在中国楼市发展的黄金十年，温州楼市是一个不得不提及的现象。在民营经济发源地，温州人灵活的市场嗅觉与雄厚的民间资本，使得温州房价远远高于其他同级别的兄弟城市。近来，有关温州楼市一夜入秋、千盘急抛的传闻，引发外界对温州宏观调控效果的关注。温州楼市是否真如媒体所言已开始崩盘？
温州楼市观察
今年上半年温州市区共推出19宗地块，仅成功出让4宗，流标近八成。下半年或是拿地好时机。
限购令出台后，温州多宗商品房建设用地出现流标，部分地块甚至数次流标，有业内人士戏称为习惯性流产。即使成功出让的地块，大多也是以底价或略高于底价成交。土地市场的低迷表达了极度低落的市场预期。除了土地市场，新房市场和二手房市场全线低迷，各项数据均有下探，个别数据甚至出现大幅下挫，温州房地产市场是否真走到了拐点？
豪宅将扎堆上市
据温州市房管局提供的数据显示，套型200平方米以上的住宅约有50万平方米集中上市量，供应量已创最近几年来新高，超大户型的上市量已达到一个峰值。加上眼下温州市区房价单价较高，这些住宅总价动辄千万元以上。在总价高企、集中上市和住宅限购的背景下，市区豪宅不可避免将迎来肉搏战。温州大学房地产研究所负责人石海均表示，温州人崇尚大套型观念和强大的购买力，以及开发商追逐利润最大化，是市区开发商扎堆走“豪宅”路线的主要原因。但在宏观调控、购房者购买力明显不如以前的背景下，又在短时间内一同上市，市场压力不言而喻。
市区新房、二手房成交持续趋冷
据统计，6月份温州主城区二手房交易量仅436件，较5月的498件下跌了12％，再创今年以来新低。受楼市调控政策持续影响，今年上半年温州市房产交易量明显萎缩。据天浩置业提供的数据显示，1—6月份温州主城区二手房交易量仅为4508件，比去年同期的5867件，下跌了两成多。部分区域特别是一些投资比例较大的区域呈现买方市场，房东议价空间增大，降价幅度在5％—10％左右。据市区多家二手中介公司负责人透露，市区众多区域均出现每平方米2000元不等的下降，部分房源甚至出现4000—5000元的下降幅度。由于购房者购房意愿持续走低以及房价下探带来的观望情绪加强，二手房价格下探并没有带动成交量的上扬。上半年温州楼市低迷，影响最深的要数新房市场，新房供应和成交都创下了最近几年的新低。据市房管局提供的市场预警预报显示，今年上半年市区批准预售商品房2．53万平方米，销售面积仅3．97万平方米。
购房者违约现象有所增加
随着多重利空消息的出台，购房者违约情况有所增加。有部分二手房经纪人表示，原来前期有意向的部分客户，受到楼市调控政策的影响宁愿赔付定金而违约，究其原因是客户对未来房价看跌心态所致。这在一手房市场也得到体现，据市房管局商品房网上销售系统显示，近期在市区以及泰顺、永嘉、平阳等地不断出现了退购房现象。据悉，眼下市区一些板块的二手房成交价的确降了不少，大多数降幅在10％左右。随着调控的逐渐深入，部分购房者，特别是周边区域的业主，也开始对未来房价走势信心有所动摇。
商业地产走势趋热
7月3日，龙湾东方新天地以均价40471元／平方米开盘，当日可售房源八成被认购，再次延续了今年以来温州市商铺热销的势头。今年以来，许多投资客担心商品房价格波动转投商业地产。许多开发商也纷纷抓住这有利时机不断新推商业项目，从3月份至今，温州市商业项目供销两旺。一些未开工的商业项目也正在加快开发步伐，7月6日，瓯江北岸首个城市商业综合项目五星级酒店奠基。老城、新区同时在建和计划的城市综合体等大型商业地产项目某种程度上预示温州商业地产的热度。在一级土地市场还有中介租售成交市场上，商业地产同呈趋热化走势。
商业地产不仅包括以商业用途的地产,还包括以工业用途功能为主的工业地产等，依据各县市国土资源部门记录显示，商业地产上半年在一级土地市场的推地量中占绝大比重。从相关数据来看，部分商业地产特别是商铺、营业房和办公楼的租赁成交形势值得关注。虽然6月份的部分营业房和办公楼的租赁成交量要比四五月份趋低，但是整体来说要比年初具有大幅度增长。排除个别因素外，整体来看，商业地产的租赁成交行情呈10％—15％的增长。
