深圳"金九银十"成降价季 11月为买房时机?

　　尽管到了一年中的销售旺季，但在调控压力之下，越来越多的开发商不仅费尽心思策划各种方案吸引购房者，而且频频推出特价房期望勾起刚需一族置业的欲望。特价房来袭，是否意味着“金九银十”成为“降价季”？

图为香蜜湖片区楼盘。（资料图片）

　　现 象

　　７折将不是最低折扣

　　９月３日，深圳再次出现７．５折开卖的超级大盘“龙光城”，近千套房源售罄。这是继一个月前７．５折开卖的碧桂园十里银滩、７折甩货的益田大运城邦之后，深圳第三个低价抛售的大盘。

　　业内人士称，用特价房来撬动市场热情，７折将不是最低折扣，龙光城也不是最后一家。

　　深圳目前在售一手楼盘大部分采取小幅优惠措施出售。据美联物业全国研究中心观察：目前在售楼盘近六成有打折优惠，幅度在９．７折～９．９折之间，主要集中在销售均价１．３万元／平方米～２．３万元／平方米的楼盘。其中销售均价超过３万元／平方米的楼盘优惠幅度较大，如鼎太风华３期销售均价３．５万元／平方米，现购１８０平方米的楼房直降７５万元／套。

　　其中，不乏特价房的身影。如兰亭国际名园新推出的房源均价为２．５万元／平方米，而之前的均价为３．２万元／平方米；深业紫麟山５０套高层单位清货，特价１．１万元／平方米起，而之前均价在１．３万元～１．４万元／平方米；锦绣御园推出部分特价房，１．６万元／平方米起，而之前开盘均价在１．９万元／平方米。

　　“对于广大开发商来说，特价房无疑成为激活楼市成交的一剂良药。在这个充满观望的非常时期，如何调动人气聚拢人气，成为开发商们最热衷的事情。推出特价房正是一个闪亮的‘噱头’，对渴望置业的刚需者来说，吸引力无疑是巨大的。各个楼盘以此来挖掘客户乃至潜在客户。”一位业内人士如此分析特价房走热市场的原因。

　　分 析

　　“金九银十”行情不再

　　“特价房”越来越多，各种促销打折的声音也越来越密集，在“金九银十”期间，这是不是楼盘降价潮的先声？不少购房者在看到楼盘频推“特价房”时，不免生出这样的疑问。

　　中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智认为，这波由一手房带动二手房的“降价潮”已经到来。受大运会影响，九月、十月份将有更多的新盘上市，供应量的增加会加大市场降价的压力，而日趋理性的客户在价格高于预期时，并不会出手，这波“降价潮”持续的时间“不会短”。

　　除了不断走低的房价，日益增加的供应量也考验着深圳楼市。仅９月份，市场预计将有２５个项目开盘或者加推新品。万科将在９月份推出４个楼盘项目。同时，在后续３个月，还将有７个楼盘开售，总套数在１００００套左右。

　　“以万科早前启动的‘万团大战’来看，其让利幅度较小，用意明显在试探市场，如果销售效果不佳，不排除会推出更大幅度的优惠促销行为。” 美联中国营运总监兼深圳区域董事王书权称，“一二手住宅价格还没有完全调整到位，‘金九银十’行情不再，市场正处于深度调整阶段，开发商的降价动作将更为明显。”

　　“现在不存在传统意义上的‘金九银十’了。”对于即将到来的旺季，中联地产副总裁杨?认为，个别开发商在资金吃紧的情况下，会选择降价；就二手房而言，目前市场处于博弈状态，当业主主动降价约５％，抵消税费上涨空间后，将有效拉动成交，预计９月份二手房成交量环比会出现５０％～１００％的涨幅。

　　后市

　　１１月份或是买房时机

　　当市场出现量价齐跌时，买还是不买，这在许多置业者中形成一种纠结。

　　“房产的保值功能仍然存在，刚需买房则不需要等待，学位房和婚房是比较好的选择。如果认真在二手房中淘房，依然会找到低于市场价１０％左右的房源。而投资客则不宜入市。”杨?如是说。

　　多名业内人士认为，政府调控的坚定决心使得房价后市走势已经没有悬念。限购限贷执行力度并未放松，投资氛围已经戛然而止，与此同时，二三线城市限购的消息又证明调控政策仍未见底，如果房价出现反弹，仍有继续出台更严厉调控措施的可能。因此，降价成为楼市必然趋势，房价回调从量变到质变的临界点已经临近。

　　金地集团华南区域地产公司汪劲松的观点是，在现有政策不变的情况下，后市仍以调整为主，价格仍有回落空间。当价格调整到位后，成交量将回升。

　　王书权认为，当“弃价换量”成为主流态势后，市场成交量或将迎来一轮反弹行情，这个时间节点或许不远，国庆节后行情将值得期待。

　　对此，有业内人士预测，１１月份将是最好的出手时机，“届时，如果‘金九银十’成交不理想，开发商又面临年终回笼资金的压力，降价促销不可避免，该是抄底的最好机会了，如果等到政策松动、市场回暖就再没机会了。”