限购扩大"金九不金" 想买不能买想抛舍不得

　　“金九不金”！9月，上海楼市或迎来一小波成交高潮，但随着之后住宅限购的扩大，就会形成“想买的不能买，买进的舍不得抛”的局面，市场将陷于一段较长期的低迷。上海如此，已经限购的40余二、三线城市，乃至可能会限购的二、三线城市莫不如此。业内人士称，上海一、二手房成交中新增投资客已经基本绝迹，只要限购不放松，也不会有投资客入市。因此，当前绝大部分成交的客户都属于刚性需求。虽然自住需求群体不小，但后市的成交热度还要取决于信贷是否放宽。 “金九银十”或因降价成交会回暖，但四季度信贷形势会更紧，预计要到明年年初，有了新的信贷额度才能真正回暖。

　　杨红旭（易居房地产研究院综合研究部部长）

　　房企并购潮来了！前7个月，房地产业公开的股权并购案62宗，涉及金额175亿元，相比去年同期分别上涨72%及102%。房地产并购名列整体并购市场首位。2008年，我国房地产开发企业达87562家，是2000年的3.2倍，年均增加7500余家，所以过去十年企业数量是做加法；而未来十年，将是做减法！瘦身，美体！

　　豪宅怎么了？上海，7月单价逾5万元新房成交155套，在近三个月普通房成交下滑的同时，豪宅却逆势增长；上半年，每月成交120-150套，售价未出现明显下调。豪宅销售量稳定、价格抗跌，证明：富人可全款购房，有办法规避限购，高通胀、企业经营困难、股市嗜血，无更好投资去处。

　　张宏伟（同策咨询研究部总监）

　　当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。但是，当前市场出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等媒体报道，通过笔者实际调查及经验来看，本轮市场中楼市“价格战”猫腻不小，降价幅度大小言行不一。

　　宋家泰（金地上海市场营销部总经理）

　　（15平方米住宅）上海恐难做出来，如果是住宅产权的话。因为规范要求厨房、卫生间、储藏空间都要按照套型面积的一定比例设计的，压缩到30多平方米已是极限。

　　陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）

　　保障房的新思路：委托专业服务公司来代理经营管理，政府约定租金最高标准或补贴最大额，同时通过考核服务规定人群的数量与质量，在满足服务标准后企业可从营运结余或补贴节约额中获得一定收益。75万套香港公屋就是港府全部委托独立的香港房屋委员会来管理的。

　　吴其伦（知名地产评论人）

　　其实，无论限购与否，只要中央坚持调控政策，只要地方全力执行中央调控，市场观望必将延续，需求不振将是常态，卖方唯有大幅让利，才能激发需求。

　　高增华（上海新湖房地产开发有限公司总经理助理）

　　大平层：地价与容积率引发的产品，冠以豪宅的名头，以奢华的设计，精致的室内软饰，讲述着财富的故事。资产保值；传承世代；改善提升；圈层交友等为大平层销售保驾护航。但没有地段优势的大平层还能走多远？

　　晨报讯 住建部此前公布了“二、三线城市限购5项标准”，近期正与一些地方政府就实施限购令细则加紧磋商，有消息称将有近20个城市将陆续公布各自的限购政策，但截至发稿时，仍只有台州率先公布了限购措施。

　　目前已经出台限购令的城市分别有：3个直辖市：北京、上海、天津（无重庆）；27个省会（无拉萨）；5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳；9 个地级市：三亚（海南）；佛山（广东）；温州、金华、绍兴、舟山台州（浙江）；苏州、无锡、徐州（江苏）；共计44个。

　　8月25日，台州已成为首个公布限购举措的二、三线城市，专家预测，廊坊、珠海、惠州、昆山等也有可能成为“准限购城市”。这些地区由于受到此前北京、上海、广州、深圳等限购政策的挤出效应影响，当前房价涨幅普遍较大，按照住建部的“限购5标准”，有理由纳入新一轮限购范围。

　　另外，还有房价绝对值较高的城市，包括：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；以及70个大中城市房价指数涨幅较高的城市（比去年上涨6%以上，环比上涨0.3%左右）的城市，主要有：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄阳、洛阳、常德等。这些都有可能成为新一批限购城市。

　　一线城市限购后房价涨幅放缓甚至停涨，显示出限购令确实作用明显。但是，对一线城市的限购令让购买力向外围扩展，令周边城市的房价接力上涨，却有点像是“按下葫芦起了瓢”。一线城市限购后，周边很多二线城市房价持续上涨，如北京、上海周边的中小城市，成为购房者转移的主要阵地。今年5月底，上海周边的昆山一小户型项目开盘，近四成购房者来自上海。

　　由此可见，一线城市被限购令抑制的房价涨幅并未真正消失，部分已经传导到了其他城市。住建部提出部分二、三线城市房价逆势上涨也应该限购，也容易带来一个市场期待：目前是指向二、三线城市的限购，今后可能需要进一步向其他周边城市实施。另外，限购城市的判断标准也并不严格。如台州版的限购令只限新建商品住宅，不限二手房；只限市区，不限郊区。

　　而对于限购扩容能否快速为房价降温，业内人士认为不能期望过高。一是此次真正进入限购名单的城市还是未知数，二是一线城市限购半年后房价才开始出现调整，指望快速降房价不现实。