楼市买卖双方进入博弈阶段 专家称调控不放松

　　随着商品房成交量下滑，价格停涨趋势扩大，部分城市楼市买卖双方进入焦灼的博弈阶段。

　　有消费者认为，房价虽然停涨，但是感觉并不明显，现在依然处于高位，暂时不打算买房。

　　部分地产商则称，既然调控政策是长期的，因为资金链紧张，可能会降价。降价换量项目有望进一步增加。

　　这一定程度上说明，在楼市政策调控下，房价上涨过快趋势得到遏制，房价有望回到正常合理水平。但是，未限购的部分二、三线城市房价依然保持小幅度上涨的趋势。有专家认为，目前，就有的城市而言，房价其实不能说是下降，更称不上“拐点”，而是保持在一个稳定状态上。

　　消费者：降价没感觉 买房不着急

　　虽然根据国家统计局公布的数据，8月份过半城市房价停涨，可是还是有不少消费者认为房价较高，商品房还有降价空间，暂时不准备买房。

　　上海有媒体调查显示，逾七成的投资者认为今年不会出现“金九银十”；45.72%的投资者不准备在年底前买房；有一半的投资者表示买房主要是因为刚需。

　　据重庆市统计局发布数据显示，今年8月，重庆全市商品住房销售面积为259.53万平方米，环比下降9.0%，同比上涨6.3%，商品房销售额为116.94亿元，环比下降14.1%，同比上涨17.9%。

　　从事IT行业的小黄这一年来都在关注楼市，想买套房子结婚。“最近重庆的平均房价已经连续3个月下跌，各大地产商也纷纷推出打折、团购等促销活动。”小黄认为，尽管如此，自己依然想再看看形势，“兴许将来会更低，现在不急着出手。”

　　在郑州，不少市民表示没有感受到房价的明显变化。不少市民表示，现在不着急出手买房。郑州市民李女士多次参加房展和看房团，但却只看不买。她说，房价还是太贵，要货比三家后再出手，不着急。

　　30多岁的郑州市民张先生说，他早就准备买套婚房，但看后感觉价格与自己的预期还有一定距离。“实在不行，结婚后就先租房住，等房价差不多了再买。”

　　而央行15日发布的三季度居民储户调查结果也显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，为2009年有调查以来的最高值。

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示，现在，购房者的观望情绪依然浓厚。一部分人希望国家的调控政策继续发力，并期待房价明显下降；一部分人则因为首付比例和贷款利率上调，手中的存款离首付尚有距离，只好继续观望下去。他认为，房地产商和购房者目前正处于焦灼的博弈阶段。

　　常年与购房者打交道的深圳世华地产客户经理戴先生表示，目前深圳一手房形势还凑合，但二手房根本卖不动，大部分人都在徘徊观望。“因为二手房持有者大多有一定实力，不急着卖，自住或出租。至于新盘，促销活动很多，甚至打到了八点几折，但由于限购、限贷、限价等政策影响，销售状况一般，绝不会出现2008年时排队抢房的恐慌。”他说。

　　据了解，深圳许多房地产中介公司营业点，如今1个月都卖不出1—2套房，处于亏本硬撑。于是，一些公司转而代理东莞、珠海等周边二、三线城市的楼盘。

　　开发商：资金压力大 可能会降价

　　在调查采访中，有一些开发商，尤其是二、三线城市的开发商，明确表示，受楼市调控和市场观望情绪影响，企业的资金压力大。有些相关业内人士还预计，随着下半年的到来，可能会有更多的限购区商住楼盘松动价格，让利给购房者，缓解资金压力。

　　湖北省十堰市扬东置业有限公司总经理谈家东表示，在一线城市进行调控后，大量资金涌入二、三线城市，推动了这些城市地价升高，房地产开发成本也提高了。随着楼市调控走向深入，二、三线城市也纷纷出台限购或者限价的调控措施。作为刚起步的房地产企业，压力的确很大。

　　“十一前购房，送价值5万元家具、电器”；“10套特价房，最高便宜11万元”；“东区房子九折优惠，立省10万元！”……在郑州，记者随机走访了几家楼盘，发现不少开发商大打折扣牌。对此，竞合地产董事长王东认为，上半年不少开发商还在观望，现在基本上达成共识，即调控政策是比较长期的，加之资金链的紧张，开发商会逐步降价。

