楼市的“金九银十”今年将经受考验。（资料照片）新华社发
在新一轮调控政策接连出台的影响下，今年8月份，上海楼市迎来“史上最淡”8月，环比成交量下滑约25%。不过，专家指出，尽管少数楼盘价格有所松动，但购房者期待的实质性降价局面仍未出现，如果开发商接下来仍然没有给力的优惠举措，“金九银十”期间，上海楼市很有可能继续胶着。
在政策调控预期仍然严厉的市场大环境之下，上海楼市在原本就是传统淡季的8月，创下了2005年以来楼市同期最低水平。来自中国房产信息集团的数据显示，2011年8月，上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%，同比减少13%；成交57.6万平方米，环比成交量下滑25%，同比下滑18%。中国房产信息集团数据还显示，8月份，上海市房产企业销售金额十强的总额为41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
业内普遍认为，8月份上海楼市成交量下挫的主要原因之一是新盘供应量减少。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，7月中下旬上海楼市出现的一轮市场上升征兆，主要就是供应推动的集中成交，而实际市场情况还很不理想。到了8月份供应量回落，市场成交量自然下降。
同时，业内人士认为，虽然供应量减少，但由于大量需求在政策调控下受到抑制而积压，上海楼市仍呈现供大于求的态势。汉宇地产市场研究部的报告显示，虽然8月份是传统购房淡季，但上海楼市8月份成交量成为近5个月以来的新低，说明政策调控对市场的影响巨大。
开发商将密集推盘谨慎降价
“金九”已到，经历了“史上最淡”8月的开发商推盘意愿有所提升。汉宇地产市场研究部认为，“金九银十”期间，开发商为完成各自原先制定的目标，势必会出现扎堆推盘现象，为了使自身产品更具竞争力，开发商很可能加大优惠幅度来吸引准购房者目光。
金九银十’向来都是开发商一年中回笼资金的大好时机。我认为，在此期间，为加快新盘的客源争夺，开发商进一步采取小幅降价或者变相促销手段的可能性较大。二手房房东如能在市场变化中积极调整好心态，成交套现的几率会比较大，继续观望只会增加变数。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示。
同时，汉宇地产统计数据显示，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格，“主动降价”将是支撑市场回暖的唯一动力。据统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%～70%，大幅下降至30%～40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的房地产项目，很可能会为了刺激销售进度，采取加大打折力度的方式来促销。
不过，有不少业内人士认为，上海楼市的胶着状态可能仍将继续。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开发商在9月到10月会有比较密集的推盘计划，但他预计，价格方面的让步大部分会维持在5%~10%“一个相对谨慎的尺度”，对二手房东的心理冲击仍然比较微弱。
文/本报驻上海记者李媛（广州日报）
北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期下降64%。
8月楼市成交量创下了近3年以来的新低，这意味着，在楼市传统旺季到来之时，今年楼市将迎来一个最不真实的“金九银十”。一方面，在成交清淡和信贷收紧的情况下，资金链条绷紧的开发商，将不得不选择降价冲量的营销方式，而9月、10月作为刚性需求凸显的季节，是冲量的好时候，这也就意味着，“金九银十”有可能出现量涨价跌的局面。另一方面，由于楼市调控的力度不仅没有减弱，相反，呈现出了长期化和扩大化的特点，因此，消费者的观望情绪只会有增无减。在这种情况下，即使开发商有心降价冲量，量也未必上得去。追涨杀跌，是一贯的市场心理。正是因为这些原因，一些开发商甚至已无心利用“金九银十”冲量，转而投资商业地产——另一个风险也开始积聚的领域。
这些迹象表明，今年“金九银十”注定会失约，这没有悬念。有悬念的是，一个成色不足的“金九银十”，能否看作楼市拐点将至的先兆，甚至是开始。
