恒大无惧楼市调控 欲逆势涨价

　　在其他开发商犹豫要不要降价之际，恒大却传出欲逆势涨价的消息。

　　“恒大的项目大多分3至5期发展，每期完成建设后，售价均会提升约10%。”恒大地产总裁夏海钧近日公开表示，在今后的销售中，房价非但不会下降，还可能上调。

　　提价的底气

　　“恒大提价是有可能的，因为该公司的项目售价并不高，即使再提10%，也低于市场均价。”中原地产湖南分公司一位研究人士告诉《华夏时报》记者。

　　恒大地产董事局主席许家印曾表示，恒大2011年上半年销售均价6918元/平方米，减去1500元/平方米的精装修，恒大全国销售均价约为5000多元/平方米。相比之下，万科在今年上半年的销售均价为11609元/平方米，中海则为1.1万元/平方米。更令人不可思议的是，恒大这一销售均价水平，与一些房企的土地开发成本相差不远。

　　“二三线城市抢先布局让恒大在调控中有更多的主动权。”一名不愿透露姓名的恒大内部人士向记者分析，今年前8个月，恒大在售项目、合约销售金额、新开盘项目中，超过八成的贡献来自于二三线城市。据统计，今年上半年全国商品房总计成交约4.4亿平方米，其中85%来自二三线城市，住宅价格涨幅超过5%的城市也均出自二三线城市。

　　可见，切合政策调整方向的布局换来了前8个月亮丽的销售成绩，也让恒大提价的底气更为充足。恒大公布的今年1-8月业绩称，合约销售金额为601亿元，同比增长97.1%。累计合约销售面积为894.4万平方米，同比增长82.5%。而中海、万科等房企在这两个指标上却呈下滑之势。

　　“前8个月，我们累计已完成全年销售计划的85.9%。”夏海钧称。

　　那么，恒大提价预期的意图，是否因“提前在10月完成全年销售目标，需要减缓销售节奏？”对此，上述恒大内部人士透露，恒大希望引领二三线城市提价。

　　“配合房地产市场调控和变化的动向，恒大在二三线城市的销售自然有能力得到保障，已经不用担心应对调控的策略。这意味着，恒大提升收益的时刻也到了。”中原地产研究人士分析，各大房企在“限购”碰壁后，已经马上涌进二三线城市，恒大多年积累的市场攻占力将可能形成房地产行业新一轮的“羊群效应”。

　　此外，恒大虽然保持低盈利预期，但更坚守项目价格不低于周边楼盘价格。恒大内部人士表示，在早年遭受广州深圳房价跌幅超过30%的影响，恒大被动地降价引致回流资金压力巨大。“前车之鉴，令恒大必须保证有更多的调价和资金回笼预期空间。”

　　欲改变净利过低现状

　　事实上，欲借提价增加效益，与恒大的资金流动密切相关。

　　作为“大地主”，恒大丰厚的储备量所需资金十分惊人。以2011年上半年为例，恒大新增土地储备为4897平方米，在全国101个城市的土地总储备达1.35亿平方米。以恒大透露的统计口径计算，拿地成本为617元/平方米，那832.95亿元则是恒大必须面对的巨额账目。

　　此外，恒大快速开发项目战术对滚动开发的周期要求十分高，资金需求量亦大，靠项目对外销售回笼资金的速度赶不上开发要求。根据恒大公布的数据显示，从2009年、2010年，到2011年1-6月，公司资产负债率分别为79%、80%、80%，在同行中较高。

　　尽管如此，恒大却一直对外公开称“资金充足”，以堵住外界对其负债率高企和巨额的资金需求的担忧。

　　恒大曾列举证据称，从1996年到2009年，恒大在所有银行中都没有出现过一笔逾期还贷款。虽然在2008年上市计划不利，120亿元融资计划也无法实施，恒大却在2009年上市后，得到了大财团的资金支持。截至6月底，恒大多次强调，目前持有现金289.6亿元，未动用银行融资额度327.1亿元，合计超过500亿元。

　　有分析指出，依靠利润滚存、股东投入，以及向外资借款成为恒大多年来的募资渠道。

　　对此，一位房地产分析师向记者表示了对恒大光鲜账面背后的隐忧，以2010年为例，恒大地产共发行优先票据筹资89.87亿元，银行借款筹资197.72亿元，偿还银行借款115.38亿元，净借得资金171.79亿元。可以看见，恒大资金链维持的模式仍是以“以债还债”为主。

　　“这种模式能够一直持续下去，恒大的问题也不大。”上述分析师指出，但海外融资受限对恒大的资金支持仍是有负面影响。

　　他进而表示，恒大的扩展离不开外资的支持。2010年恒大发行了7.5亿美元债券、6亿美元优先票据；2011年，在恒大地产先后3次发行的优先票中，美元结算的优先票据占37亿元。此外，还有来自香港的资金。据悉，2010年4月，恒大地产向华人置业(0127.HK)及其主席刘銮雄发行6亿美元的票据，该票据将于2015年1月27日到期，票面年利率高达13%，再加上华人置业对恒大地产启东项目所做的项目股权投资5亿美元以及之前的其它投资，至此其对恒大地产的总投资额已升至13亿美元。

　　但是，海外融资收紧，以及投资方高额回报的回期锁定在未来3至5年，令外界对恒大今后的资金渠道产生担忧。夏海钧称，每平米土储成本约617元，今年下半年就需支付土地款达162亿元，目前，恒大累积可支配金额为614亿元，下半年可能有并购计划。可见，扣除并购的费用支出后，恒大为今后发展所准备的资金并不算充裕。

　　许家印曾表示，在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，排名末位。有分析指出，截至2010年，恒大留有的净利润为117.38亿元(储备和未分配利润)，其中75.88亿元是2010年的盈利，显然这些利润不是恒大地产2010年爆发的根本资金保障，对千亿级别的资产和多年的土地存量资金支持也很低。