　　在南宁，有业内人士告诉记者，限购令实施以来楼市成交量不断下滑，开发商回笼资金速度放缓，经营压力逐渐加大。随着“金九银十”的到来，楼市进入今年最后营销时机，错过市场就难以完成今年任务，这促使开发商放手一搏。

　　在对广州房价情况的调查中，幸福物业公司执行董事、总经理陈瑞标则认为，广州今年“金九银十”的楼价不会明降，但开发商会通过优惠的方式进行暗降。

　　安徽省安信地产公司营销总监张新提到，房产新政颁布以后，不论是对商业办公地产还是对于普通住宅，都产生了不小的影响。合肥市商业办公楼1至8月份销量一直都位于低位，到目前为止尚没有转暖的趋势。而普通住宅受到的影响更大，今年合肥每个月新增的商品房供应量和销量较前年同期相比只有两到三成，价格也略有下降，消费者大多处于观望状态。最重要的是，目前的状况对投资信心有较大影响，更多的资金流向了资本市场，往房地产市场流入的资金量小了很多。

　　福建蔚蓝房产投资顾问有限公司总经理彭传华判断，未来一段时间内，福州市五城区的住宅市场将面临较大困难，不低的销售价格已经大大超出了大多数百姓的承受能力。此前，之所以很多开发商还能坚持高价，彭传华认为是受益于2009年楼市复苏后的积累。但随着时间拉长，不少房产企业特别是中小企业受贷款限制及民间借贷的高成本影响，将出现资金链的紧张。而下半年又是通常的工程结算期，开发商为了快速回笼资金，很可能会越来越多地在限购区域内适当松动价格，并通过低首付、团购等多种方式变相让利，弥补成交量的不足，进而缓解资金难题。

调控：即使价松动 力度不放松

房价是否真的已经到了“拐点”？专家认为，由于房地产市场地域性较强，不同城市甚至一个城市不同区域之间的差别都很大，要判断房价是否出现“拐点”，购房者要做决定是否在此刻出手买房，还是要结合当地实际情况观察。此外，即使房价出现松动迹象，从近期中央有关部门传递的信息看，将楼市调控坚持到底的决心非常坚定，力度不会放松。

北京市房地产协会副秘书长陈志认为，从走势看，近期中央不断释放加强房地产市场调控的信号，北京作为首都，将继续按照首善之区的标准坚决贯彻落实中央决策部署。

陈志说，交易量的增加与减少与有效需求和价格相关，从目前的可上市供应量不明显增加和僵化的需求量看，交易量环比呈明显下降趋势，在未来的数月内缺乏推升交易量的有效动力，“以价换量”等吸引需求的一切手段，都将是开发商的“必答题”。“顺应形势降价项目的热销，也形成了良好的示范效应和挤出效应，使其他企业看到，如果还坚持原定价格不放则客户将不断流失，因此，预计降价换量项目有望进一步增加。”

北京市今年的房价调控目标是新建普通住宅销售价格比去年稳中有降，从目前来看，北京市实现这一目标的可能性在增大。

河南城市发展研究中心主任、河南财经政法大学教授刘社说，从8月份郑州的房价数据看，仅比上个月少了53元，以此来判断房价是否出现下降或形成“拐点”还很难，但近期房价上涨的趋势得到遏制，保持稳定状态。国家宏观调控政策的意图，实际上是“遏制房价过快上涨”，并不是要让市场大起大落。所以说，短期来看，房地产还未达到“大跌”的形势。

刘社表示，房价下降或者持平的城市不断增加，说明在楼市政策调控下，房价上涨过快趋势得到遏制，房价有望回到正常合理水平。但是，未限购部分二、三线城市房价依然保持小幅度上涨的趋势。他建议，控制房价过快上涨，一方面要加大宏观调控政策实施力度，遏制投资投机炒房需求；另一方面是防止未限购的部分二、三线城市房价过快上涨。此外，政府还要加大保障房投资建设力度，保障中低收入者住房需求。