从市场角度看，成交量暴跌，一线城市的一、二手住房价格倒挂趋势出现，这些信号与金融危机发作时极其相似。此外，截至8月31日，124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比也增长了39%。一切都似乎在表明，楼市供需关系确实将发生变化。从政策角度看，温家宝总理在新近在《求是》杂志上发表的《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中，用较大篇幅阐述了确保房地产市场调控效果的意义和决心，强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。明确的政策阐述，表明楼市调控的进程不会停止。
尽管趋势十分明显，但是仍然不能代表楼市拐点即将确立。中国指数研究院发布“百城价格指数”显示，7月份全国100个城市住宅平均价格同比仍在上涨，北京、上海等十大城市涨幅虽然持续缩小，但绝对价格仍在高位。此外，尽管融资渠道被近乎完全堵上，但大开发商仍然钱粮充足。这特别表现在，尽管在重点监测城市，土地流拍大幅增加，但在二、三线城市，开发商仍在拿地。事实上，到8月底，124家房地产上市公司现金流有2119.8亿元，同比还增长了12%。这表明，其抗打击能力仍很强大。温家宝总理在文章中表示：“买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态”，这代表了政府对现阶段楼市作出的判断，这一判断也表明，楼市拐点尚未到来。
更重要的是，要看到现在楼市的成交清淡与金融危机爆发时楼市的下滑，完全是市场的选择。也就是说，在现金为王的时代，买卖双方自动达成了一致：买的一方缩减投资，卖的一方放缓扩张，共同迎接不可知的未来。如今楼市的清淡，并非是市场意志的结果，而是出自政府意志。是政府在更宏观层面的判断下以强硬的调控措施，造成了楼市的变化。这意味着楼市拐点即使到来，也不易确立。一旦经济基本面发生变化，或政策面有所放松，反弹就会立至。
因此，“金九银十”失约，不是楼市拐点指标，而是楼市僵持的指标。僵局之中，随政策起舞，应该是最明智的选择。
2011：楼市调控“大大焦点”新华社发
据中国之声《新闻纵横》报道，关注楼市的朋友可能会发现，从今年(2011年)8月下旬开始出现的一、二手房价格“倒挂”现象，就像突如其来的夏季台风，从一线城市登陆，逐渐将整个市场一并卷入。这样的开场，与2008年楼市大跌之前的景象出奇地一致。那么，降价的窗口是否会随后打开呢？
北京：同一区域“二手房”价格竟比新房还要高
然而秋季又是传统的房地产黄金季节，经过2011年漫长的寒冬、萧瑟的春天以及毫无生气的夏天，站在金九银十时间节点上的开发商又促销频出，期望打个翻身仗，让年终的业绩不要太难看。这个充满博弈的秋天，楼市究竟会怎样表现呢？
王女士最近准备买房结婚，考虑到自己和爱人都在北京国贸附近上班，她把自己选房的目标确定在了价格相对实惠的北京通州区。然而逛了两天，王女士发现了一个非常有意思的现象，在同一区域，二手房的价格竟然比新房还要高。
记者：您现在看的房子它卖的价格是每平米多少钱？
王女士：130平米以上的一万五。
记者：整一万五，二手房现在？
王女士：二手房应该是一万七、八吧。
中介：二手房确实比一手房价高二手房主并不急
不仅在通州区，在北京另外一个新房供应比较集中的区域大兴，记者调查发现这里的二手房同样是比一手房价格高出了一截。刘向阳在北京大兴区做房地产中介已经好几年了，他告诉记者现在大兴的二手房确实比一手房价格高，二手房主并不着急。
刘向阳：新看的房子还行，仅仅在一万六七，一万七八这样，好一点的。
记者：一万七八不就跟新房差不多了吗？
刘向阳：新房才一万六七呀。
记者：二手房比一手房贵了呗。
刘向阳：差不多了，有比它贵的，这块因为它的房价不是开发商说了算，房主说了算，不是说开发商房子是一万六或者一万七，他规定就这价钱，房子人家自己的，想卖一万五卖一万五，想卖两万五卖两万五，卖不动人家不着急呀。
沪、广、深一二手房价格“倒挂”现象愈发明显
不仅在北京，在其它一线城市，上海、广州、深圳一二手房价格“倒挂”的现象越来越明显。今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。在上海，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。此外，天津、重庆、武汉、等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象。青岛李沧区的海右重华项目，预计9、10月开盘，开盘价格大约低于同地段二手房两千元左右。
