津二手房成交缩水经纪人收入暴跌8成 中介提前入冬

　　地产中介 经营困局·现状

　　编辑动机 虽然现在离冬天还很远，但从遍布津城大街小巷的地产中介门店来看，早就有了丝丝寒意。限购令带来成交量的大幅下挫，使得多数中介门店挣扎在盈利线边缘，有些甚至连续数月出现零成交。据不完全统计，仅从6月底以来，本市关闭的地产中介门店已达百家左右，加上不少社区内的非正规中介门脸，业内人士估计，今年退市的地产中介门店数量超过了150家。门店经营情况的恶化也致使中介行业出现大范围的人员波动，面对收入普遍缩水一半甚至整月无收入的状况，很多地产经纪人选择了跳槽或转行，据了解，仅上半年业内选择“跳槽”的经纪人就达数千人。

　　 中介店·现象

　　 受困零负运营 只能选择关门

　　成交量暴跌不但让经纪人们的收入锐减，更直接造成了中介门店的“集体”关张。

　　河西区利民道在业内有着“中介路”的称号，街面上一度云集了超过20家的地产中介，但近两个月来，已经至少有3家中介门店关闭。“这家中介经营起码五六年了，2008年金融危机都熬过来了，没想到这半年顶不住了。”在一家从上个月起对外出租的中介门店旁，相邻的彩票站业主向记者介绍说，“限购令实施以来就没见他们家卖出过几套房子，店面一个月租金要6000多元，很多来问的人都嫌贵，直到现在也没租出去。”

　　随后记者来到离利民道不远的白云路，从很远处就看到，一家骏森地产的门店门窗紧闭，显然已经不再营业。随后记者来到河西区另外一家骏森地产门店询问相关情况，该门店负责人告诉记者：“白云路店是我们公司最大的一家分店，总面积300多平方米，店大开支也大，加上员工又难招，所以只好闭店，门面转租。”

　　中介门店庞大的开支与日益萎缩的成交量形成了地产中介行业的零负运营局面，资金实力不够雄厚的中小型地产中介也在这一波市场危机中不得不面临淘汰。据了解，骏森、美信、元景、鑫尊、海宝等中型连锁地产中介品牌眼下都已经进行了不同程度的规模缩减。

　　链家地产市场部经理王倩介绍，品牌中介门店经营通常包含几项重要成本支出，如房租、人员薪资、装修费、水电费及营业税等。以一家中等装修标准、面积在80平方米-100平方米左右、标准配置12人的门店估算，月基础成本支出约为14万元。根据天津市场现有二手住宅套均价格计算，每月二手房买卖成交至少在7套以上，或租赁成交70套以上，才能保证盈亏平衡。

　　 经纪人·收入

　　 工资普遍缩水 最多暴跌八成

　　“今年的收入是(我从业以来)最少的，就连2008年金融危机时的淡季都比现在挣得多。”付雨在本市某大型地产中介做了5年经纪人，公司规定的底薪大约1100元，业务提成为中介费的8%-13%，根据成交业务总额的不同，提成比例也会有所变化。

　　“2009年和2010年市场最旺的时候，我们几个主力经纪人的月收入都能在1万元-2万元，最高纪录还达到过5万元，平时的月收入也都能保持在9000元-12000元之间。不过今年限购令出台后，成交量暴跌，最近几个月的月收入都是5000多元，3月份基本上没有买卖成交，全靠租赁业务提成，当时的月收入只有2000元左右。”付雨回忆，在本轮限购令实施之前，最惨淡的一次经历应该是2008年的金融危机，而当时的收入下跌幅度还没有今年这么大。“2008年金融危机虽然市场惨淡，但仍有很多人把不动产当做最稳定的投资产品，所以实际成交量下降有限，当时每月收入仍能维持在七八千元。”

