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今年以来，受到住宅限购政策的影响，不少投资者将目光转向商用物业市场。
信息时报9月16日讯 自住宅受限购以后，各个城市都出现了“公寓潮”。据记者了解，进入金九银十，广州商务楼产品（即以往所说的“商务型公寓”）或住宅式公寓多达10多个。
然而，记者走访发现，尽管广州市房管局此前已明确表示，房产证的规划用途中无“公寓”类别，因此禁止楼盘使用“公寓”或“酒店式公寓”进行宣传，但仍有住宅楼盘“顶风作案”，对外打出“公寓”之名。
市场现象
商务型产品抢闸入市
随着金九银十的到来，广州楼市掀起了推货热潮，不少新盘、新组团集中入市，为消费者提供了丰富的购房选择。记者了解到，除了传统的住宅市场外，近期，拥有商业性质的商务楼产品也悄然加大了推货的力度，其中，包括合生广场、财富世纪广场、天汇广场、东方文德广场等项目纷纷于近期推出市场。由于该批产品属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，因此吸引了不少投资客的关注。
不受限商业项目受热捧
今年以来，由于受到住宅限购政策的影响，不少有意物业投资的消费者因条件限制，都只能被迫观望，或将目光转向商用物业市场。由此，一些不在限购范围之内的商用物业，如写字楼、商铺等纷纷受到了投资客的追捧，成交一直保持畅旺的态势。
记者了解到，同样不在限购范围之内的可商可住的商务型产品，同样成为投资者关注的对象。其中，在前不久推出市场的奥园广场及财富世纪广场，均获得了热销的成绩。据了解，奥园广场于8月28日推出“曼哈顿·尚层”2栋公寓297套单位，大批买家提前一天通宵排队抢购，开盘当天成交量逾八成。而在9月4日开盘的财富世纪广场，所推出的A1栋写字楼产品及A2栋“星汇LIFE”套间式写字楼，同样吸引了大批投资客的追捧。据开发商透露，当日共有500多位客户前来购房或进行咨询，所推出星汇LIFE套间式写字楼及甲级写字楼约300多套，成交逾七成，销售额超7亿。
商务型项目接踵而来
在金九银十到来之际，不限购的商务型项目在广州市场掀起了供应的小高潮。其中，除了已推出市场的奥园广场、财富世纪广场尚有部分余货外，近期更有合生广场、东方文德广场、天汇广场等项目推出市场，而位于黄埔大道员村段的力迅T商务楼，则将在11月正式入市，其货量之大、供应之集中为今年罕见。同时，记者巡盘发现，这些产品大多以30平方米左右的单间至120多平方米的两房单位为主。虽然项目的规模有限，但多位于成熟地段。
业界人士表示，商务型项目由于面积小、总价较低，而且不受限购、限贷政策的影响，在金九银十期间，或将成为楼市中异军突起的一支奇兵，成为投资客关注的焦点。 记者 李东元
投资回报
酒店式公寓投资回报率最高
中原地产营业副总经理潘婉霞表示，目前广州市场上的公寓已呈两极分化态势，一类是酒店式公寓，这类公寓由开发商自己掌握产权，同意出租，由酒店管理集团管理，租金为普通公寓的3倍左右；另一类是也由酒店管理集团做物业管理，但分散卖给小业主，不统一出租的公寓，这类公寓比普通公寓租金高30%～40%，目前这些公寓的投资回报率都在4%～5%之间。
尽管楼市降温，但不少人仍希望把钱投资到房地产市场。“对我来说，股市和期货风险都比较大，黄金收益不高，从长远看，不动产比较稳妥，所以我还是想投资房地产。”市民张先生的这番话相信代表了不少人的心态。由于住宅从紧，导致了不少人转投商业项目，而酒店式公寓就是最为热门的商品之一。
业内人士表示，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。原因有三：一是出租率有保障，二是租金相对较高，三是长远来看政策抗压性较好。在楼市调控周期内，酒店式公寓的投资价值更为明显——以租金收益形式收回投资，有别于普通住宅的倒卖投机行为，保值性较好。
而近年来广州的酒店式公寓投资回报率也比其他公寓产品要高，以某酒店为例，尽管今年的交易会租金下调，但那里27平方米的商务套房在交易会期间也能租到950元/天，以前的交易会租值是1100元/天。而某国际公寓就在市区内某酒店旁边，如果37平方米的单身公寓按照950元/天的租金计算，一年两个月的交易会期间租金即达5万多元，按照售价1.8万元/平方米计算，这套37平方米的房价为65万元，回报率达8个点，而这8个点还不包括一年当中其余10个月的租金。
