要好一些。

　　2007年12月，万科董事长王石在回答媒体提问时表示“我承认楼市拐点确实已经出现了”。当时的背景是当年10月份，北京楼市新房和二手房的成交量出现大幅下滑。2008年初，王石和潘石屹又在电视上针对“拐点”展开激烈辩论。王石抛出“拐点”论后，万科的降价行动便在全国展开。

　　在2008年的关于“拐点”的讨论中，何为拐点曾引起业界的争论。

　　事实上，近年来，业内对于“拐点”的定义逐渐统一。陈晟向记者表示：“增速持续下降就可以认定为拐点。而目前所讨论的拐点是一个极值点，即由涨到跌的反转。”陈晟认为，按照这个定义，普通住宅的拐点已经出现，但极值点什么时候出现目前还难以判断。

　　而杨红旭在接受记者采访时表示，他所提到的拐点是极值点，因为极值点更容易为普通大众所接受。当前，极值点已经出现。

　　但是，记者在采访中发现，不少房地产企业人士都不认为房地产行业会出现拐点。某中型房企老总就向记者表示，房价不会持续下降，2008年那次房价和成交量的下跌也只是持续了几个月。二三线城市的上涨空间仍然比较大，从长远看，房价还是会持续上涨，因此房地产行业不存在拐点。

　　而商业地产开发商潘石屹在日前接受媒体采访时表示，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降，因为保障房的影响是巨大的。

　　开发商以价换量

　　目前，“金九”前半程已过，成色明显不足。全国主要城市在9月前18天的成交量环比出现下降，传统的销售旺季“金九银十”有褪色成“铜九铁十”的可能性。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至9月18日，北京楼市成交量在9月前18天再创新低，商品房住宅签约套数为2591套，二手房住宅签约套数为3959套，均为2009年同期以来最低。普通商品房成交方面，与2009年同期8463套的数字相比，今年9月前18天成交量下跌幅度达到了74.4%。

　　而中原地产数据显示，8月份，北京市有销售记录的住房项目178个，其中8个项目价格环比下降，较7月份增加了3个，166个持平，仅在通州、大兴、房山、朝阳近郊区等区域出现个别项目的明显降价行为。如此看来，房价的松动仅是刚刚开始。

　　某房企销售总监向记者表示：“从一线操盘者的角度观察来看，虽然成交量低迷，但还是有一些项目的成交情况不错，这些项目定价都比较合理，而且因为是新项目，很乐于大力宣传，不像老项目降价那样遮遮掩掩。公司在年底会在通州有项目开盘，定价在15000元/平米左右。”15000元/平米的价格已经回到了通州2009年初的水平。

　　同时，库存的压力也是房价松动的直接原因之一。

　　根据链家地产统计，截至9月18日，商品住宅库存达到112700套，达到两年半以来最高值；比今年年内最低库存高出20086套，比去年同期增长17.1%。而9月份入市项目的成交量不足1500套，新增库存有可能达到8000套，进入10月份，库存量很可能超过12万套。

　　然而，政策对于房地产市场的走向有着重大影响。

　　日前，国务院研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)在某论坛上公开表示，假定明年一季度所有政策变量不变，仍维持当前的紧缩力度和经济环境，2009年、2010年开工的房地产项目，到明年一季度竣工面积和销售面积的缺口会达到峰值。若政策不作变化，那个时候房市应该会出现价格调整。

　　正如上述行业协会会长所言，虽然目前有一些迹象表明拐点的出现，但是真正确认还是要等回过头来才能清楚地看到准确的时间，到了今年年底才能够看出现在的拐点论是否准确。