工业地产租赁活跃
记者从温州市区多家房产中介了解到，今年年初以来温州市区厂房、物流仓库等工业地产租赁活跃，租金涨幅达10％—20％。根据工业用房的地段、功能、配套等因素的不同，租金也会有所差异，但就总体而言，今年上半年温州市区工业地产租赁价格较往年出现较大增长，整体上升幅度达10％以上。近期工业地产租金上涨与市场需求有很大关系。上半年，由于温州市政府开展大规模拆违建绿行动，市区一些企业违章搭建的厂房被责令拆除，致使企业面临转型，寻求更好更加规范的发展。为此，很多企业开始将目光转向工业园区，市区工业地产需求上升。
业内人士认为，工业园区在总体规划、产业集聚、政策优惠等方面都优于其他地区，而企业出于自身形象、日常生产、客户需求等发展需要，将目光转向产业相对集中的工业园区也是理所当然的。下半年或是拿地好时机
据了解，今年上半年温州市区共推出19宗地块，仅成功出让4宗，流标率近八成。前7个月温州市区成功出让的土地仅263．27亩，距离全年供应商品房用地为116．4公顷（约1746亩）目标还很遥远。
与二手房市场一样，土地交易亦从卖方市场进入到买方市场，围绕地价，市场展开多方博弈。业内人士预计，下半年土地市场大幅回暖的可能性并不大。“对于具备资金实力的开发商而言，在土地市场平淡期拿地，以底价、低价拿更优质的地，将可以获得更大的收益。”
温州楼市：复苏是迟早的事
在地少人多的温州，土地和房产仍然是紧缺资源。
在国家宏观调控和限购令的双重影响下，近一段时间一线城市房价首现环比停涨。温州虽不是一线城市，但它作为炒房团的诞生地，同样是中国楼市的晴雨表。
据中国经济时报记者近日对温州楼市的采访得知，温州曾经异常火暴的楼市也出现少有的有价无市局面，房产中介机构业务量普遍大幅度下滑。有些业主为了周转资金不得不低价抛售房产，可是问津者却寥寥无几。这种惨淡经营的日子让人们对温州炒房团以及楼市的未来产生许多疑问：这种状况还会持续多久？会否蔓延？炒房团能否在严冬中自行终结？带着如许问题，记者采访了温州相关人士。
瑞安市安阳房地产评估事务所评估师王焕龙向本报记者介绍，现在温州楼市销售存在几种情况：一是高档楼盘价格下滑幅度大，一般有10％— 15％幅度的下滑；二是一些企业主因企业周转资金困难低价抛售房屋较多。最近瑞安市区京都小区一套房子330多平方米，市场均价每平方米3．3万元，而业主只以每平2．7万元价格成交。随着国家银根进一步紧缩，下半年这种状况可能还会不断发生，越来越多的企业支撑不住，最终只好变卖资产。
一位从事炒房多年的林女士对本报记者说，现在一线城市楼市虽然不景气，但二三线城市楼市却在升温，我认为楼市升温是迟早的事。很多买房时间早、有实力的炒家已赚了钱，现在并不急着抛售房子，都在静观其变。至于我自己以后是否退出房地产市场，那要看国家政策和整个市场交易情况。当然，经过这次政策调整，大家都更加理性，不会再盲目投资了。
温州和事佬房介公司主管周先生告诉记者，今年以来温州二手房交易量不大，新开楼盘也不多，房市明显处于疲软状态，特别是近两个月，我们公司几乎没有成交量，估计别的公司也好不了多少。这表明国家调控政策已有成效，一些城市房价虚高，国家不管不行，管又不能把它管死，这个度很难把握。经过这次调整，中国楼市全民皆炒的局面也许会得到改观，今后可能会出现这样情况：一方面高档商品房投放量会增大，主要满足一部分富人的购买需求；另一方面除了适当增加中低档商品房外，政府还会加大经济适用房和廉租房的投放力度，以解决低收入群体的住房困难。
