优惠频出 楼市是真降还是假摔

　　“金九银十”一直是楼市当中不变的定律。九、十月份的楼市因为推盘量的增加，成交量也会有所放大，在量的刺激之下，房价也极易被抬高，因而楼市多年来形成了“金九银十”之说。

　　今年楼市的“金九银十”一直被质疑，因为楼市的调控加剧，不但限购向二三线城市转移，限价又应市而出。楼市的表象呈现的是打折促销，开发商的压力空前紧张，但实际的市场呈现的是房子依旧卖得火，房价没见什么变化，楼市让人晕头转向。市场的真相究竟是什么？本报记者的深入采访与剖析，但愿会让购房者真正了解市场，有自己的答案。

　　“金九”被质疑

　　根据网上房地产统计数据显示，截止到9月17日，整个青岛市新房成交数量仅为1694套。

　　而这种惨淡不仅在青岛，据报道，整个9月上旬北京楼市签约量仅为3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比，下降了75%，为近三年来最惨淡“金九”开局。

　　楼市“金九”以惨淡开场，从第一周成交量可以看出，9月3日-10日，青岛市新房共成交1910套，其中住宅成交量环比下降了28%，而刚刚过去的一周，即9月11日-17日，全市新房成交1444套，其中国住宅成交环比下降了24%，这已经是进入九月份以来一周住宅成交量连续两次跌幅超过20%了。

　　如此低得成交量对于开发商而言，期盼已久的“金九银十”显然没能迎来“开门红”。

　　岛城地产界人士龙江告诉记者，近期确实有部分楼盘销售比较好，但是仅是个案，这些楼盘要么地段、要么品牌、要么产品、要么价格上极具优势，大部分楼盘销售变得更加艰难。

　　从目前市场反应来看，除了万科蓝山、远洋风景等少数楼盘外，大多数楼盘销售均不甚理想。另外，蓄客也成为一个头痛的问题，很多楼盘受限于蓄客不足，蓄客时间延长，开盘时间延迟。从而也反映出了严峻的市场形势。

　　“打折风”渐起

　　北京8月开盘的楼盘数量为36个。加上在售楼盘，打折楼盘数量增加了42个，共有110个项目出现不同程度的打折优惠。

　　成都市场正在进行打折促销的楼盘已达96家，其中，主城区折扣高达5%以上楼盘达到了24家，郊区折扣5%以上的楼盘达到了20家。

　　南京楼市打折促销力度不断加大。以往一两个点的优惠被逐渐加大到了五六个点，有的甚至给出了9折以下优惠。据统计8月南京有68家楼盘给出优惠，送面积、送车位，甚至为二套房客户垫首付。

　　而据本报不完全统计，目前岛城尽管推出特价房的项目并不多，目前只有青山绿水在推出50套特价房备受追捧，不到一周时间售罄，本周继续加推特价房源外，几乎所有的楼盘都有优惠，如远洋风景，除赠送精装车位外，还可再享受单套总价10万的优惠。另外，还有许多楼盘分别推出按揭97折、一次性付款95折的优惠政策。而与此同时，不少楼盘推出了五千抵两万，一万抵三万，两房减1万、三房减2万等不同程度的优惠。

　　真降还是“假摔”

　　面对汹涌而至的楼市打折潮，购房者不禁要问，这是真降，还是房价的“假摔”。

　　对此，龙江告诉记者，他们一般都不提“降价”一词，而是说真优惠还是假优惠，从目前一些楼盘的反应来看，目前市场已经到了用房子换票子的时候了。但是，除了个别一些新开的楼盘的确已经进入真优惠阶段外，大部分楼盘特别是一些老项目的优惠还只能算是毛毛雨。

　　到底哪些项目真正进入了优惠阶段呢？龙江认为从价格上看，当前一些新开的楼盘确实是真优惠，如前段时间开盘的远洋风景，尽管开发商报出的均价是每平方米19000元，但实际上，加上开发商折扣和赠送的车位价，折算下来，最终房子每平方米的价格还不到18000元。“远洋七千多元拿地，加上配套费用、资金运营费用、设计费用以及人员费用，这个价格开发商基本上微利。”龙江如此分析。

　　同时，龙江也认为，目前在全国限购城市当中，青岛的楼市成交总体形势还算不错的，所以现在也还没有完全到真正优惠的时候，如果过了“金九银十”之后，市场还没有出现开发商预期的效果，那么，真正的大优惠就要开始了。

　　龙江告诉记者，打折能否带动成交量取决于两点：一是不是真正的打折？二是打折后的价格是不是贴近消费者的心理价位？如果以上两点都是肯定的，那么必能带动成交量的上升。而现在，“大部分已经在售的项目都不敢加大优惠幅度，怕引起前期业主纠纷，只有少数新盘因为没有可比性，所以敢大胆优惠”。