温家宝强调：楼市僵持关键时机 抓紧制定治本策略

　　楼市僵持阶段，开发商并未急于降价

　　当前楼市所处的僵持胶着阶段，已经成为监管层研究制定治本之策的窗口期。

　　9月1日出版的《求是》杂志，刊发国务院总理温家宝的署名文章——《关于当前的宏观经济形势和经济工作》。文章说，“楼市陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间”，“要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策”。

　　文章提出，“目前房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。

　　调控治本之机

　　关于上半年楼市，温家宝在文章中分析，“房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段”。

　　财政部财政科学研究所国有经济研究室主任文宗瑜说，调控的目的是调整房地产行业过剩的情况，主要是为了防范金融风险以及保障房的建设。文宗瑜认为，今年是真正意义上的调控的第一年，今年、明年政策不大可能放松。而房地产调整期将会有5至10年。

　　上海城开集团战略发展部总经理王亚民则认为，现在的调控有点偏题，若要调控房价，应当从二级市场限制流动和流动成本。

　　“现在是入口堵死了，而本应是宽进严出。该控制的不是入口，是出口。”王亚民进一步说，可以借鉴国外一些做法，比如限制第三套房以上的人五年内不得出让房子，或者提高转让成本。

　　楼市调控对开发商的影响不言而喻。

　　一位国企开发商称，“现在压力很大。以往几天销售一空的刚需房源，今年卖了一两个月才卖掉一半。”该开发商还提到，“现在不仅是小开发商的问题，有的中型开发商都在和我们谈项目转让。这对于有资金实力的企业而言，是个杀价的机会。”

　　不过，文宗瑜认为，大房企在这场调控中没有大问题，只是规模扩张不快、利润不高而已。像招保万金这样的企业在现在这样的调控形势下，维持两三年没有问题。

　　天津财经大学财政学科首席教授李炜光的担忧是，“治本”的最佳时机是否已经过了。

　　“就好比病人已经病入膏肓了，而医生还没有准备好药和手术刀。现在的市场太混乱，政府也没有划定市场界限，职责具体是什么并不清晰。”李炜光称，地方财政利益和房地产太近了。而现有的政策模式根本还做不到治本。

　　“税费规范待加强”

　　对于楼市治本之策，文宗瑜归纳说，不外乎两点：土地改革和城乡房地产一体化。这两点是相辅相成的，比如土地制度、农村宅基地流转等一揽子问题都要得到有效解决，这才能从根本上调整房地产市场。

　　具体到相应政策，李炜光认为，税费制度的法制化规范有待加强。现在税费名目太多，应当彻底清理，就用房地产税取代。税费占比太重导致的结果便是，开发商把税收负担转嫁给了购房者。

　　据上海某国企开发商高层介绍，现在开发商基本都要缴的税主要有五种，包括营业税、契税、土地增值税、所得税、房产税。但小的费种加起来有二十种左右。他打了一个比方，如果开发商卖了100元，那就要上交30多元的税给政府。“我们的毛利润在30%至50%，净利润在12%至15%。”该高层说，开发商的利润还不及税费。

　　“很多国家只征收房产税。现在我们征收的税种名目多，而且也有重合。”前述国企开发商高层认为，土地增值税和房产税其实是重合的。而且，税费制度有待一体化，现在每个地方对于税种的收取也都是不一样的。

　　保障房重点补助中西部

　　保障房建设同样被视作“矫正”楼市的重要一环。

　　温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》一文中提出，“落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务”，“各地都要将保障性住房的建设计划，以及开工、竣工、分配等情况，及时通过政府网站和公共媒体向社会公开”。

　　温家宝说，要优先保证保障性住房建设用地，落实好行政审批、税费减免方面的优惠政策，加强对保障房建设的金融支持。温家宝还提到，中央将根据财政收入增长情况，进一步加大保障房补助的力度，重点增加对中西部地区的补助。

　　文宗瑜认为，“保障房这块，土地已经有优惠了。相信在未来五年，保障房分配、退出等机制和资金来源问题都能得到解决。”

　　此前，参与保障房建设的开发商疑问不少，包括房子卖给谁、政府如何定价等等。

　　在李炜光看来，政府还应投入更多的决心和力度去完善保障房体系。“新加坡的组屋制度很值得参考，80%的人居住在组屋里。” 李炜光说。

　　新加坡的组屋政策做法包括：所买的组屋5年内不许转让，同一户人家不许买第二套组屋。如果实在要在5年内卖出，必须通过政府的机构，不可以直接在市场上出售，等等。