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最新消息，（广东）韶关将从9月18日起，通过加强商品房预售价格备案管理、商品房销售明码标价等措施来平抑房价过快增长的势头。这是迄今为止韶关对房地产业实施的力度最大的一次平抑房价措施。
但也有分析指出，按照住建部对列入新增限购城市名单的5项建议，韶关原本理应“限购”，此番大有通过“限价”来逃避威力更大的“限购”的嫌疑。实际上，韶关并不是近期第一个有此举措的城市，今年6月以来，部分城市重提“限价”，均被质疑为以“限价”换“限购”。
不过广东省住建厅有关负责人表示，如何调控楼市由各地根据自身实际情况决定，省住建厅重视的还是各地能否完成年初确定的房价控制目标，否则就将进行约谈问责。
政策 韶关3种涨价暂缓发放预售证
根据韶关市政府最新发布了《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》（以下简称《通知》），韶关市将从2011年9月18日起，加强商品房预售价格备案管理，开发商有3种涨价行为将招致监管部门暂停商品房预售许可证等处罚：
首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。无类比的项目，备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。
在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。
已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。
《通知》还要求，在售商品房必须一房一标、明码标价。并称，韶关还将调整住房供应结构，加大普通住房和保障性住房建设，近期也将在全市范围内清理和降低涉及房地产开发的各种收费，减轻开发成本。
质疑 涨幅超台州为何不限购？
中原地产研究二部经理胡广东认为，韶关限价选择在“金九银十”的当口，是稳定市场的举措。韶关市房协会长陈清华也表示：“限价是直接让利于民的举措，受惠最多的还是普通市民。”
但也有质疑指出，按照住建部上月提出的新增限购城市名单的5项建议（符合两条以上建议限购），韶关理应进行“限购”而非仅仅“限价”。
据了解，住建部的5条建议中，“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的”两条，韶关均有触及。
韶关市房协公布的数据显示，今年上半年，韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米，同比上涨15.9%。此外，韶关是我省5个列入国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况统计的城市（广州、深圳、惠州、湛江、韶关）之一，6月新建商品住宅价格指数同比涨幅位列第16位，7月排名更提前到10位。7月房价涨幅超过了此轮首个出台限购令的台州。
纵深 地方政府限价换限购费“苦心”
尽管有分析认为，韶关外来购房者只有14%多，有约85%都是改善居住条件为主的刚性需求购房者，因此“限价”的调控效果可能会比“限购”更好。但还是有不少业内人士指出，韶关此时打出“限价令”，颇有将其当作阻挡“限购”落地的盾牌的意味。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫也指出，韶关用限价代替限购，在控制房价上涨幅度的同时，实际上是有利于开发商的。
实际上，韶关并不是近期第一个提出“限价”的城市。早在6月中旬，廊坊市香河县首开行政“限价”先河，要求对本行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制；秦皇岛市也将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米；烟台也采取“限价”，要求商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。
业内人士指出，住建部此轮提出限购建议至今，只有台州一个城市出台限购令，而一些城市重提限价，反映出地方财政对房地产业的依赖，对中央楼市调控的抵触。
广州市社科院研究员彭澎表示，“这种办法规避了限购的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计，希望借此蒙混过关。”一旦成功，必将影响到其他二三线城市，为了避免限购带来的土地出让减少以及房地产业的停滞，很多城市可能会竞相效仿。“但是从增城、从化的经验来看，限价效果不太理想，最后可能非限购不能控制房价了。”
回应 广东省住建厅：关注房价控制目标完成
针对韶关的最新动作，省住建厅有关负责人昨日独家接受南方日报采访表示，根据国务院常务会议精神和住建部要求，省住建厅已经向各市下达了限购的方案、标准，住建部也已对认为需要限购的广东城市地方政府提出了要求，目前各地正在研究、讨论当中，陆续会正式出台。“但最终是否实施限购，还是由各地政府根据自身实际决定”。
该负责人表示，限价和限购都是调控的方式，省住建厅更关注的还是调控的效果，即各地能不能完成年初提出的房价控制目标。根据《广东省城市政府落实住房保障和稳定房价工作约谈问责暂行办法》，新建住房价格出现过快上涨势头、未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价等情况，省住建厅都将对地方官员进行约谈问责。
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市民反映：限价有助抑制韶关房价
对于韶关出台的限价，市民也有不同看法。一位韶关市民说：“对于普通居民，房价太高承受不了。这个政策对广大市民还是有好处的。”也有市民说：“大家都知道韶关在三线城市里面升价都升得挺快，政府应该加大监督。”
“此次颁布的限价《通知》，3种涨价行为都是针对预售的商品房，如果购买商品房现房的话，价格就不在控制之内了，是不是这一方面就难以做到价格稳定了呢？”韶关市某事业单位工作人员肖小姐说出了心中的疑虑。在酒店工作的李先生则认为：“对我们老百姓来说，限价可能没有多大影响。怎么限价韶关房价也跌不到哪里去，因为和其它城市比较韶关房价不算高。”
在王先生看来，韶关房价从某种意义上来说是被外来客炒高的。“除非政府坚持目前这种强硬的态度，那么房价就可能下行；而如果房产政策明年初转向，二三线城市房价可能将出现报复性反弹。与下跌的可能性相比，反弹的力度可能很大。但短期内，我觉得房价会企稳，不会大幅度降低。”因此，王先生认为：“要真正实现降价，政府必须加强调控政策的持久力度。”
一位不愿意透露姓名的房地产业内人士陈先生认为，《通知》最关键、最根本的是“加大加快土地供应”。由于韶关供应土地是两个极端，开发量大的一个是城区边缘，一个是江边、山边。如果能加大土地供应，从源头上降低开发成本，土地多、竞争大、老百姓选择多，房价就自然会下降。