销售人员：我们价格比较周围可能稍微低一些，均价应该是在八千多，起价可能还会稍微低一些，非常乐观。因为居住者来讲，主要是讲究一个价格和交通、环境，这三样咱们都是占上风，非常有优势的，价格永远是王道。
半岛家园去年均价17260元/平方米，今年再入市则为16591元/平方米，阳光绿景嘉园更是均价降至万元以下。老项目再次入市，均价并没有“再创辉煌”，而是最多下调了千元以上。但业内人士分析，这其实是开发商玩的“猫腻”，新推的总面积都比前期高出10平方米左右，虽然单价下降，但总价却上涨了近30万。
最多降价千元以上
据相关数据显示，截至9月6日，北京117个新入市商品期房住宅项目中，旧盘新开的项目有68个，其中37个项目的成交均价低于上次开盘。尽管价格下降，但这部分项目的成交情况依然不尽如人意，37个项目的平均签约率仅为30%，低于全市平均签约水平16%。8月以来，老项目再次入市已经有签约的项目合计为8个，其中有4个项目售价相比之前一期已经有了明确的降价，另外4个项目的价格也未有明显上涨。其中昌平的创新园均价相比2010年3月份下调了600元，热点项目半岛家园签约均价也下调了600多元，阳光绿景嘉园甚至超过千元。
北京中原市场研究总监张大伟分析，购房者信心下降、库存压力加大等原因都导致成交价格开始出现“跳水”，而且这一现象还将继续加大，尤其是通州、大兴、房山等区域的房子，最高下调幅度可能要超过10%。
总价涨市场难接受
链家地产首席分析师张月认为，部分项目价格下降的背后，其实是开发商在巧推大户型。根据链家地产市场研究部统计，超过一半的降价项目，新推出的住宅套均面积较前期高10平方米以上，这部分项目虽然单价下降500元至1000元左右，但住宅平均总价却上涨20万至30万左右。“这说明目前新房价格下降仅仅体现在部分项目的单价上，由于户型面积的扩大，消费者最终承受的购房总价压力却越加沉重。”
据统计，8月份，90平方米以下住宅的成交比重为52%，环比增长2%。张月说，这说明市场以刚需购房比重为主，并在不断增加。“但这部分群体资金实力较弱，对住宅单价、总价的变化都很敏感，一套房子的总价水平往往决定着他们的购房意愿。”另外，今年入市的项目中，面积在120平方米以上的项目签约率为34%，比全市平均签约率低12%，也说明购房者更青睐购买小户型。因此她认为，尽管部分项目单价上表现有所下降，但由于新推出的住宅户型较大，总价水平提高使其难以被市场接受。
记者昨天从链家地产、中原地产等二手房中介机构了解到，继郊区新房价格出现回调之后，北京城区的二手房价格近期也出现松动迹象，部分区域的二手房成交价格甚至回落了20万元。
位于马连道的某二手房中介机构负责人昨天在接受记者采访时透露，一位业主6月份就将一套位于三义西里的房子挂单出售，标价175万元，但一直没法成交，后来这位业主又把房价从175万元降至172万元，上周末最终以160万元成交，成交价比最初挂牌价降了15万元。记者了解到，上述情形并非个例，来自链家地产的市场报告显示，目前四环以内乃至二环、三环的部分商圈，二手房都出现了不同程度的降价情况，西直门、和平里商圈的部分二手房价格甚至回落了20万元。而来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示，8月份以来，朝阳区广渠路板块的普通二手住宅均价为25500元/平方米，环比7月份均价下跌了0.8%，与今年以来均价最高时的2月份相比下跌了8%。
据链家地产市场研究部统计分析，今年7月以来，北京二手房市场单周成交均价开始出现小幅回落的情况，在近两个半月的周期内，单周房价环比回落的次数达到5次；在今年1-6月的半年周期内，单周房价环比回落的次数为12次。链家地产市场研究部首席分析师张月认为，仅从统计数据层面来看，在整体房价下行开始之前，单周房价环比回落的现象一般会连续出现3次以上，所以，当前出现的单周房价环比回落频率增加，可能是房价将全面下行的一个信号。而造成此现象的主要市场因素很可能就是近期城中（四环以内）二手房价格的松动。
中原地产三级市场研究总监张大伟认为，目前对二手住宅买卖影响最大的因素就是购买资格、房贷等政策的不断收紧。预计在接下来的“金九银十”，本市二手住宅市场价格将明显下调，降价范围将继续从远郊区向核心区蔓延。
转眼进入九月,传统的“金九”已至,但今年楼市的“金九”显然成色不足。从7-8月期间主城区推出的15个住宅楼盘来看,大多数楼盘进入9月之后成交并未明显放量。在过去的一周,不少楼盘成交量都是个位数,少数楼盘成交量甚至为零。
