调查报告显示超七成受访者称地产商“有些贪婪”

　　-近80%的受访者买房为自住

　　-52.24%的受访者“想买房但暂无能力”

　　-对遏制房价政策“很有信心”和“有些信心”的受访者所占比率仅为20.46%

　　河南财经政法大学资源与环境科学系主任樊明近日公布了一项房地产调查报告。该报告指出，在人们讨论房价为何居高不下时，房地产开发商往往被赋予负面形象，19.28%的受访者认为开发商是“正常商人”，76.04%的受访者认为房地产商“有些贪婪”。调查还显示，城市居民所希望的房屋居住面积平均为143.08平方米，近80%的人买房为自住或改善住房，坊间流传的“全民炒房”可能有些夸大了。

　　这份调查报告由该校116名大学生完成。他们利用回乡、出游等各种机会到目标城市访问，通过网络进行统计分析。为研究不同线别城市居民的购房行为，樊明还组织同学赴北京，以保证有相当数量来自一线城市的问卷。最终共获得针对市民的有效问卷4743份，其中一线城市问卷849份，二线城市问卷2255份，三线城市问卷1348份，四线城市问卷291份。

　　坊间流传的“全民炒房”可能有些夸大

　　问卷调查了受访者的购房目的。79.86%的受访者表示，买房为自住或改善住房，而用于投资的为20.14%。因此，报告认为，坊间流传的“全民炒房”可能有些夸大了。

　　投资房屋如何处置是一个值得关注的问题，其核心是，如果把暂时持有的用于投资的房屋出租，就为暂时不能买房的居民提供了租赁的房源，是值得肯定的行为。相反，如果将投资房屋闲置，则是资源的浪费。问卷询问：如有投资房屋将如何处置？84.50%的受访者表示出租或将要出租，只有15.5%的受访者选择将房屋暂时闲置，等待房价上涨后再出售。

　　需要指出的是，这个问题是一个假设性的问题，即询问受访者如有投资房屋时将如何处理。为了估计有实际投资行为的受访者如何处理其投资房屋，学生们对数据做如下处理：将拥有2套及以上住房且买房目的为“投资”的受访者定义为“实际投资者”，则“实际投资者”选择“空闲，等待房价上涨”的占31.2%。总的来说，无论是实际投资者还是“潜在”投资者，大多会选择将投资房屋用于出租。

　　一个国家居民平均住房面积是反映一个国家人民居住条件最重要的指标之一。问卷询问：如拥有房，其面积为多大。另一个问题是：以您家收入希望您家房屋的面积是多少？调查显示，目前受访者实际居住的面积平均为106.41平方米，61.2%的受访者现有居住面积已到达100平方米及以上。受访者所希望的居住面积平均为143.08平方米，80.8%的受访者希望的居住面积达到100平方米及以上。目前政府倡导居民购买小户型房屋，希望70%的居民居住在90平方米及以下的房屋。显然政府的政策和民众普遍的对住房面积的期望相差甚远。

　　居民买房的资金来源影响着住房市场的有效需求。如果一个家庭买房的资金主要靠核心的家庭成员(主要为夫妇)自筹，购买力就相对较低；如果买房的资金能够得到买房者父母的支持，购买力就相对较强。问卷询问，如近期有买房的打算，你的资金来源。58.62%的受访者的资金来源为“自筹”，剩余的需“父母部分帮助”或“基本靠父母”。年龄是影响买房资金来源的重要因素。“自筹”的受访者平均年龄为34.16岁，需“父母部分帮助”的平均年龄为28.86岁，相对较年轻，而“基本靠父母”的平均年龄最低，为25.20岁。

　　52.24%的受访者“想买房但暂无能力”

　　毫无疑问，房价是居民能否购房的重要因素。调查显示，88.37%的受访者认为房价有些高或太高了。因此，遏制房价过快上涨是有必要的。

　　房价收入比反映一个国家居民购买住房的能力。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。

　　大学生们试图根据所得的调查数据对中国城镇居民的房价收入比做一估计。他们把所调查的个人工资收入乘以2代表家庭收入，考虑到样本中男女比例基本相等(男性占53%)，这样的平均可基本消除男女工资收入差所带来的对家庭收入估计的影响。问卷询问了受访者所在城市常见的单位平方米房价，目前自有住房的居住面积及月工资。结果显示，平均房价收入比为12.07，随着城市从四线到一线房价收入比呈明显上升趋势。