对于韶关出台了“限价”而非“限购”措施，韶关学院经济管理学院杨树臣教授认为会有所区别。他说：“这种方式跟限购还是有区别的，限价主要是通过政府行政手段来使房屋价格有所控制。而限购会造成供需关系变化，购房者会减少。两者之间的效果会有所不同，限购可能在价格方面发挥的作用更大一些。”
一线城市库存达高峰以价换量成明智之选
又是一年“金九银十”。在限购、限贷、限价以及房产税等被称为“史上最严调控”下，今年“金九银十”是依旧火爆还是变成“铁九铜十”？房价下跌会否出现？
截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，在173家上市房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家，占比四成。中小房企资金链有断裂风险。与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。
在此背景下，9、10月份向来是开发商押宝的黄金旺季，富力地产董事长李思廉更在其中报业绩发布会上明确表示，在价格方面将下调10%，预计国内楼市下半年可能会再跌10%。这是今年地产调控来大型开发商首次公开表态“要降价”。
资金 中小房企资金链有断裂风险
尽管遭遇史上最严的楼市调控，但房地产行业上半年总体发展仍然向好。Wind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%。
特别是龙头房企，成绩更是喜人。以“万保金招”四大地产龙头为例，1月至6月签约销售金额同比增幅都超过60%，金地甚至达到了109%。共计销售的金额达到1234.3亿元，同比去年的670.3亿元上涨了84.17%。万科更以656.5亿元再居销售金额榜首，同比增长78.6%，同时以105 亿的税金成为房地产行业内第一家半年纳税超百亿的企业。
与去年上半年5家企业销售额突破200亿的情况相比，今年更有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科644亿元、恒大429亿元、中海地产421亿元、保利地产385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园214亿元。
不过，在龙头房企一片风光的背后，不少房企也面临着严峻的形势。据统计，在沪深两市以及港交所上市的173家房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升仅71家，占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企，因为限购等政策，上半年只完成了全年30%—40%的销售任务。
数据显示，上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。
以上可以看出，房企阵营已经开始出现明显分化，尤其是中小房企业绩大幅下滑，资金链面临断裂。
存货 核心城市库存持续攀升
天量的库存同样是悬在房企头上的一把利剑。
根据各地最新官方数据，截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760 套；库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出，房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显，各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。
上海易居房地产研究院最新发布的《典型城市新建商品住宅存销比处在阶段性高位》专题报告显示，2011年上半年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位，四个一线城市消化库存量仍需较长时间。
华泰联合分析师鱼晋华分析，今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。“我们统计了五大核心城市（北京、上海、深圳、武汉和杭州）发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。”
而从广东全省来看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。
动向 富力表态降价10%
资金状况不断恶化和去库存的压力或将加速房价松动。
8月23日，上半年只完成年度销售计划34%的富力地产的中报业绩发布会上，董事长李思廉表示，“价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。。
笔者了解到，在富力入市的新盘中，9月底推出的富力唐宁花园宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。北京富力又一城是上半年富力营业额最高的北京项目，平均售价则较上期下跌11%。金禧花园在7月底开盘的二期项目，有些户型与一期同户型相比直降20万，而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米，一些户型折扣后降幅10%左右。
很多专家和分析机构认为，若限购扩大，僵持的房价必将加速调整。而今年以来，蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、恒大、置信地产等开发商，就已经开始了促销活动，促销幅度最高也达到12%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市降不降价，各家情况不尽相同。“下半年供应量增加，作为销售策略，新盘开盘价格下降10%—15%是有可能的。”
趋势 开发商以价换量赌“金九银十”
作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量。
以广深为例，阳光家缘数据显示，8月最后一周广州市国土房管局共向14个住宅项目发放了预售证，总货量达5434套，这批住宅将成今年“金九银十” 的首波供货量。据合富辉煌集团市场研究部统计，今年“十一”前后，广州十区将推出新货1.7万套，整体可售货量预计达到4.9万套。预计在“金九银十”开盘或推货的项目达94个。而深圳9月预计将有27个项目开盘或者加推新品，在售新建商品住房套数增加到3万套左右。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，从消费者方面来看，随着限购的持续执行，市场的有效购买群体逐步减少，买方市场正在逐步形成，而对于这批刚需客户，降价是刺激其入市的最佳动力。
而开发商为冲击今年销售业绩、尽快回收资金，降价促销力度将维持现有政策，甚至还将会加大。谢逸枫分析，“一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。我认为‘金九银十’成交量会比前几个月有大幅增加。” |