75%
居于榜首的仍然是中外公寓。此次统计的是中外公寓于7月7日推出的95套房源,目前成交71套,成交率达到了75%。可以说,6月份新开楼盘中海紫藤苑遥遥领先,7月份新开楼盘中外公寓一枝独秀。当然中外公寓已进入销售尾期,最近几周新增成交量都很小,很多购房者都已经开始关注中外公寓的下一批房源。
紧随其后的是丽晶湾。丽晶湾是8月新开楼盘中的明星,总成交量迅速攀升至近百套,已为开发商回笼了大量的资金。不过丽晶湾的成交率与昆仑天籁和华盛达阅城差距不大,谁会最终成为8月新开楼盘的冠军,未来仍然充满变数。金地自在城则分别与7、8月各推出过一次房源,这个超级大盘几乎每月都在推出新的房源,成交率还算不错,也算是当前楼市难得一见的风景。
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本次统计的15个楼盘中,成交率不到30%的共有10个,分别是东方福邸、保利江语海、钱塘帝景、龙湖滟澜山、田园绿郡、嘉里桦枫居、观澜时代、江南铭庭、天阳九筑、九润公寓,占到了总数的2/3,成交率10%以下的楼盘也有4个。也就是说只要成交率30%以上,在当前行情中就算是不错的成绩。
这些楼盘中,既有刚需型,也有改善型,区域上看则以九堡和下沙为主。当然房源数量差异很大,如嘉里桦枫居房源总数超过400套,而龙湖滟澜山只有41套。虽然成交率较为接近,但开发商面临的压力还是很不一样的。此外,主打科技牌,号称不用空调的田园绿郡,半个月左右的时间成交23套,这样的成绩不能算理想。
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与上一统计周期相比,共有两个楼盘零成交,分别是龙湖滟澜山和九润公寓。龙湖滟澜山的这批房源总共41套,而且总价高,一周卖不出一套也算正常。最近其他几个楼盘动静很大,九润公寓却显得很平静,很难吸引到购房者。
从近期的楼市销售规律看,如果一个新开楼盘在半个月内未能快速走量的话,那么接下来的销售压力就会非常大,毕竟后面的新开楼盘还有很多,购房者观望等待的心理还会持续。目前下沙沿江板块一些库存量较大的楼盘,开始纷纷采取特价销售的方式,每周推出一批特价房源。这种尝试,将有助于开发商快速跑量。
风向
据《经济参考报》消息,重庆正酝酿调整房产税改革方案,很可能会考虑扩大征收范围,即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士表示,已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限,这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。
作为房产税改革试点城市之一,重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。
中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为,此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大。征收范围扩大之后,带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。
至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国,有专家预测,如果房价过快上涨趋势得到遏制的话,各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化,房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。
消息人士12日向中国证券报记者透露，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。
消息人士说，通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。此外，银行要严格执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，增加风险排查频度，加强对抵
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