124家房企净赚204.7亿元 多策略保下半年业绩

　　截至8月底，沪深两市按申万行业划分的124家房地产企业半年报全部发布完毕。据WIND统计，上半年，124家房地产上市公司实现营业收入1454亿元，同比增长8.4%，面对下半年严峻的市场环境，开发商正采取多种策略力保业绩增长，打响全年业绩保卫战。

　　恒大薄利多销成就净利之王来自WIND统计，今年上半年，全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，比上年同期增长8.4%；净利润为204.7亿元，同比增长16%。

　　作为上市房企标杆企业，8月8日，万科公布的半年报显示，上半年，公司销售金额突破了656亿元，同比增长接近80%。万科稳坐上半年销售业绩头把交椅的同时，其追赶者也紧随其后——恒大销售面积位列国内房企第一。根据恒大地产8月30日披露的半年报，上半年，其合约销售金额为423亿元，同比增长一倍，几乎追平去年全年的销售额。此外，保利地产2011年1-6月实现销售签约金额394.58亿元、销售签约面积340.90万平方米，分别同比增长81.38%和27.64%，再创半年销售新高。

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　　中海地产发布2011年中期业绩显示，截至6月30日，公司实现净利润达到了68.4亿港元(约合人民币57.5亿元)，同比增幅达到了35%。不过，多年稳居最赚钱地产公司首位的中海地产在今年上半年被恒大拉下马。

　　半年报对比显示，恒大今年上半年的净利润达58.2亿元，力压处于第二位的中海地产，在诸多上市房企中高居榜首。恒大在在建工程面积、销售面积、营业额、净利润、核心业务利润以及销售额同比增长率等六个指标上排名第一。

　　恒大地产相关负责人表示，恒大标准化运营与集约化管理，降低了运营成本，恒大通过管理降低成本以后，本具备较大的利润空间，但恒大选择让利于民，严格控制利润率，形成了薄利多销。在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，市场认可度极高，核心业务利润、净利润均为全国第一，恒大用最低的利润率创下了最高的利润。

　　拿地放缓央企售房产业务上半年，在国家严厉楼市的调控之下，货币紧缩，二三线城市的第二批限购名单即将出台，房地产上市公司销售压力加大，存货激增，截至8月31日，沪深两市按申万行业划分的124家房地产企业统计显示，各大房企手中未售出的楼盘存货为10281.9亿元，同比增长39%。

　　万科的拿地速度正在减缓。上半年，其新增项目22个，对应权益规划建筑面积约423万平方米；而去年同期，其新增项目38个，合计规划建筑面积893万平方米。此外，保利的中报显示，2011年1-6月保利地产新拓展房地产项目13个，较上年同期减少两个；新增容积率建筑面积456万平方米，土地价款总额103亿元，较上年同期分别下降38%和56%。

　　今年上半年，招商地产公司在佛山、武汉、镇江等二三线城市新取得5个项目，扩充项目土地储备103万平方米，其中权益面积84万平方米。关于下半年的拿地策略，招商地产董事会秘书刘宁表示，招商地产还将保持谨慎态度，要看到土地市场有合适的调整后才会出手，并会首选在一二线城市扩张。

　　在拿地放缓的同时，由于担心“年景不好”，央企急售房产业务， 中原地产统计数据还显示，今年前个8月房地产并购已达80宗，交易金额突破228.7亿元，均创历史新高。其中，包括至少6家央企先后在产权交易所挂牌转让旗下房地产业务。前8月房企累计并购数量接近2010年的84宗，而交易总金额则远超过2010年全年165.25亿的规模。

　　四面出击打响业绩保卫战“价格方面，我们现在下调了10%。”8月23日，在富力地产中期业绩发表会上，董事长李思廉表示，富力地产是主动下调价格的开发商，下半年准备以价换量的方式，积极去获得预售证，以加快销售速度。

　　保利地产认为，在当前复杂的国际政治经济形势下，下半年中国经济发展将面临更大的挑战。“保增长、控通胀”仍将成为经济主题，预期货币政策将保持上半年的紧缩状态。预期下半年随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除出现局部波动的可能。招商地产预测，下半年调控政策必将延续，市场供应量一定会出现大幅度增长，市场竞争也将异常激烈。为此，招商地产将通过“狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款”等方式，快速销售，快速实现资金回笼。

　　恒大则按照“拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售”的模式加速开工步伐。据统计，恒大181个项目有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%；就在商品住宅遭遇限购、限贷等一系列严厉调控之时，拓展新业务成为很多开发商保卫业绩的一个杀手锏。上半年，保利地产实现商业地产销售签约金额109亿元，占销售总额的27.7%，华润置地已将旗下商业综合体“万象城”系列扩展至沈阳、成都、南宁等多个城市。

　　资金面紧张多元化融资来自机构统计，沪深两市上市房企经营性现金流较去年同期下降了1133.2亿元，为-783.6亿元。超过70家上市房企现金流为负值，有15家上市房企亏损。与此同时，恒大、保利等高周转企业却手握重金。

　　在宏观调控下，恒大执行快速销售政策，回笼了大量现金流。截至6月30日，恒大现金总额达到286.9亿元，拥有未使用的银行授信额度327.1亿元，总共拥有可动用资金614亿元人民币。1-6月，保利地产继续保持了稳健的资金平衡，期末公司账面货币资金余额176亿元。截至6月末，公司需支付的土地价款余额仅为79亿元，刚性支付压力较小。

　　保利地产相关人员表示，公司目前资金情况良好，但在行业资金面持续收紧的背景下，公司也将综合运用银行信贷、房地产基金、票据融资等多种融资方式，积极开拓多元化融资渠道，巩固项目资金保障。

　　据国家统计局公布的数据，1至7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在调控周期内自筹资金的比例明显上涨。

　　不过，统计数据显示，目前大多数公司的资产负债率在60%至70%之间，如果剔除预收账款，真实负债率约在30%上下。大量预收账款的存在，实际一定程度上奠定了未来资金周转的基础，并且一定程度上平滑公司未来的业绩。