　　据考证，目前国内流行的房价收入比3～6为“适宜”的说法来自世界银行专家黑马(Andrew Hamer)。20世纪90年代初黑马在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。国际上所认为的适宜的房价收入比为6～8。根据中国社会科学院发布的2011年《经济蓝皮书》，2010年全国城镇居民的房价收入比是8.76。

　　需要说明的是，大学生所用的收入仅为工资收入，没有包含非工资收入，部分受访者所报告的收入有可能是税后收入，因此计算用的收入有一定的低估。他们对中国城镇居民房价收入比的推算由于受到样本量和样本在城市线别的分布并不一定和实际分布一致(样本中“二线城市”比重较大而“三线”、“四线”比重相对较小)，加之房价和收入并不是取中位数，因此不一定非常准确反映全国城镇平均的房价收入比，但作为一个近似是有相当参考价值的。

　　根据他们的调查数据及对房价收入比的估算，也参考中国社会科学院发布的房价收入比，大学生们认为，中国城镇目前的房价相对于普通居民的收入来讲过于昂贵，特别是对一线城市来说，房价收入比高达25.25。

　　关于房价为什么一直居高不下，有着广泛的争论。问卷询问：您认为房价居高不下的原因(可多选)？45.11%的受访者认为是地方政府对“土地财政”的依赖，47.97%的受访者认为是“开发商太贪”不肯降价，31.05%的受访者认为是“土地供给不足”导致地价、房价高涨，49.73%的受访者认为“官员腐败”导致建房成本过高。

　　调查显示，有53.57%的受访者目前无自有产权的住房，其中绝大部分希望将来买房。一个值得关注的问题是，近期不买房的原因是什么？52.24%的受访者“想买房但暂无能力”，由此可见，现在仍有大量民众处于无力买房的状态。还有11.45%的受访者“有购买能力但等待房价下跌”。

　　76.04%的受访者认为房地产商“有些贪婪”

　　一般认为，中央政府竭力希望遏制房价过快上涨，但中央政府的这一政策和地方政府的利益相矛盾，因此不少地方政府并不坚决地按中央政府的精神遏制房价，这是中国房地产调控总难实现预期目标的重要原因。问卷询问：您认为地方政府会遏制房价？40.66%的受访者相信地方政府“一定会”或“会采取一些措施”，35.82%的受访者认为“不好说”，18.65%的受访者认为地方政府不会采取遏制房价政策，更有4.87%的受访者认为地方政府“希望房价上涨”。由此可见，民众对地方政府遏制房价并不普遍看好。

　　在人们讨论房价为何居高不下时，房地产开发商往往被赋予负面形象。公众对开发商的负面形象可能构成了政府出台种种限制开发商政策的民意基础。问卷询问受访者对开发商的印象。19.28%的受访者认为开发商是“正常商人”，76.04%的受访者认为房地产商“有些贪婪”，是“一群奸商”，只有4.68%的受访者肯定开发商，认为他们是“一群为社会作出重要贡献的人”。

　　一般认为，地方政府和开发商构成了利益共同体，他们共同对抗中央政府的遏制房价过快上涨的政策，是房价长期居高不下的重要原因。问卷询问受访者对开发商和地方政府的关系的印象。有70.13%的受访者相信，地方政府和开发商构成“利益共同体”，只有8.17%的受访者肯定了地方政府和开发商是“正常的政府和商家关系”。民众普遍认为在房地产领域，存在着不正常的官商关系。

　　自2003年以来，中央政府出台多轮旨在遏制房价过快增长的房地产调控政策，就已完成的而言均未到达预期目标(到2011年8月)。政府调控房价的政策要想达到预期目标，必须得到民众的广泛支持，民众要对政府的调控政策有信心。为此，问卷询问：“政府多次出台遏制房价政策，但效果不理想，您对这轮遏制房价的信心如何？”对遏制房价政策“很有信心”和“有些信心”所占比率仅为20.46%。相反“不抱太大希望”和“完全不抱希望”却占72.58%。甚至有6.96%的受访者认为，“不久房价将出现报复性上扬”。