青岛楼市惨淡积压房11万套 "卖楼的比买的多"

　　11万套积压房 够卖16个月 目前青岛市新房可售房源达到11.2万套创下历史新高 楼市“金九银十”恐难再现

　　 ■新闻核心

　　秋风起天渐凉，也吹凉了楼市。在刚过去的中秋小长假里，青岛楼市成交量再陷低谷，3天成交量刚过200套，给传统的销售旺季“金九银十”浇了盆凉水。与之相反的是，积压房源确实越来 越多，截至昨日，全市新房可售房源达到11.2万套，按照目前月均成交量不足7000套的速度计算，目前积压的房源至少要卖16个月。

　　 楼市金九恐没戏

　　青岛市国土资源和房屋管理局“网上房地产”平台公布的数据显示，中秋节小长假3天，青岛新房成交量仅为206套。而在假期前，青岛新房日均成交量一直维持在200套左右。与去年同期相比，今年的楼市“金九”更显惨淡。去年青岛新房成交量破万，而今年9月，截至9月12日，青岛楼市新房住宅成交量才刚过3000套。

　　以此推算，本月新房成交量将在7000套上下，要想达到去年的破万套几乎是不可能的。

　　 ■专家说法：

　　青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江指出，今年9月份至今整体市场成交走低，没有回暖迹象，消费者对于未来市场降价预期强烈，购房意愿低。而去年9月份成交回暖明显，是成交量上涨转折点，迫使政府在10月份做出第二次调控。在不同的宏观市场环境下，成交情况截然不同。“目前新房价格回落并没有达到购房者心理预期，整体市场在销售旺季遇冷更加剧了这种观望情绪。”龙江说。

　　 积压房破十万套

　　新房销售量上不去，积压量也就越来越多。来自青岛市国土资源和房屋管理局“网上房地产”平台公布的数据显示，截至目前，我市新房可售房源达到112263套，突破了10万套，已创下近两三年来的最高值，销售最为火爆的去年全年才卖了10万套新房，月均成交达到9000套。而进入2011年，多个月份成交量不足7000套，就算以7000套的月销量为平均数计算，今年这11.2万套的可售房源，也至少要卖16个月。

　　记者了解到，积压商品房中，黄岛区以17495套高居榜首，城阳区、胶南市分别以13220套、11962套位居第二、三位，这三区市成为房源积压的重灾区。此外即墨、胶州积压房源也都超过了9000套，而市内四区可售房源共32056套，李沧区以9693套位居市区榜首，市北也有7877套，市南区是最少的，为3898套，虽说数量少，但房源多为均价过3万元的海景豪宅，要想顺利出售也不是易事。

　　 ■专家说法

　　21世纪不动产青岛区域分析师张斌认为，经过半年多的限购，目前市场上剩余的有效需求量越来越少。首先，投资客销声匿迹；第二，本地户籍购房比例占到了90%以上；第三，购房需求以自住型购房需求为主。在调控政策持续收紧下，面对如此高的积压量，已有部分楼盘逐渐开始为求量而不再坚守此前的价格，纷纷调低。另一开发企业负责人分析，黄岛、胶南积压的房源大部分集中在沿安子码头往南进入胶南滨海观景大道两侧，这一片是开发商聚集地，也是限购令实施后的重灾区。而市区内，李沧东部在去年销售一片大好的情况下，开发商“闻风而动”，不料今年限购令一出，大量购房需求被打压。没办法，大量房源积压下来了，一场硝烟弥漫的价格战已经悄然拉开。

　　 卖楼的比买楼的多

　　那鲁湾均价超过2万元/平方米、达令港最高售价超过3万元/平方米……曾经仅在市南区、崂山区才有的天价豪宅，如今已悄然现身隔海相望的胶南市。近日记者驱车前往西海岸调查采访。自胶宁高架桥驶入胶州湾隧道，不到10分钟记者就来到了西海岸，沿着滨海观景大道一栋栋高楼拔地而起，继续往前行，约10分钟记者来到了胶南地界，在一片片绿意中最醒目的是一个个在建的楼盘。记者来到其中一个豪宅项目售楼处看到，该项目主体已基本完工，但整个售楼处除了销售人员外，没有任何看房者。该楼盘最贵的是南向无敌海景房，面积超过260平方米，单价超过3万元/平方米，其他方向的都是六七十平方米的小型酒店公寓，单价约2万元/平方米。记者登录青岛市国土资源和房屋管理局“网上房地产”平台查询后发现，该项目可售房源总套数412套，卖了近一年，可售房源还有405套，也就是说只成交了7套。

　　 ■专家说法

　　青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江指出，“从自然条件上来看，西海岸的山海风光确实很诱人，这也是来自五湖四海的投资客最为看重的。但由于限购限贷政策的影响，外地购房者已基本销声匿迹，胶南虽说不限购，但由于价格已透支，同样一片惨淡。我个人认为西海岸包括开发区、胶南房价严重透支。无论是从经济、文化、历史积淀、城市魅力、基础配套等各方面来看，都不具备支撑如此高房价的基础，仅靠胶州湾桥隧通车这个利好是远远不够的。”也难怪，黄岛区、胶南市的可售房源量如此之高，两者加起来近3万套。

　　 楼市销售入“凉秋” 不少大盘开始降价让利以低姿态换取销量

　　记者日前来到李沧区九水路、金水路一带看到，整个东李片区随处可见建设中的住宅工地，自西向东，李沧万达广场、绿城理想之城、春和景明、山河城、映月公馆、东篱桃源、和达和城、米罗湾、万科生态城等等，还有稍北边点的海右重华、青山绿水，更不用提李沧西部还有多个在售或待售大盘，中南世纪城、阳光香蜜湖、蓝山湾、湖畔雅居等等。

　　可以想见，多个大型项目的建成将改变整个城区的面貌，但对购房者来说，他们感触更深的是，这一片区的房价也从2008年的6000元/平方米一路飞涨到八九千元，个别楼盘甚至破万。不过，今年限购令颁布后，房价大幅攀升的势头已不复存在，目前整个李沧区东部生活区的楼盘供应量达800万平方米到1000万平方米。全区可售房源9693套，这还不包括下半年要开盘销售的新盘，如万科生态城、海尔优城邦等大型社区，销售压力可想而知。而从近期开盘销售的新盘也可以看到，为回笼资金，已有新盘开始以低姿态换取销量。如李沧万达广场开盘起价为8400元/平方米，均价9400元/平方米，一次性付款享受94折。青山绿水面对重压，拿出50套特价房，优惠后单价最低在7000元/平方米上下。业内人士指出，大鳄大盘集中入市，要取得较好的市场反馈，低姿态的价格很必要。