市场上三大类公寓特点
1.普通公寓
用地性质为住宅，特点就是户型面积小，主要为30～60平方米，精装修交房标准，拎包即可入住，配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务等。
2.商务公寓
一般位于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对纯写字楼较低。
3.酒店式公寓
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性，以只租不售和产权式经营为主。
纵横公寓销售人员坦承，该楼盘为住宅产品，并没有酒店式公寓服务。
存在问题
仍有住宅盘顶风作案自称“公寓”
广州市房管局曾表示，房产证的规划用途中无“公寓”类别，为避免混淆，现在禁止楼盘使用“公寓”或“酒店式公寓”进行宣传。据了解，今年金九银十广州有多个商务型楼盘推出市场，这些商务型楼盘均不敢打出“公寓”两字。不过记者发现，位于海珠区赤岗板块的一个全新楼盘纵横国际公寓仍在“顶风作案”，以 “公寓”之名吸引买家眼球。
商务盘已撤下公寓名称
今年住宅限购，火了一批商务型楼盘。今年2月初，广州市规划局在网站发出公告，要求位于环市东路的正佳东方国际公寓立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。因为在所有的规划行政许可中，该项目用途都是商业、办公，不涉及住宅、公寓等功能。如果购买了该楼盘，可能会出现因为规划验收不合格，而无法拿到房产证的情况。随后，该楼盘经过调整后更名为正佳东方国际广场。
该事件发生后，广州多个以“公寓”为名销售的楼盘纷纷撤下“公寓”两字，其中，金润铂宫短信广告宣传语将此前的“酒店式公寓”改称为“不动产”，天河区、越秀区也有多个商务型楼盘或将“公寓”两字去掉，或是直接更名为“××广场”。今年金九银十将上市的商务型楼盘虽然具有公寓特性，但多以“××广场”命名，绕开政策红线。
住宅盘仍在顶风作案
虽然商务型楼盘已纷纷撤下“公寓”名称规避政策，但住宅型产品则仍在顶风作案。据了解，位于海珠区赤岗板块的一个单体楼项目，样板房还未推出但已经开盘，该楼盘醒目地打着“纵横公寓”的名字。记者日前前往该盘销售中心了解情况，销售人员表示，该楼盘户型面积为50～80平方米左右，12梯40户连接，物业管理费为3元/月/平方米。销售人员坦承，该楼盘为住宅性质产品，虽以“公寓”为名，但并没有酒店式公寓服务，只是普通住宅的物业管理服务。
业内资深专家韩世同表示，真正的住宅型的公寓应具备“拎包入住”的特性，并还应有统一的物业管理，统一的对外出租等。目前房管局虽然禁止楼盘使用“公寓”或“酒店式公寓”进行宣传，但很多楼盘仅仅是更改了名字，其产品性质、物业管服务都没有改变，其公寓的特性也没有改变。
投资建议
哪类公寓具有投资价值？
对购房者来说，怎样的公寓才具有投资价值呢？专家表示，地段以及投资回报率是最重要的考虑因素，首先要找到地段和价格的平衡点。地段对于商业物业来说自然是第一位，周边商业氛围浓厚、交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，这样的黄金地段自然是最受推崇的。
此外，地产人士还建议，作为购房者来说，可以各取所需，如果侧重长期投资，可考虑新区总价较低的酒店式公寓项目，偏重居住则可关注非闹市区居住环境比较好的区域。对投资者来说，控制总价是比较稳妥的，投资面积不宜过大，应根据个人实力进行选择。在交通方便的基础上，也可选择非市中心性价比较高的产品。
还有一点值得注意的是，要学会从市政配套看未来的升值潜力。比起高价的成熟市中心，一些市场上的潜力股更值得投资，例如正在起步成长期的南沙区，周围交通便利，各种配套规划非常完善，是未来的潜力商圈。
而对于酒店式公寓，管理是绝对不能忽视的。一个好的酒店式公寓项目往往会引入业内有名的酒店管理公司，专业的管理、经营对投资的盈利有着非常大的影响，同时也能给予客户投资信心。
金九银十将开盘的部分公寓
合生广场
位置：广州大道南海珠区府对面
价格：26000元/平方米