中国中小企业协会副会长、温州中小企业促进会会长周德文接受本报记者采访时表示，为了顺应民意，政府以行政手段控制房市，从目前来看房市已出现了拐点，调控达到了预期。同样受宏观调控的影响，温州不少中小企业处境困难，特别是资金紧张，有些企业为了急着周转资金，将房产进行低价变卖，这种现象是难免的，但不能因此判断温州楼市即将崩盘，目前还没有出现大量抛售现象。在国家银根紧缩以及房产限购令等政策的影响下，全国楼市普遍出现低迷，温州楼市受影响也不可避免。只因温州是个出新闻的地方，也是中国楼市的方向标，更容易引起人们的关注。周德文认为，目前楼市低迷只是暂时现象，从长远来看楼市还会复苏。
对楼市的前景，一些开发商仍表示看好。在温州苍南县开发房地产的黄先生对记者说，中国当前最大的民生问题是物价，特别是最近几年房价大幅攀升，让一些工薪阶层可望而不可及，低收入者更是不敢奢望，控制房价首当其冲。国家出台限购政策，适时调控房地产市场，对平抑物价会有一定的促进作用。
黄先生认为，现在一线城市房价虽已滞涨，但很快会复苏，特别是杭州、上海、北京等热点城市房价仍有很大的上升空间。目前我国可供百姓投资的领域较少，房地产仍是值得人们关注的投资领域。因此，对于开发商来说，目前并不担心楼盘的存量问题，而是怎样让未来的增量升值。当然，在宏观调控当前，资金链紧张是不言而喻的，这期间也不排除部分开发商低价抛售楼盘现象，但在地少人多的温州，土地和房产仍然是紧缺资源，今后楼市升温也是必然的。
温州楼市难现崩盘
“温州人有钱，不需要低价抛盘，囤着就可以了。”在高通胀预期下，买房保值依然是不错的资产配置选择。
近来，网络上盛传有关温州楼市一夜入秋、千盘急抛的传闻，引发外界对温州宏观调控效果的关注。温州楼市是否真如部分媒体所言已开始崩盘、楼市多米诺骨牌效应是否显现，记者对此做了一番调查。
信贷紧缩促使温州楼市松动
2008年美国金融危机爆发后，温州民营经济尤其是外向性企业陷入困境，使得大量企业资金流入楼市。而楼市的赚钱效应让投资者集企业主与炒房客于一身，企业的生产性贷款自然与房产投资资金混为一体，放大了炒房资金的规模。今年以来，银行信贷政策紧缩对这部分借助银行信贷资金购房的人打击就大了。
“媒体所说的低价抛盘不具有普遍性。”21世纪不动产温州运营总监黄慧华介绍。“急卖的人也有，主要是因为短期资金链紧张。”
比如做服装生意的老板李勇（化名）便是一个例子。年初，他以服装公司名义从银行贷到了一笔半年期的生产资金，这笔资金最终流入楼市。由于新一轮的宏观调控限购限贷，楼市异常低迷，半年期银行贷款到期，手中房产未能如愿大幅增值，他只能从民间借贷来填补信贷空缺，而温州的民间借贷利息随银行利率水涨船高，长期借用实在难以为继，又碰上银行信贷紧缩，续贷申请难度加大。若到9月份再还不上钱，李勇经营多年的服装公司将被查封。情急之下，李勇只能考虑将手中房产降价脱手。像李勇这样用银行贷款炒房，信贷紧缩后降价出售的不在少数。
据温州中小企业发展促进会会长周德文称，当前银行信贷规模缩小，一些中小企业在银行更难贷款，民间借贷利息又高。为了让企业生存下去，只好卖掉自己的房产自救，加入到了低价卖房的行列。当然所谓低价，也只是略低于市场预期而已，并没有像部分媒体描述的“白菜价出售”。
一名资深的房产中介告诉记者，一套挂牌8000多万元的独立别墅，因房东的企业银行贷款未到位，资金周转困难，愿意降价6％出售。
“类似要解决短期资金周转困难，考虑降价卖房的现象在宏观调控、楼市低迷的背景下显得特别突兀，即便是个别现象，也会被看成是市场恐慌的表现。”温州海螺置业副总王珍楠告诉记者。“比如之前有媒体报道的有鹿城广场的房东愿意从81000元／平方米降价9％出售，也只是个案，不具有普遍意义，说温州楼市崩盘，是夸大了。” 限购政策致使楼市低迷
受限购限贷政策影响，温州楼市整体冷淡。官方数据统计显示，1—6月份温州主城区二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套，今年比去年同期减少了近四成。
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