　　今年限购令执行后，本市地产经纪人普遍出现了收入锐减的状况，超过50%的缩水幅度已司空见惯，但一些小型中介公司的经纪人收入暴跌80%却显然让他们吃不消了。耿洁原来所在的中介是河东区一个社区的底商，营业面积只有12平方米，员工只有老板和她两个人。“房源主要集中在附近的几个社区，每个月只要保证成交一套房屋买卖就不至于亏本。个人收入方面，成交一套100万元的房屋买卖，公司能收2万元中介费，我就能拿到4000元提成。”耿洁透露，去年她平均每两个月能成交3套，每月促成的房屋租赁也有十几单，所以月收入基本上都能达到万元左右。

　　“可是今年3月份限购以后，我们公司3月、4月没有成交一单，老板说这几个月的房租都没交，4月份的工资和提成也直到7月份才发下来。”耿洁曾经工作过的这家中介门脸在8月正式关门，店面转租给了一家发廊。

　　 经纪人·出路

　　 新人选择跳槽 “老人儿”很淡定

　　房屋买卖成交量锐减，经纪人们也因为收入大幅下跌而开始考虑个人的出路，其中入行两年以内的经纪人跳槽和转行的比例高达七成。

　　“我们店里原来一共有6个经纪人，其中有3个都是去年8月份左右刚招聘来的，今年3月限购令出台后，店里生意一下子暴跌六七成，有两个新人已经在6月和7月转行了，还有一个工作了1年半的经纪人应聘到别的公司了。”河西区一家地产中介公司门店经理透露，从业3年以上的“老人儿”对眼下收入锐减的局面都比较有“抵抗力”，但新入行的经纪人大多都会尽早考虑其他出路。“新手的客户累积不足，成交量本来就低，加上市场整体下挫，让好多新经纪人都陷入整月零成交的局面，收入也非常低。这种低迷的市场培养客户同样困难，所以多数新人面对这样的局面都不愿继续坚持。”

　　从事地产中介6年多的吴先生对于眼下成交困难的情况显得比较淡定。“去年和前年每月都能成交一两单，有时甚至更多，月收入一直都在万元以上。但今年限购以后，3月份一单都没有成交，不过我这几年攒了不少客户资源，现在全都翻出来一个个攻陷，包括客户的亲友互相推荐或帮客户想办法购买适合的产品等等，虽然成交难度比以前大很多，但每个月也都能成交一单左右，收入四五千元左右。”吴先生表示他不会轻易退出中介行业，“我经历过这个行业的辉煌时期，而且随着开发市场的逐渐饱和，以后中介行业肯定会逐渐成为地产行业的市场主导。虽然现在这个阶段很困难，但相信以后市场会慢慢好起来，我想坚持下去，等市场进入常规发展，我觉得收入状况和职业发展都会越来越好。”

　　 中介店·应对

　　 提高员工底薪 加强租赁业务

　　“租赁永远不会成为地产中介行业的主食。尽管各种业务提成点位都相同，但成交一单房屋租赁业务，经纪人可获得的提成大约为1700元-1800元，而一单买卖业务的个人提成则高达1.7万元-1.8万元。所以在眼下弱市中要留住员工就必须让他们有生存的稳定感。”今年3月，我爱我家天津公司在限购令执行初期就预见到了地产弱市的到来，将所有员工的底薪提高40%。该公司企划部经理陈萌直言：“中小公司的提成确实比大型中介高很多，但他们的底薪却非常低。市场好的时候，小中介的经纪人收入会远高于大中介，但进入弱市后大型中介的稳定性优势就越发明显了。”

　　眼下，我爱我家、中原、链家等大型中介都想趁着弱市环境扩张规模、抢滩市场，但在此过程中他们也都遇到了招聘和培训方面的瓶颈。某中介负责人告诉记者，各大中介历来有“淡季抓人力”的传统，今年以来，各大小中介顶着不小的经营压力，但大多数企业仍然提高了员工的福利。而随着淡季周期的不断延长，即使底薪提高，多数中介经纪人的实际收入依旧比旺季减少了一半以上，这导致了目前不少中介企业都面临人力资源困境。为了解决人力不足和员工素质不高的问题，今年年初，绝大多数的中介为了挽留人才，已经将员工底薪分别上调了20%-30%不等，并且加大了对租赁业务的成交督促力度。