以"釜底抽薪"姿态化解泡沫化的房地产市场

　　9月1日，中国国务院总理温家宝在《求是》杂志上撰文称，中国经济增速略为放缓，在很大程度上是主动调控的结果，处在合理水平，没有超出预期。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。温家宝的表态意味着政府对中国房地产市场调控不会改变，并且还会扩大限购的范围。

　　中国房地产业占据中国GDP的12%，而美国只占不到5%。它是其他重要商品包括钢铁、水泥、玻璃和冰箱等需求的主要拉动力。它对金融系统也有直接影响，因为中国银行贷款接近五分之一直接投向房地产业，这包括开发商贷款和抵押贷款。与此同时，居民和企业储蓄的重要组成部分也在房地产市场中，因此房地产价格的波动将影响他们的支出和投资。此外，这个行业还是中国财政健康与否的重要决定因素，因为地方政府非常依赖土地出让收入来为其支出进行融资。    

　　中国政府对房地产市场调控取得了一些成绩，目前一线城市的涨幅已被遏制，保障性住房的政策也起到“弥补供应下降”的目的。但我们认为，仍然有三个导致中国的房地产市场在长期易于产生泡沫的深层次的因素，特别是实行宽松的货币政策时：低利率、有限的金融产品以及相对低廉的物业持有成本。这些因素至今还未得到很好解决。他们如何起作用呢？众所周知，中国的居民和企业有庞大的储蓄，自然地，这些储蓄要寻找最佳回报。在大多数国家，金融产品(例如共同基金、公司债券和股票)是很好的投资选择。但在中国，由于金融体系发展滞后，这些选择相对受限制，这使得银行存款成为储蓄的主要最佳去处。

　　但是，利率由中国政府控制，并且人为压低以补贴企业部门，促进投资，支持银行盈利。另一个促使低利率的主要驱动力是它降低了政府偿还国债的收益率，这包含了政府进行外汇干预、压低人民币币值的对冲成本。当然，所有这些成本都由居民来支付，他们经常发现银行的存款利率不足以补偿通货膨胀。换句话说，他们辛辛苦苦获得的储蓄实际上在中国的银行里遭受了损失。

　　因此，许多居民被迫寻找其他投资机会。房地产市场是一个诱人的选择，包括对投机者而言。在中国，购买房产并持有它等待升值的成本非常低，这里没有物业税，没有资本利得税，由于利率管制，购房贷款的实际成本也很低。因此，低利率、有限的投资选择以及保有成本较低，这些因素加在一起增加了未来中国房价上涨动力，也增加了出现泡沫的可能性。     这些对我们而言说明了什么呢？目前，中国房地产市场马上出现实质性下跌的风险较小。政府的调控措施似乎正在起作用，一些大城市的泡沫似乎正在消失。但是，这只治标不治本。它迫使政府定期进入市场，逐步采取更严格的行政性控制。    

　　彻底化解房地产泡沫风险——即“釜底抽薪”——需要采取以下三项措施：提高存贷利率；发展金融市场，为中国居民提供更广泛的投资资产；广泛开征覆盖中国主要房地产存量的房产税。这些措施无疑是很有挑战性的，也将需要时间来推进。但是只有解决这些使中国房地产容易产生泡沫的根本性问题，我们才能期待看到一个更加健康、居民更能承受的、可持续发展的房地产市场。