天津中秋楼市均价同比跌13% 成交量逆势创新高

　　天津北方网讯：

　　中秋节三天假期拉开了限购后被开发商们寄予厚望的“金九银十”序幕，今年中秋节楼市日均成交量也创下中秋假期实施4年来的最高水平。但从本市和全国各地的成交情况来看，价格回落已经成为不争的事实。

　　本市均价同比跌13%

　　据本市国土房管局公布的《每日房价》显示，2011年9月10日至9月12日即今年中秋小长假期间，全市新建商品房成交918套、成交面积91164平方米，成交均价8524元/平方米，环比去年中秋假期成交均价下跌约13%。其中，住宅成交均价8318元/平方米，同比降幅也为13%左右。

　　新开楼盘优惠幅度大和中档楼盘成交比例扩大都是今年中秋楼市成交价格明显下跌的重要成因。“我们项目开盘价格与附近去年开盘的项目价格基本持平，而且在现场常规2%左右优惠的基础上，开盘当日购买还有3个百分点的优惠，各种优惠加起来一平方米能便宜千八百元，平均一套百平方米左右的房子就能节省几万元。”津南区某项目销售人员表示，由于限购令后，市场成交情况一直不乐观，所以新开楼盘也不敢再延续以往“高于同区域在售楼盘”的定价方法，眼下多数新盘价格通常会比周边在售项目更优惠些。

　　从中秋楼市各区域成交情况来看，三天假期市内六区共成交新建商品房47套，仅占总成交量的5.1%，而滨海新区仅塘沽一地成交就有43套，环城四区中西青区和津南区的假期成交量则分别高达269套和109套，武清区成交量也达到183套。市区以外楼盘成交比例的剧增明显拉低了市场整体价格基数，同时大批环外楼盘的上市也增加了产品竞争，大幅优惠促销也进一步加剧了房价下滑局面。

　　成交量逆势创新高

　　今年是中秋小长假政策实行的第四个年头，从历年数字对比可以看出，中秋节楼市成交商品房套数逐年攀升，而今年尽管价格下跌，本市中秋楼市的商品房成交套数依旧继续攀升13.3%，日均成交306套的纪录创下了中秋假期4年来的新高。

　　与天津市场成交量上扬的行情相悖，北京今年中秋前两天假期的成交量同比去年下跌了40%；而南京在假期三天共有1800套左右商品房入市，实际销售数量却只有131套；上海、广州、深圳等地假期市场也都频现成交量探底的尴尬局面。业内人士直言，一线城市和此前投资比例过高的二、三线城市在限购令执行后都呈现出持续的下跌行情，而政策执行半年后市场基本稳定，刚性需求购房者成为市场主要支撑力，各地市场的成交情况更多地取决于刚需买家比例。在此背景下，刚性需求占据六成以上市场的天津则开始显现出更加稳定的后劲，即在政策被市场逐步消化磨合后，天津市场的成交量下降速度更加缓慢，也更利于买家的软着陆。

　　业内专家同时指出，刚性需求比例更高让天津市场成交量相对稳定，但同时也会形成对房价更大的“下拉力”，毕竟中低购买力为主的刚性需求面对的主要产品市场仍会以中低端产品为主。

　　非住宅比例上涨经营不易

　　今年中秋本市新建商品房成交918套，其中住宅产品831套，非住宅产品比例达到总成交量的9.5%，仅次于投资型产品销售最火爆的2009年，当年中秋假期非住宅商品房销售比例曾达到12.7%。据统计，2010年中秋假期本市非住宅商品房销售比例为7.2%，2008年该比例为4.4%。

　　非住宅商品房销售比例大涨2.3个百分点，业内人士认为，这一现象正是由于部分购房者规避楼市限购令形成的商业属性商品房热卖所造成的。据不完全统计，眼下本市在售的商业属性楼盘多达40个以上，其中一半以上都是公寓类产品，其针对的主要购买人群正是被限购令挡在门外的住宅买家。

　　某代理公司销售人员私下透露，由于住宅产品中很多改善型和投资型买家都已被限购，因此该公司可以选择同时代理住宅项目和公寓项目两类产品，并将住宅项目销售中遇到的被限购客户推荐到公寓产品项目，留住购买力即“肥水不流外人田”。

　　但事实上，非住宅类产品的销售并不乐观。记者假期采访的多位购房者都表示，在限购令局面下，大部分“售转租”的购房者也都是实力有限的工薪层，其对房租要求都不会超过1500-2000元，而对于总价百万元的公寓产品来说，如此低的租金并不适合其定位，除了租售比过低以外，出租难度也很大。因此，非住宅商品房的长线经营眼下也并不乐观，很多投资者或过渡性居住者对公寓产品都表示会持谨慎态度。

　　4年中秋新建商品房成交数据对比

　　数据来源：据市国土房管局《每日房价》统计 数据整理安元

　　时间日均成交量涨跌幅 成交均价涨跌幅

　　(套) (元/平方米)

　　2011年306 13.3% 8524 -12.9%

　　2010年270 36.4% 9788 22.5%

　　2009年198 73.7% 7990 11.5%

　　2008年114 7163

　　楼市投资找准方向感

　　投资楼市，方向感在哪里？恐怕这个话题会引起很多人的兴趣和关注，面对各种各样的楼盘项目，投资人心里纠结的不是何时出手，而是如何做好出手的选择。

　　2011年的楼市注定很不平凡，2010年接连出台的楼市新政余音未消，1月26日，新国八条又高调出台，其中限定了二套房首付比例提高至60%，不足5年房屋转让全额征营业税。本地2套房和外地1套房家庭将停购，商业银行暂停发放居民家庭购买第三套房及以上住房贷款。

　　新政的出台让楼市战火戛然而止，人们开始观望，开始深入地考虑如何将资金效益最大化。楼市新政是要遏制投机楼市，是对房地产市场良性发展的规范。投资楼市的吸引力让人们垂涎，那就应该关注楼市投资的方向。一直以来，楼市投资客一是凭自身对市场的感觉；二是借鉴周围熟人的“经验”；三是听信项目宣传而作出决定。从根本上说，楼市投资的关键环节是捕捉市场的方向感，要有区域未来发展的方向、要有产品细节优势的方向、要有项目拥有成熟配套的方向、要有未来价值提升的方向。曾经让很多投资者作为经典案例的上海，浦东与浦西的快速发展打破了上海人原有的区域概念，让一些人尝到了投资楼市的甜头，仔细分析，当然还是找对了投资的方向感。

　　今天的楼市，尽管人们仍把区域、地段作为选择楼市产品的主题，但已是弱化了很多，人们的目光正在从对区域、地段的选择转变成对产品以及项目未来发展的认知与认可。天津大发展带动了新的区域价值，滨海新区的发展建设聚焦着人们的目光，响螺湾、于家堡等新的区域规划显现着未来价值的提升。

　　于家堡位于天津市塘沽海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路，规划用地面积3.44平方公里，是滨海新区中心商务商业区的核心地区，其主要具备金融创新基地、城市商务、高端商业、都市旅游、生活居住等功能。中央已批准在天津于家堡金融区建首个低碳示范城镇。

　　当投资于家堡金融商务区的呼声越来越高，人们开始分析这里未来的价值走势。不仅是投资人对于这个区域加大了关注，更有有实力的开发企业将目光投向这里，宝龙地产宣称，进入于家堡是基于于家堡集合了金融创新优势、国家级定位规划，政府优厚政策扶持、丰富自然资源、优越交通配套等多重利好。随着这里交通枢纽的完善，于家堡与市内核心区将更加接近，为此，宝龙选择于家堡来布局天津有其深远的意义。