“打折风”从南到北全面席卷 楼市深度演变在眼前

　　留意近期与房地产相关的信息，被称为“最坚硬泡沫”的中国楼市正在发生微妙而深刻的变化。

　　打折风潮正从南到北全面席卷中国楼市，京深沪等十大重点调控城市8月住宅均价环比下降0.41%，是一年来的首次下降。中秋假期前两天，北京商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。假期间，沪、深、穗等地楼市可用惨淡来形容，市场仿佛一下子掉进了冰窟窿。深圳的兰亭国际名园降幅超过20%。北京“直降万元”的楼盘集中出现。温州从8月起全城劲掀“抛房风潮”，“资金周转急卖”、“白菜价”等极刺眼的文字以整版篇幅出现在当地媒体，这一切看上去都充满戏剧性，因为这里曾是中国炒楼的发源地和大本营。在南京，5万诚意金抵20万的降价促销不一而足。热点城市是楼市的“风向标”，房价松动折射出政策的累积效应，市场的深度演变亦在发酵中。

　　楼市降温的同时，土地市场亦红灯高悬。今年全国土地出让金不足去年一半。在经历了去年近3万亿的暴饮暴食后，地方在与政策博弈中表现出观望心态，挤牙膏式地供地，希望通过缩量来稳定价格，期待政策宽松后继续拉高价格。但市场难以逆转，审计署报告显示，许多地方融资平台公司资产变现能力偏低、盈利状况差。辽宁近九成的融资平台公司收入不足以偿还到期债务本息，而海南等多个省份负有偿债率在70—90%的高风险区间。土地财政的高风险度倒逼决策者必须作出理性负责任的抉择。

　　中国楼市泡沫膨胀，无外乎货币超发和土地财政依赖。有人说，这注定了“中国楼市的泡沫是钢做的”，但钢做的“坚硬泡沫”难抵决策者调控的坚定决心。经过近两年持续的银根收紧，开发贷款几乎枯竭，另辟蹊径的地产信托“过把瘾就死”，资本市场对地产融资大门彻底关闭，而在终端环节，利率上调使购房成本激增，投机者撤离楼市，紧缩甚至使普通房贷额度都已告罄，8月份以来多家银行已经停办房贷。对于高度资金依赖型的房企，“两头扎口”式的紧缩使得推动房价上涨的货币基础被削弱，楼市的“凉意袭人”并不奇怪。

　　这一轮调控已历时两年多，终于在时近2011年底市场发生变化，也是政策组合效应的显现。为抑制海外热钱、境内游资的旺盛投机性需求，限购政策及时出台，虽饱受信奉自由市场人士的非议，但为应对中国式的楼市高烧，限购的作用不可否认。大中城市限购的本质是对过热市场实行严格的资本管制，因为大中城市的楼价早已与本地普通居民的购买力相脱节。万科的报告称，北京只有不到3%的本地人能买得起房子，绝大部分房子是山西和鄂尔多斯的煤老板、演艺界人士在炒。全中国的富人都想在上海拥有豪宅，北方一个县里的煤炭局长在京沪海南等地坐拥数十套豪宅就是明证。限购用近乎“宵禁”的非常规手段，冷却沸腾的市场，让充斥楼市的“动物精神”冷静下来。就像面对高烧的病人，首先要为他降温，再找病灶对症下药开方子。限购的同时，保障房建设以史无前例的规模全面铺开，财政体制改革进一步深化，物业税试点加紧推开又将起到敲山震虎的作用，通过以时间换空间，后续相关政策到位后，限购的负效应也会降到最小。

　　一年多来，管理层以釜底抽薪的高压姿态，努力化解房地产系统性风险的努力正在起到一定效果，市场正在向理性的方向演变，但就此说楼市出现“拐点”尚为时过早。中国房地产市场的调控是一场持久战，鉴于货币政策的有限性，如何抓住这一宝贵的“窗口期”，通过财税政策的完善和配套改革，如在上海、重庆试点基础上，尽快完善推开物业税和房产投资资本利得税，通过货币政策和财政政策双管齐下来引导市场预期，值得考虑。

　　9月1日，温总理在《求是》杂志撰文，再次强调要坚定不移地把房地产宏观调控政策落到实处，这传出明确而强烈的信号。房地产商过去面对调控特别“能扛”，而随着博弈的深入，现在该轮到出牌者来扛了，要下大决心、顶得住各方压力，特别是各种利益集团的压力，只要决心不动摇，方向不改变，力度不放松，就能化解房地产泡沫，在一定程度上缓解中国经济的结构性矛盾。