简介：合生广场是合生创展2011年高端商业全国布局重点项目之一，位于广州大道南海珠区府对面，占地6万多平方米，总建面约26万平方米，采用 “购物中心＋写字楼”的组合模式，分为南北两区，1～5层为购物文化广场，面积约10万平方米，6～26层为酒店式商住空间，近期即将推出D/E栋。
物管：由广东珠江商业地产物业服务有限公司提供酒店式服务。
天汇广场CBD行宫“天銮”
位置：珠江新城CBD中轴线
价格：未定
简介：天銮由7栋29～49层高的高层及超高层楼宇组成，涵盖约200多～400多平方米的多元化创新户型。项目西接珠江新城CBD中轴线，南临珠江、海心沙，不但可俯瞰CBD七大地标，更可南望珠江一线美景，正望海心沙、广州塔，其景观在广州项目中难得一见。
物管：天銮将由新鸿基地产集团旗下的启胜管理服务有限公司担纲物业管理，启胜是非常知名的国际物业管理机构。
东方文德广场
位置：文德路
价格：40000元/平方米以上
简介：东方文德广场主推50～240平方米的一到四房。艺术家公寓由四座塔楼组成，其中三座是35层，一座是29层。在这共500多套的艺术家公寓中，设计上体现的是现代古典风格，从外立面到内部的大堂、走道、电梯轿箱、花园平台等每个角落的设计或装修，都体现出岭南古文化与现代文明相辉映的作品。
物管：项目聘请高力国际来提供酒店式服务管理。
越秀·财富世纪广场
位置：珠江新城东区
价格：28000～32000元/平方米
简介：财富世纪广场的A2栋为“星汇LIFE”套间式写字楼，主打68～127平方米的一至两房单位，其中以68～99平方米中小户型为主。该批产品不仅可商可住，更采用6000元/平方米的豪华精装，配置国际品牌的高端家电家具，可拎包入住。
物管：由仲量联行提供物业管理。
力迅T
位置：黄埔大道华侨医院东侧
价格：预计23000元/平方米
简介：项目产品为商业性质，户型包括31～57平方米的小面积产品等，是目前天河众新盘中唯一走小户型路线的项目，主要客户群体为首次置业者和投资型客户。
物管：未知
利海新地HOUSE
位置：白云大道北新广从公路、东平红路水库西侧
价格：预计17000～19000元/平方米
简介：项目为住宅性质，共推出284套单位，户型包括44～55平方米的单身公寓、76平方米的一房和87平方米的两房，带装修，现诚意登记可减2万元。
物管：金钥匙酒店式物业管理服务。
纵横国际公寓
位置：广州市海珠区新港中路南毛纺厂宿舍区
价格：23000元～28000元/平方米
简介：项目为住宅性质，产品户型为50～85平方米的单身公寓至两房单位。
物管：普通物业管理。
网络调查
公寓买家七成为投资客
自住宅受限购以后，各个城市都出现了“公寓潮”。信息时报记者调查发现，购买公寓产品的买家多为投资客，为此，产品的投资回报率是他们最看重的要素。
据了解，广州市场上绝大部分的公寓产品为商业产权性质，拥有40年产权。由于产权年份有限，还有具备不限购、不限贷的特点，因此主要受到投资型买家的青睐。
在信息时报和某网站联合网络调查中，75.68%的受访网友表示，出于投资需求选择公寓类产品，而出于自住需求的仅21.62%。
作为广州写字楼分布最密集的区域，天河已成为不少网友选购公寓产品的首选之地，该区占投票比例的31.25%，得票率最高。受环市路、东风路等传统写字楼区域带动，越秀成为买 家投资公寓的第二个热门区域，得票比例为12.5%。而受益南拓、番禺新城和南沙规划等要素，番禺和南沙的公寓类产品也迅速升温，两者得票比例均为10.42%。
买家购买公寓产品主要为投资，因为产品的投资回报率是他们最看重的要素。在网络调查中，这个要素的得票比例占45.95%。另外，地段要素也颇为买家看重，得票占比为35.14%。
公寓投资网络调查
购买公寓主要目的？
自住23.26%
办公2.33%
纯投资74.42%
打算在以下哪个区域购买公寓？
越秀14.29%
荔湾1.79%
海珠5.36%
天河32.14%
白云（含金沙洲）5.36%
黄埔0%
萝岗7.14%
番禺10.71%
南沙8.93%
花都7.14%
增城、从化3.57%
周边（广佛、广清等）3.57%
最看中公寓哪些方面？
投资回报率 44.19%
是否有优质的酒店式服务4.65%
价格16.28%
地段 34.88% |